확정일자가 전월세 보증금 반환 무조건 보장하는것 아니다

전입신고와 확정일자를 받는 이유는 대항력과 우선변제권을 확보하기 위함입니다. 이것을 모르는분들은 거의 없을 것입니다.

 

그러나 확정일자가 전월세 보증금 반환을 무조건 보장하는 것일까요?

궁금하신 분들만 이 글을 보아주세요......!!!

 

전세나 월세를 사는 분들이라면 지금까지 이사를 하는 날 꼭 해야 하는 일로서

전입신고와 확정일자를 받아야 하는 것이었습니다.

 

금년 6월 1일부터 시행되는 개정 주택임대차 보호법에 의하여 보증금 6,000만 원 월세 30만 원 이상인 경우에는 계약 후 30일 이내 임대인과 임차인이 해당 지자체에 임대차 신고 즉 전월세 신고를 의무적으로 해야 하며, 신고를 하면 자동적으로 확정일자가 부여되어 이사하는 날에 확정일자를 받는 부담은 없어지게 됩니다.

 

자세한 사항이 궁금하시면 첨부하는 전월세 신고 관련 글 보고 오세요

2021.04.15 - [부동산정보/정책 · 금융] - [전월세 신고제] 전월세 계약 체결 후 30일 내 임대인과 임차인이 신고해야

[전월세신고제]전월세계약체결 후 30일내 임대인과 임차인이 신고해야

 

그러나 확정일자만 있으면 전월세 임차보증금이 안전한 것으로 오해하시는 분들이 많이 있는 것 같아서 확정일자에 대하여 정확한 이해를 할 필요가 있다고 생각됩니다.

 

전셋집이나 월세집을 얻을 때 계약 전에 꼭 확인해보는 것 중에 하나가 권리관계인데,

등기사항 증명서를 발급받아 근저당 설정, 압류, 가압류, 가처분 가등기 등 대상 주택의 소유권에 대한 제한 권리가 있을 경우에 만약 담보권 실행으로 경매나 공매로 인한 내 보증금이 안전한지 그렇지 않은지 보증금 회수 위험성을 살펴보게 됩니다.

 

주택의 인도와 전입신고(주민등록) 그리고 확정일자를 받으면 대항력과 우선변제권을 확보하게 되는데, 확정일자만 있으면 경매나 공매에서

전월세 보증금 전부를 무조건 반환받을 수 있다고 이해하고 있다면 잘못 알고 계신 겁니다.

 

확정일자는 보증금 전액 반환받는 것을 담보하는 것이 아니라 배당을 신청할 수 있는 자격을 부여하는 것으로서 후순위 채권자보다 먼저 보증금을 돌려받는 순번표라고 보셔야 하기 때문입니다.

 

주택의 인도와 전입신고 그리고 확정일자를 받은 선순위 임차인이라 하더라도

배당요구 종기일 내에 배당신청을 하지 않으면 경매법원은 절대로 배당을 하여 주지 않습니다.

 

물론 대항력 있는 임차인이 배당신청을 하지 않아서 배당을 받지 못하거나 미배당 금에 대하여는 낙찰자가 인수하게 되어, 세입자는 낙찰자로부터 보증금을 돌려받으면 됩니다.

 

김포시 양촌읍_신축아파트

 

경매에서 소액임차인이 배당을 받기 위해서는

① 경매개시 결정 이전까지 주택의 인도와 전입신고를 하였고

② 배당요구기간 내 배당요구를 하여야 합니다.

③ 배당은 낙찰가의 1/2 한도 내에서 하며

④ 소액임차인 기준은 저당권과 같은 담보물권 설정 일자입니다.

 

확정일자가 없는 대항력 있는 선순위 소액 임차인이 배당신청을 한 경우는 원칙적으로 배당을 받지 못하지만 소액 부분만큼은 확정일자 유무와 상관없이 최우선변제를 받게 되는데 그 기준은 근저당과 같은 최선순위말소기준 권리설정일을 기준으로 소액을 감액하여 배당합니다.

 

정리하면

소액임차인이 확정일자가 늦어 선순위로 변제를 받지 못하는 경우 선순위 담보권자의 경매신청 등기 전 대항력을 갖춘 경우라면  보증금 중 일정액을 즉 소액 부분에 대하여 다른 담보권자보다 우선하여 변제를 받을 권리가 있습니다.

 

전월세를 얻을 당시 근저당권이 설정되어 있는 집이라면 보증금은 해당 지역의 소액 부분 정도 금액으로 하면 보증금 회수에 큰 어려움이 없을 것이고 보증금액이 소액이 아니라면 선순위 임차인 소유자의 상태 등 제반사항을 고려하여 입주여부를 결정하여야 할 것입니다. 

 

대항력있는 임차인이 확정일자 받지 않았거나, 받았더라도 경매법정에서 요구하는 배당요구종기일이전까지 배당요구를 하지 않는다면 배당을 받을 수 없다는것 잊지마시기 바랍니다.

 

경매개시결정일 전까지 전입과 확정일자를 그리고 배당요구종기일까지 배당요구를 하여야 내 보증금을 지킬 수 있다는것 꼭 숙지하시기 바랍니다.