토지별도등기의 위험은? 특별매각조건을 확인해야

"토지별도등기 있음" 은 등기사항전부증명서(등기부등본) 표제부 대지권 표시란에 기재되며 집합건물(아파트 다세대주택) 등기부등본에서 흔히 볼 수 있습니다. 토지별도등기가 있는 경우 아파트등 주택을 매수, 경매입찰 참여시 대수롭지않게 지나치면 위험하므로 주의 하여야 합니다.

 

주의 해야 하는 이유 왜 일까요?

* 집합건물 토지와 건물 분리 처분 불가
* 대지권등기 전에 토지에 설정되어 있는 근저당권등 권리가 있는경우
대지권등기가 되면 집합건물 등기부 표재부 표시사항란에 '토지별도등기 있음'을 공시

 

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토지별도등기의 위험은?

토지등기부에는 대지권이라는 표시만 있고 모든 권리 관계는 전유부분의 등기 기록에만 기재하여 집합건물은 토지와 건물이 일체가 되어 거래되도록 하고 있습니다.

그런데 등기부등본 표제부 표시사항란에 토지별도등기 있다는 의미는 토지에 건물과 다른 등기가 있다는것으로, 건물을 지을때 신축자금조달을 위하여 토지를 담보로 대출을 받으면서 근저당을 설정하고 건물이 완공되면 대출금을 갚고 근저당권을 말소 하게 되는데 대출금을 대지권등기전 까지 갚지 않고 대지권등기를 하게되면 그대로 토지등기부에 토지 별도등기로 남게되는것입니다.

통상적으로 분양의 경우 분양대금으로 대출금 상환을 합니다만 건물을 짖기전에 토지에 저당권 가처분 가압류 지상권 등 제한물권이 있고 건물완공 후 건물등기 전까지 미분양 임대 등과 같은 사유로 인하여 저당권과 같은 제한물권을 해소하지 않는한 토지와 건물의 권리관계가 일치하지 않으므로 건물등기부 표재부 표시사항란 기록에 "토지에 별도등기가 있다"고 표시 등기를 합니다.

그러므로 매수자나 경매 참여는 이러한 토지 별도등기의 하자를 해결한 후 이거나 해결할 수 있을 때 매수 또는 경매에 참여 하지 않는한 토지에 설정되어 있는 위험부담을 고스란이 떠넘겨 받기에 주의를 하여야 하는것입니다.

위험이란? 돈을 빌리고 갚지 않아서 별도 등기로 남아 있는 주택을 매수하였다면 빌린 돈 과 이자를 고스란히 대신 부담 해야 하니 엄청난 낭패와 손실을 감수하지 않겠어요?

따라서 등기부등본 표제부 대지권표시란에 '토지별도등기 있음' 으로 등기 되어 있다면 토지대장을 발급받아 권리관계를 세심하게 확인 해야 합니다.

다시한번 언급하자면 토지소유자가 건물을 신축하기전에 돈을 빌리면서 저당권을 설정한 경우 분양이나 임대가 제대로 돌아가지 않아 건물 완공 후 빌린돈을 갚지 못해서 저당권이 그대로 토지에 남아 있는 집합건물의 경우 토지와 건물을 분리해서 매각할 수 없으므로 매수하려면 하자를 해결한 이후에 하여야 한다는것입니다

다만 건물아래에 지하철 통과 하수도관이나 공동구설치가 있으면 구분지상권이 별도등기로 되는데 이때는 소유권 행사에 아무런 하자도 발생되지 않으므로 매매 또는 경매 입찰에 참여하여도 무방하다 하겠습니다.

구분건물과 대지권에 대한 처분에 대하여 간략하게 살펴보면 다음과 같습니다

집합건물의 소유및 관리에 관한 법률 제20조 ① 구분소유자의 대지사용권은 그가 가지는 전유부분 처분에 따른다 ② 구분소유자는 그가 가지는 전유부분과 분리하여 대지사용권을 처분할 수 없다. 다만 규약으로서 달리정한 경우에는 그러하지 아니하다 ③ 제2항의 분리처분금지는 그 취지를 등기하지 아니하면 선의로 물권을 취득한 제3자에게 대항하지 못한다 ④ 제2항의 단서의 경우에는 제3조제3항을 준용 한다

 

집합건물제20조는 구분건물과 대지사용권의 원칙적 분리처분금지를 규정하고 있으나 예외적으로 규약등에 분리처분가능토록 할 수 있으며, 집합건물의 대지권 성립전부터 토지등기부에 저당권이 설정되어 있다면 집합건물의 분리처분금지가 또한 인정되지 않게 될 수 있습니다. 즉 대지권 성립전 부터 근저당권이 설정되어 있고 돈 빌려준 은행이 경매를 실행하였을 경우 구분소유자가 토지근저당권자인 은행에 대항하기 어렵기 때문에 집합건물제20조 적용이 어렵게 됩니다.

