돈벌기 위한 경매 임차인과 가장임차인 권리분석의 모든것

경매의 전제조건은 '가치 있는 부동산을 시세가격보다 얼마나 싸게 낙찰받는가'입니다 건물가치를 결정짓는 요인은 다양하지만 가치는 가격결정 요인으로서 상가건물 오피스텔 등과 같은 수익형 부동산뿐만 아니라 주거용 건물 주택에서도 임차(보증금)를 빼고서는 건물가치를 파악하기 어렵습니다

 

그러므로 경매에서 임차인을 완벽하게 분석할 수 있는 능력, 즉 임차인 및 임차권, 전세권 분석을 토대로 경쟁참여자가 인지 못하는 하자 치유 능력을 갖추고 있다면 가치 있는 부동산을 싸게 낙찰받아 수익을 창출할 수 있는 돈 버는 경매 첫출발이 될 것입니다

 

돈 벌기 위한 경매 임차인과 가장임차인 권리분석의 모든 것

 

 

임차인과 가장임차인

 

임차계약기간 동안 해당 부동산에 대하여 매매, 경매 등 사유로 소유자가 바뀌거나 양수한자, 이해관계자 및 임대할 권리가 있는 자에게 임차인 지위를 주장할 수 있는 권리를 대항력이라고 하며 인도와 전입을 함으로써 그 대항력이 생깁니다

 

요즘은 주택 전월세 계약 후 전입신고를 하면서 확정일자를 동시에 받는 것이 상례입니다

그러나 전입일과 확정일자 부여일 차이가 있는 경우를 경매매각명세서상에서 가끔 볼 수 있는데 확정일자를 받지 않았거나 확정일자를 경매기입등기일 근접하여 이루어지는 것들은 대항력이 없는 임차인일 확률이 높습니다

 

이는 경매에서 선순위임차인의 권리인 대항력유무를 확인하는데 중요 체크포인트 중 하나입니다

 

임차인은 대항력을 갖춘 임차권원이 있는 임차인과 권원이 없는 허위 또는 가장 임차인으로 구분할 수 있는데 가장임차인은 자녀학업상, 직업상 실제로 살지 않으면서 주소만 옮겨 놓은 자이거나 경매에 있어서 배당신청하여 배당받거나 또는 이사비수령, 임차보증금 최우선변제 등의 목적으로 채무자와 통정한 지인 친인척이 대부분입니다

 

임차인 유형을 나누는 것은 일상에서는 구분의 실익이 없겠지만 주택 또는 상가임대차보호법상 보호받는 임차인에 해당하는지, 경매에서 대항력이 있는지 등과 같은 권리분석을 위해서는 임차인 유형을 이해해야 합니다

 

임차인유형은 대항력 있는 임차인과 대항력 없는 임차인으로 나눌 수 있는데, 대항력 없는 임차인들의 유형 중 에서

* 보증금회수 및 소액보증금최우선변제를 받기 위한 목적의 가장임차인
ⓐ 소유자 또는 채무자가 타인(친인척 부부)을 내세우는 것
ⓑ 후순위임차인이 일부 배당이라도 받기 위해 주인과 공모 보증금을 낮춰 소액임차인으로 위장
ⓒ 채권회수가 불확실한 경우에 일부라도 배당을 받기 위하여 채권자가 전입신고와 함께 임차인으로 신고

* 전소유자가 현소유자인 경우의 대항력 없는 임차인
* 낙찰자에게 이사비를 받아내기 위한 목적으로 한 임차인
* 유찰을 유도 낮은 가격으로 낙찰받고자 하는 소유자 내지 채무자의 위장임차인 등을 가려내는 것은 권리분석에서 매우 중요합니다

이들 가장임차인의 공통특징은 선순위임차인인 경우 배당요구를 대부분 하지 않습니다
(선순위 임차인은 배당요구를 하지 않으면 낙찰자가 인수하게 되므로 부담이 없음)

 

배당을 요구하면 배당 배제신청에 의하여 배재위험이 있기 때문이며, 경매에 참여하여 저가 낙찰을 받을 목적이라면 인수부담으로 유찰이 되어야 목표로 하는 낮은 가격으로 낙찰을 받을 수 있기 때문입니다.

 

가장임차인은 어떻게 구분해 내는가?

