부동산경매 부합물 종물 아닌 독립건물 경락인 소유권취득불가

부동산 경매 부합물 종물이 아닌 독립건물은 경락인 소유권 취득 불가, 저당권 효력의 범위,
주물과 종물 부동산의 부합에 대하여 알아봅니다.

경매 신청된 건물의 부합물, 종물이 아닌 독립된 건물의 경우 경락허가가 있어도 경락인은 소유권 취득 불가하고, 경매절차상 경매 목적물로 평가되지 않았더라도 경락인이 소유권 취득되는 경우가 있습니다

법원 경매의 매각물건명세서상에 제시외 건물 이 포함으로 되어 있으면 경매물건에 대하여 낙찰받은 경락인이 소유자가 됩니다.

물건명세서상에 제시외 건물에 대한 구체적 명시가 없다면 감정평가서를 통하여 확인해야 하며, 감정평가서에 건물평가가 이루어져 감정평가총액에 제시외 건물의 감정평가가 포함되어 있으면 경락인이 소유권을 갖게 될 것입니다.

만약 물건명세서상이나 감정평가 서상에 제시외 건물에 대한 언급이 없지만 현실은 있는 경우(불법 증축)는 어떻게 될까요?

법원 경매에 있어 제시외 물건이 매각 대상물에 포함되는지 여부를 알기 위해서 부합물과 종물, 독립된 건물에 대한 판단기준을 명확히 알고 있어야 할 것입니다

일반주택의 경우 미등기 증축 건물로서 별도의 화장실, 창고, 옥탑방 이 제시외 건물로서 해당될 수 있는데, 이 미등기 증축 건물이 독립된 건물이 아니고 근저당의 목적이 된 건물에 연이어 증축된 것이라면 본 건물의 부합물로 보아 근저당의 효력이 미치게 됩니다.

법률에 특별한 규정 또는 설정행위에 따른 약정이 없는 한 저당권의 효력은 저당 부동산에 부합된 물건과 종물에 미치며(민법 제358조), 물건의 소유자가 그 물건의 상용에 공하기 위하여 자기 소유의 다른 물건을 이에 부속하게 한 때에는 그 부속물은 종물이며, 종물은 주물의 처분에 따르게 됩니다.(민법 제100조)

부동산의 소유자는 그 부동산에 부합된 물건의 소유권을 취득하지만 타인의 권원에 의하여 부속된 것은 소유권을 취득하지 못합니다

구조상 이용상 독립성이 있고 구분소유의사가 인정이 되는 경우는 독립된 건물로 보며, 부합물을 분리하는 경우 해당 부동산을 훼손하지 아니하면 분리할 수 없거나 분리에 과다한 비용이 들어가는 경우, 즉 결합 유지가 경제적 이익 보존에 있으므로 경제적 가치를 심하게 훼손시킬 경우는 부합물로 보아 그 부동산 또는 주된 동산의 소유자에게 소유권을 귀속하게 됩니다 (민법 제256조, 제257조)

경매 신청된 기존 건물의 종물 또는 부합된 부속건물로 볼수 없는 독립된 건물에 대하여
기존건물의 부합물이나 종물로 보고 경매 진행을 하여 경락허가를 하였다 하더라도 그 독립된 건물의 경락인은 소유권을 취득할 수 없으며 [대법원 1998.02.23 선고 84 다카 600 판결] 경락은 당연 무효가 됩니다

종물도 독립된 물건이지만 동일인 소유이고, 주물의 상용에 공하면 매각 대상물에 포함되고, 그렇지 않을 경우에는 매각대상물에 포함되지 않습니다

건물의 증축 부분이 기존 건물에 부합하여 기존건물과 분리하여 독립건물로서 효능을 갖지 못하는 이상 경매신청된 기존건물에 대한 경매절차에서 경매목적물로 평가 되지 아니하였다고 할지라도 기존건물에 대한 근저당권은 민법 제358 조의 하여 부합된 증축 부분에 효력이 미치므로 경락인은 부합된 증축 부분의 소유권을 취득하게 됩니다 [대법원 1992.12.08 선고 92다 26772,26789]

부합물 종물과 독립건물

저당권의 효력은 부합물과 종물에 효력이 미친다(민법 제258조)/종물은 주물의 처분에 따른다(민법 제100조)/부동산 소유자는 그 부동산의 부합 물건(타인의 권원으로 부속된 부합물은 예외)에 대한 소유권을 갖는다.(민법 제256조)