부동산경매 제시외 물건 소유권 낙찰자가 취득하는 경우 ?

부동산 경매에서 매각 명세서상 제시외 물건이 있는 경매사건에 대하여 경매 참여 낙찰을 받은 경우 낙찰 후 경락인은 추가 비용, 명도 문제 및 소유권 제한을 받을 수 있습니다.

 

그러한 이유로 부동산 경매 에서의 매각물건명세서에 기재되어 있는 제시외 물건 소유권 낙찰자 취득 뽀개기 주제로 이야기해보려 합니다.

 

제시외물건_소유권 취득-사진은 신축오피스텔

 

제시외 건물의 소유권 귀속은 부합물과 종물 독립 물의 유무에 따라서 달라지는데, 부합물 종물로 인정이 되고 인정이 안되는지 여부는 독립성과 구분소유의사 유무에 따라 판가름 나며, 독립성이 인정되고 구분소유의사가 있다면 이는 독립 물로서 낙찰자는 소유권을 취득할 수 없게 됩니다.

 

따라서 제시외 건물의 유형, 제시외 건물 압류의 효력이 미치는 범위, 제시외 물건에 대한 일괄매각 청구권, 제시외 건물 감정평가 문제, 매수인 앞으로 목적물 인도 등은 반듯이 숙지하여야 할 것입니다

 

* 제시외 물건 부합물과 종물 검토 판단기준(독립성과 구분소유의사)

 

경매에서 가장 중요한 것은 해당 물건이 부합물 종물의 여부를 정확히 판단해야 하여야 합니다.

 

그 판단기준으로 부합물은 분리하는 경우 훼손 없이 분리할 수 없거나 분리를 할 때 과다비용이 들어가거나, 분리가 경제적 가치가 심하게 훼손시키는지를, 종물은 주물을 확정하고 주물 자체의 경제적 효용에 이바지하는지를 판단기준으로 하여, 제시외 물건이 부합물과 종물로 인정되면 경락자는 이에 대하여 소유권을 취득하고, 저당권자는 이로부터 우선 변제를 받을 수 있게 됩니다.

 

제시외 건물은 그 해당 건물 부분이 구조상 이용상 독립성 유무, 구분소유 의사가 인정되는지를 검토하여 독립성과 구분 소유의사가 인정되면 독립적 소유권 객체로 보아 부합물과 종물과 같이 취급하지 않게 됩니다.

 

제시외 건물인 증축된 부분에 대하여 부합물로 볼 것인지 독립 물로 볼 것인지에 대한 판례 사례를 보면,

① 기존 건물에 접속하여 건축했으나 기존 건물을 통하지 않고 출입이 불가능, ② 기존 2층 위에 3층을 증축 외관상 기존 건물과 일체가 되고 출입구를 2층을 통하여 사용되는 3층 건물과 같은 사례는 독립 물이 아닌 부합물로 보았으며,

③ 1층에 2층을 증축하였으나 크기와 경계가 명확하며 서로 차단되어 자체 전용 부분과 독립된 출입구가 있는 경우

④ 기존 건물에 외벽에 붙여 증축하더라도 전용통로 전기 전화배선 및 상하수도가 따로 설치되어있는 경우

⑤ 기존 건물과 공동 대문을 사용하고 2층 베란다 부분이 연결되어 있더라도 몸체가 별도의 벽으로 이루어져 일정 거리가 떨어져 있고 기존 건물은 적치장 새 건물은 주거용으로 사용되는 경우는 부합물이 아닌 독립 물로 보았습니다

 

그럼 기존주택과 부속건물이 연이어져 있는 미등기주택은

부합물로 인정되었을까요?

아니면,

독립된 건물로 보았을까요?

 

* 제시외 건물을 경매 목적물에서 제외하는 경우 매각 명세서 기재하지 않습니다

 

부합물 종물이 경매 목적물이 되면 물건 매각 명세서에 기재하고, 부합물 종물로 인정되지 않는 독립 물에 대하여는 일괄매각 결정이나 일괄경매 청구권의 행사로 경매 대상이 되지 않는 한 경매절차를 실시하면 안 되며 실시하였 더러도 경락자는 소유권을 취득할 수 없습니다.

 

따라서 제시외 건물이 독립 물인 경우 매각 명세서에 기재하여서도 아니 됩니다. 제시외 물건 관련 문제는 유치권 법정지상권(부합물 종물이 아닌 경우) 문제와 관련하여 복합적으로 발생됩니다.

 

매각 명세서상 제시외 건물 가격이 포함되어 있으면 부합물 종물로서 소유권 취득할 수 있다는 것이고 포함되어 있지 않으면 부합물 종물이 아닌 독립 물이라면 소유권 취득 불가 합니다. 부합물 종물이 아닌 독립 물이라면 법정지상권 성립 여부를 검토하여 대응해야 할 것입니다.

 

그러므로 제시외 물건에 대하여 소유할 것이냐 말 것이냐는 낙찰자 의지에 따라 달라지게 됩니다. 법정지상권이 성립이 되더라도 소유하기 위한 방법은 어렵지 않습니다 시간적 여유로움이 있으면 문제는 간단히 해결될 것입니다.

 

*제시외 건물 대상물건 유형(미등기 증축, 무허가 옥탑방 등)

 

ⓐ 기존 건물에 부합된 증축된 부분의 부합물 해당여부

ⓑ 본체와 떨어져 축조된 본체의 종물 해당여부

ⓒ 경계가 분리된 증축 건물의 종물 해당여부

ⓓ 건축이 중단된 건물의 독립성 여부