 

보증금미상, 전입일미확인, 확정일자 없거나 기입등기전후에 있거나, 배당요구를 하지 않았다면 가장임차인 일 수 있으며,
가장임차인은 소유자 또는 채무자의 배우자 친인척이 대부분이며, 가장임차인을 알아내는 방법은 전입여부, 전기가스사용여부, 채권은행의 무상거주확인서존재 유무, 방문 등의 방법으로 확인 가능할 것입니다

 

입주 전입신고와 동시에 하라

 

임차인 분석 [확정일자 요건의]

 

① 등기사항증명서상 제한물건이 없는 상태에서 입주 및 전입신고를 하였으나 확정일자를 늦게 받은 경우
[전입신고, 거주(등기사항증명서상 제한물권 없는 상태) → 확정일자]
* 전입신고와 입주 : 2019 년 10월 10일
* 확정일자 : 2019년 12월 11일

▷ 임차인의 대항력 발생시기는 2019 년 10월 11일 오전 0시 이고, 확정일자 발생시기는 2019년 12월 11일이다.

 

② 제한물건이 없는 상태에서 입주 및 전입신고 한 이후 소유자의 근저당설정이 된 다음에 확정일자를 받은 경우
[전입신고, 거주(등기사항증명서상 제한물권 없는 상태) → 근저당권 → 확정일자]
* 전입신고 와 입주 : 2019년 10월 10일
* 근저당권 : 2019년 11월 11일
* 확정일자 : 2019년 12월 12일

▷ 임차인의 대항력발생시기는 2019년 10월 11일 오전 0시, 근저당권 효력은 2019년 11월 09시 우선변제권 효력발생은 2019년 12월 12일 09시이다. 임차인은 임차보증금 전액보호받을 수 있으나
배당은 말소기준권리보다 후순위 이므로 배당신청 한 경우 배당을 다 받지 못했다면 미배당금은 낙찰자 인수가 된다.

 

③ 근저당설정일보다 확정일자는 먼저 받았으나 입주와 전입신고가 근저당권 설정 이후 일 때
[확정일자 → 근저당권 → 전입신고, 거주일 때 분석]
* 확정일자 : 2019년 10월 10일
* 근저당권 : 2019년 11월 11일
* 입주 및 전입신고 : 2019년 12월 12일

▷ 임차인의 대항력발생시기는 2019년 12월 13일 오전 0시 우선변제권은 2019년 12월 13일 오전 0시 근저당권효력은 2019년 11월 11일 09시로서
임차인은 근저당권자 보다 후순위로서 대항력 및 우선변제권이 없어 보증금 및 우선변제 없이 낙찰자에게 목적물을 인도해 주어 야 한다. 확정일자만 우선받아 놓는다고 하여 유리한 것은 하나도 없음을 명심하고 입주와 전입신고 동시에 확정일자를 받자.

 

④ 등기사항증명서상 깨끗한 상태에서 전입신고, 입주 후 다음날 동시에 확정일자와 근저당권 설정된 경우
[전입신고, 거주 → 확정일자 = 근저당권]
* 전입신고 : 2019년 10월 10일
* 확정일자/근저당권 : 2019년 10월 11일

▷ 대항력발생시기 2019년 10월 11일 0시 이고 확정일자 발생시기는 2019년 10 11일 09시부터
임차인은 배당에서 근저당권과 동순위가 되어 채권액에 비례하여 안분 배당을 받고 배당에서 미배당금이 있다면 낙찰자가 인수하여야 한다
이경우는 대항력발생은 0시부터 근저당권효력발생은 업무시간시작이 09시부터이므로 말소기준권리보다 효력발생이 같은 날이라 하더라도 시간차이가 09시간 임차권이 빠르므로 인하여 낙찰자에게 대항할 수 있다고 하였다 [대법원 199년 5월 25일 선고 99다 9981 판결]

 

최우선변제금 임차인

 

 

권리성립과 무관하게 주택임대차보호법상 소액보증금으로 어떠한 다른 권리보다 우선적으로 임대차보증금 중 일정액 이하는 최우선 배당이 되고 최우선 배당을 받을 사람이 많을 때는 배당금액의 1/2 범위 내에서 우선 배당을 받을 수 있으며
이 최우선변제권도 경매 개시결정등기일보다 먼저 전입 · 점유 · 채권이 있을 때 성립됨을 주지하기 바랍니다

 

수많은 패찰과 오랜 기다림 속에서 잉태되는 결과물이 낙찰이라고 하며, 오늘의 패찰을 받아들이며 내일을 기다리는 일에 스트레스가 없어야 경매시장에 살아남는다고 합니다