신축건물 소액임차인 우선변제권 보증금 범위 기준시기

대지와 신축건물이 일괄 경매로 될 경우에 확정일자를 갖춘 임차인인 소액임차인의 우선변제권의 범위 및

소액임차인의 소액보증금 범위 정하는 기준시기에 대하여 이야기해보겠습니다

 

대학가 업무밀집지역 그리고 공장 밀집 지역에 주거용으로 공급되는 건물과 주택가 신축건물들은 일반적으로 자제비 및 공사비 등 건축에 소요되는 비용 충당을 위하여 우선 대지에 저당권을 설정해 주고 은행으로부터 자금조달을 받아서 건물을 신축하며 그 신축 건물에 은행이 다시 저당권을 설정하게 됩니다.

 

이러한 신축건물에 방을 구할 때에 보증금은 무사할까?

혹시라도 소유주가 부채상환을 못하여 경매로 넘어간다면 어쩌지?

소액보증금은 우선변제를 받는다고는 하지만 변제를 얼마나 받을 수 있으며 적용되는 범위 시점은 어떻게 되는지?

이와 같은 여러 가지 걱정을 하기 마련입니다

 

여러가지 이유에 의하여 주거지를 옮겨야 하는 이사철입니다.

 

장기간 동안 지속되는 코로나로 모두가 힘들어하는 이때 집을 구하는 데 있어 조금이라도 걱정을 덜어 드릴 수 있다면 좋겠다는 취지로 오늘은 저당권이 설정되어 있는 대지와 신축건물이 일괄 경매가 되는 경우에 확정일자를 받은 임차인 및 소액임차인이 대지와 건물에서 우선 변제받을 수 있는 권리와 소액보증금의 범위를 정하는 기준에 대하여 알아보는 시간을 갖겠습니다.

 

우선 경매에서 임차인이 경매 법원으로부터 소액보증금을 최우선 변제를 받기 위해서는 전입과 확정일자 그리고 기일내배당신청을 하여야 합니다. 확정일자가 없으면 배당신청을 하더라도 경매법원으로 부터 배당을 받지 못하기 때문입니다.

 

대지에 저당권이 설정된 이후 건물 신축되고 그 신축건물에 저당권이 설정된 이후에 대지와 건물이 일괄 경매되는 경우에는 신축건물에 확정일자를 갖춘 임차인과 소액임차인은 대지의 환가 대금에서도 우선하여 변제를 받을 수 있을까요?

 

결론은 우선변제를 받을 수 없습니다.

 

다만 신축건물의 환가대금에서는 확정일자를 갖춘 임차인이라면 신축건물에 대한 후순위 권리자보다 우선하여 변제받을 권리는 있습니다.

 

대지에 관한 저당권 실행으로 경매가 진행되는 경우에 그 지상 건물의 소액 임차인이 대지의 환가 대금에서 소액 보증금을 우선변제받기 위해서는 대지의 저당권 실행 당시 이미 그 지상건물이 존재하는 경우는 적용될 수 있습니다.

 

그러나 대지에 저당권이 설정된 이후 건물이 신축된 경우에 까지 공시 방법이 불완전한 소액임차인에게 우선 변제권을 인정하게 되면 저당권자가 예측할 수 없는 손해를 입게 되는 범위가 지나치게 확대되어 부당하므로 대지의 환가대금에 대하여 우선 변제를 받을 수 없다는 것입니다

 

그러므로 대지에 관한 저당권이 설정 후 건물이 신축되고 그 신축된 건물에 다시 저당권이 설정된 후 대지와 건물이 일괄 경매된 경우는 확정일자를 갖춘 임차인 및 소액임차인은 대지의 환가 대금에서 우선변제를 받을 수 없겠지만 신축건물의 환가 대금에서는 확정일자를 갖춘 임차인이 신축건물 환가대금 전액에서 후순위 권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 변제받을 권리는 있습니다.

 

이와 같이 소액임차인은 소액보증금 우선변제권이 있고, 확정일자를 갖춘 임차인인 경우라면 확정일자를 갖춘 임차인으로서 우선 변제 받을 권리가 있게 되며, 소액보증금의 범위 변경에 따른 경과조치를 적용 함에 있어서 소액 임차인 및 소액보증금의 범위를 정하는 기준시기는 신축건물에 대하여 담보물건을 취득한 때를 기준으로 합니다.

 

즉 채권자인 은행이 신축건물에 근저당권을 설정한 날자를 기준으로 하여 소액보증금 및 최우선 변제금의 범위를 적용하게 됩니다.

 

 

영등포구 양평동 신축오피스텔 한경렉스플레이스

 

결론적으로 근저당권 설정 등기 전 임차인이 확정일자를 받았다면 임차인으로 우선변제받을 권리가 있고, 저당권 설정일을 기준으로 그 시점에 보증금 중 최우선 변제금을 소액 임차인으로서 우선 변제를 받을 수 있으며, 동시에 소액보증금을 초과하는 보증금에 대하여는 확정일자를 갖춘 임차인 경우에 신축건물의 환가대금 전액에서 후순위 권리자에 우선하여 변제를 받을 수 있는 것입니다