집주인 요구 무상거주확인서 임차인 보호받을 수 있나?

집주인이 주택을 담보로 대출을 받고자 할 때 대항력 있는 임차인이 있으면 최대로 대출받을 수 있는 금액이 임차보증금으로 인해 줄게 되어 원하는 만큼 대출을 받지 못하게 됩니다.

 

집주인이 무상거주 확인서를 요구하여 임차인이 발급해 주었다면 임차인 보호를 받을 수 있을까요?

어떻게 생각하세요?

만약, 담보대출을 받으려는 집주인이 세입자에게 이러한 사정을 이야기하면서 '세입자 자신은 진정한 임차인이 아닌 보증금 무상으로 거주하고 있다'는 내용으로 무상거주 확인서를 써줄 것을 요구하여 세입자가 이에 응하였고 집주인은 이 확인서를 받아 은행에 제출하는 경우가 있습니다.

이와 같이 집주인의 요구로 무상거주 확인서를 세입자가 교부하였고 후에 해당 집이 경매로 넘어가 입찰에 응하여 낙찰을 받은 자가 명도 요청을 하는바 임차인이 자신은 보증금을 주고 거주하는 진정한 임차인이라고 주장하며 명도 거부 및 보증금 반환 요구를 할 수 있을까 하는 의문이 있기 마련입니다.

요구가 가능한 경우가 있기도 합니다.
예를 들어 은행에 무상거주 각서를 제출할 때 채무자인 집주인의 자필서명 외 세입자의 자필서명이 없을 경우에 추후 경매절차에서 세입자가 이를 번복할 수 있기 때문입니다

대항력이 있는 임차인이 무상거주 확인서를 제출하였다면 추후에 선순위 임차인의 지위를 주장하더라도 채권자인 은행에 대항 할 수 없기 때문에 경매에서 배당이 제외될 뿐만 아니라 낙찰자가 인수해야 하는 여지도 없을 것입니다.

그러나 무상거주 확인서를 제공하였다 하더라도 경매절차에서 세입자가 이를 번복하여 자신의 권리를 신고 하면 신의칙위반에 해당하지 않을 수 있으므로 입찰 참여자는 무상거주 확인서를 제출한 임차인이 권리신고를 하였다면 이는 명도 거부 및 보증금 반환 요구를 할 것임을 의미하므로 반듯이 진정한 임차인일 수 있다고 의심하여 조사를 해야 할 것입니다.

은행은 근저당을 설정할 때 소유자 이외 전입세대가 있는지 확인하기 마련이며 소유자 외 전입세대가 있으면 임차인으로 간주하여 임차보증금을 반듯이 확인하고, 대출 일으킬 수 있는 금액에서 임차보증금을 제외하고 근저당을 설정할 것입니다.

보증금과 근저당금액 합계금액이 예상되는 대출금 한도보다 많은 대출이 있다면 대출 당시 은행이 무상거주 각서를 받고서 대출하였을 경우를 예상할 수 있고,

또한 채무자가 기업으로 되어 있는 경우라면 기업대출을 받는 과정에 이미 선순위 임차인이 있고 보증금이 높아 실질 담보가치가 부족해도 그간의 신용 등 거래관계를 고려하여 대출을 일으키며 형식적으로 근저당을 설정한 경우가 있을 수 있습니다.

이러한 경우에는 무상거주 확인서 또는 무상거주 각서가 제출안 된 것으로서 임차인의 임대차는 유효할 것입니다.

그러므로 경매법원에 무상거주 확인서가 제출되어 있다고 해서 당연하게 그 임차인을 위장임차인으로 판단하여서는 아니 될것입니다만, 무상거주 확인서가 제출이 있어도 보증금을 주고 입주하고 있음을 밝히는 등의 부동산 현황조사보고서를 보아 경매절차에서 대항력 있는 임차권이 있음을 알 수 있었을 경우라면 무상거주 확인서가 제출되었더라도 임차인의 임대차를 인정하는 판례가 있습니다.

무상거주는 건물 소유자의 친인척, 친구, 고용관계자가 실질적으로 무상으로 거주하거나 전월세 계약자와 실제로 거주하는 자가 다른 경우, 그리고 기숙사 고시원 같은 시설에 거주하며 전월세에 대한 지역보험료를 부과받지 않으면서 해당 주택에 거주하는 것을 의미합니다.

 

무상거주확인서_임차인보호

 

집주인 요구에 의하여 임차인이 무상거주 확인서를 제공 한 경우에 특별한 경우를 제외하고 선순위 임차인으로서 보호를 받지 못합니다.

무상으로 거주한다고 함은 당연히 제공한 임차보증금이 없어서 돌려받을 보증금이 없는 것이므로 선순위 임차인으로서의 지위의 제한 다시 말해서 대항력을 상실하여 경매에서 명도 거절을 할 수 없게 되고 보증금 회수도 불가능하게 됩니다

따라서, 세입자는 집주인 요구로 무상거주 확인서 작성을 요구받았다면 추후 발생될지도 모를 문제를 예상하여 세심한 주의를 기울여 응해야 할 것입니다.