근저당권을 인수한다는 특별매각조건의 경우만... 인수 사례

토지등기부의 근저당권자가 임의 경매를 신청하여 이를 낙찰받은 경우 대지권 없는 구분소유자에게 지료상당의 부당이득청구가 가능하다는 취지 판결(대법원2005다15048)

토지별도등기가 있는 집합건물매각시 인수가 원칙이었으나 현재는 소멸이 원칙이고, 특별매각조건으로 인수한다는 조건이 붙어야 인수됩니다

대지권은 건설사업계획승인을 받아 분양하는 시점부터 성립이 되는데, 토지가 대지권으로 되기 전에 토지에 저당권 가압류 지상권등이 설정된 상태로 대지권 등기가 되면 집합건물 등기사항증명서상 표제부 대지권표시란에 "토지 별도등기 있다"고 등기를 하게됨을 이제 이해하셨나요?

별도등기가 되는 경우는 다음과 같이 구분 할 수 있겠습니다.

첫째 건축주가 대지권등기까지 은행의 대출을 상환하지 못해 발생한 근저당, 가압류, 지상권 등이 남아 있거나
둘째, 토지별도등기 원인사유가 없어 졌지만 등기부에 말소없이 그대로 남아 있거나
세째, 구분지상권이 별도 등기되어 있는 경우 입니다

별도등기는 위에서 언급한대로 경매에서 소멸하는것이 원칙이라고 하였는데 이유는 집행법원이
① 토지별도등기권자에게 배당요구를 하게 하고
② 집합건물에서 토지별도등기를 인수한다는 특별매각조건이 없거나
③ 토지와 건물의 등기상 권리자가 동일한 경우
④ 토지위의 권리가 실제는 변제되었으나 말소만 안된 경우에는 소멸이 되기 때문입니다

다만 경매 매각물건명세서 비고란에 "토지에 대한 별도등기를 매수인이 인수 해야한다"는 특별매각조건을 붙이면 인수 됨에 주의를 하여야 합니다. 특히 경매배당시에 토지별도등기 물건의 배당은 토지와 건물분으로 나누어 배당을 하며 이경우 토지분에 대해 대항력있는 임차인의 보증금이 미배당금으로 남는경우에 토지별도등기로 인해 낙찰자가 인수 하게되는 경우가 생기므로 주의를 하여야 합니다.

 

토지별도등기

 

정리하면

토지별도등기가 되는 집합건물은 빌라등 다세대, 오피스텔, 도시형생활주택, 아파트이며 토지별도등기는 건물짖기전부터 문제가되는 권리(가처분 근저당 구분지상권 등)가 있으면 붙습니다

즉 대지권 등기가 되기 전에 토지에 설정되어 있던 권리가 말소되지 않았는데 대지권이 등기되었거나 집합건물 존립에 영향을 미치지 않는 한도내의 지상권 지역권이 설정되는 경우 전유부분의 등기부에 기재되어 있지 않은 권리가 토지에 설정되는 것입니다

집합건물의경우 토지를 별도처분이 불가하고 전유부분의 권리관계가 토지에 미치므로 전유부분 등기부등본만 살표보아도 되지만 토지 별도등기가 표시되어 있다면 반듯이 토지등본을 살표볼필요가 있다는 의미 입니다.

토지등본을 발급받아 등기원인을 살표보아 말소가되는것인지 매수자에게 인수되는지 여부를 꼭 살펴보시기 바랍니다. 더우기 경매에서 매각명세서에서 토지별도등기를 인수해야 한다고 되어 있으면 각별히 주의를 더해야 합니다. 토지별도등기가 되어 있고 선순위 임차인이 있다면 건물분 배당금에 대하여 선순위 임차인의 미배당금을 낙찰자가 인수하게됨 또한 꼭 알아야 할것입니다.

이제 아셨나요?

경매에서 특별매각조건을 환인해야 토지별도등기 위험을 알 수 있다는것을....

집합건물의 전유부분 건물등기부등본 뿐만아니라 토지등본을 함께 발급받아 확인해야하는 경우가 있다는것을.......