무잉여 경매 취소 성공 투자 기회가 된다

무잉여 경매는 무조건 취소된다라고 볼 것은 아니다 무잉여 라도 취소되지 않을 수 있기 때문에 경매에서 기회가 된다 남을 가망이 없는 경우의 경매 취소가 되지 않는 경우를 알아둠으로써 경매에서 성공 투자 기회를 잡을 수 있을 것이다.

 

경매법원은 최저 매각 가격을 기준으로 경매비용과 경매신청 채권자(압류)에 우선하는 채권액을 변제하고 남는 금액이 있는지 없는지를 확인하여 무잉여가 예상된다면 경매를 진행시키지 않는다.

 

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무잉여 경매 취소 성공 투자 기회가 된다.

 

무잉여가 예상되는 사건임에도 불구하고 여러 요인으로 이를 간과하여 경매를 법원이 속행한 경우에는 매각 가격을 기준으로 무잉여 여부를 판단하여 잉여가 없다고 판단되는 경우에 매각을 불허하고 결국 경매는 취소된다.

 

매각 가격으로 경매비용 공제, 선순위 채권자에게 배당한 후 남은 금액으로 경매 신청자에게 배당할 수 있으면 경매는 정상적으로 진행되어 매각이 허용되고, 경매 신청인에게 배당할 수 없는 남을 가망이 없는 무잉여 경매는 취소된다는 것이다. 이를 경매의 일반원칙 잉여 주의라고 한다.

 

민사집행법 제91조 제1항에 '압류채권자의 채권에 우선하는 채권에 관한 부동산의 부담을 매수인에게 인수하게 하거나 매각대금으로 그 부담을 변제는데 부족하지 아니하다는 것이 인정된 경우가 아니면 그 부동산을 매각하지 못한다'라고 인수 주의와 잉여 주의를 선택할 수 있게 규정되어 있다.

 

매각 대금으로 채권에 관한 부담을 변제하는데 부족하지 아니하다는 의미는 매각대금을 가지고 경매 신청자의 채권보다 우선하는 다른 채권자의 채권액과 경매비용을 합한 금액을 변제하고 경매 신청자에게 돌아갈 배당금이 있어야 한다는 의미이다.

 

무잉여에 의한 경매 취소는 경매를 신청한 채권자가 배당금을 1원이라도 받지 못할 경우 법원이 일방적으로 사건을 기각시키는 것이다. 물론 1원이라도 남으면 경매는 취소되지 않는다.

 

그러므로 경매 입찰 참여자는 무잉여가 가능한 사건이 될 여지가 있는지 없는지 유무를 가름하기 위해서는 입찰 참여 전에 배당금 관계를 계산해 볼 필요도 있을 수 있다.

 

남을 가망이 없는것으로 보아 신청인이 경매를 취소하는 것이 경매 취하이다. 취소(기각)되지 않는 경우는 대위변제, 채권자 매수신청, 이중 경매이다.

이중 경매는 압류채권자인 경매 신청인보다 선수 위 채권자가 경매 신청하는 것이고, 채권자 매수신청은 경매 신청인이 하는 것이다.

 

무잉여라고 여겨지지만 실제 무잉여가 아니어서 기각되지 않는 것을 찾는 것이 경매 참여자에게는 필요한 것이다.

무잉여라도 취소되지 않을 수 있기 때문에 기회가 된다 할 것이다.

만약 최선순위 권리자인 근저당권 채권자가 경매 신청을 하였는지 입찰 전에 살펴서, 경매 신청을 한 것으로 확인을 하고서 경매에 참여한다면 다른 사람들이 무잉여라고 생각되어 포기할 수 있는 매각물건에 입찰할 기회가 생기게 된다는 것이다.

 

무잉여로 경매가 취소되면 보증금은 돌려받게 되므로 부담은 없겠으나 그때까지 들어간 경매 비용은 돌려받을 수 없기 때문에 시간적 경제적 낭비 손실을 방지하기 위해서라도 경매신청 때부터 잉여 주의에 위배되지 않는지 확인할 필요가 있는 것이다.

 

경매 신청 채권자가 배당받아갈 금액이 없으면 실익이 없게 되므로 경매 신청자가 경매 취하를 할 것이다. 이것을 무잉여 배당에 의한 경매 취하라고 한다. 무잉여가 예상될 경우에 경매 신청인의 매수신고는 채권자 매수신청이다.

 

그런데 최저 매각 가격이 선순위 채권액과 경매 비용 등의 합계 금액보다 부족하여 경매 신청자에게 배당될 금액이 없는 무잉여로 보이지만 경매 절차를 취소하지 않고 진행되기도 한다.

 

그 이유는 무엇일까?

 

무잉여로 보이지만 사실상 무잉여가 아니어서 경매 절차가 계속 진행되는 것들은 다음과 같은 경우이다.

 

첫째, 대위변제이다. 이 경우 종전 경매 신청인의 취하 효력은 없다

 

임의 경매 절차가 개시된 후 경매 신청의 기초가 된 담보 물권이 대위 변제에 의하여 이전된 경우에는 경매 절차 진행에는 아무런 영향이 없고 대위 변제자가 경매 신청인의 지위를 승계하므로 종전의 경매 신청인이 한 취하는 효력이 없다.

(대법원 2001.12.28 자 2001마 2094 결정)

 

둘째, 채권자 매수신청이다.

 

최저 맥각 가격으로 경매 신청인 압류 채권자 채권액에 우선하는 경매비용을 포함한 부동산의 모든 부담을 변제한 후 무잉여가 예상이 되면 법원은 이를 경매 신청인에게 통지하고 통지받은 경매 신청인은 1주 이내에 경매비용을 포함한 부동산의 모든 부담을 변제하고 남는 가격을 정하여 매수 신청하도록 한다

 

통지를 받은 경매 신청인이 충분한 보증을 제공하면서 매수 신청하는 경우에는 경매는 무잉여라도 취소되지 않고 속행되는 것이다. 물론 경매신청 채권자가 매수 의사가 없어 매수신고를 하지 않으면 무잉여로 경매는 취소된다.

무잉여의 경우라도 경매가 취소될 수도 있고, 취소되지 않을 수 있다는 뜻이다.

 

민사집행법 제102조에 의하면 남을 가망이 없는 경매 취소에 대하여

'법원은 최저 매각 가격으로 압류채권자의 채권액에 우선하는 부동산의 모든 부담과 절차비용을 변제하면 남을 것이 없겠다고 인정한 때에는 압류채권자에게 이를 통지하여야 한다. 압류채권자가 통지를 받은 날부터 1주 이내에 부동산의 부담과 절차비용을 변제하고 남을 만한 가격을 정하여 그 가격에 맞는 매수신고가 없을 때에는 경매 신청인이 그 가격으로 매수하겠다고 신청하면서 충분한 보증을 제공하지 아니하면, 법원은 경매절차를 취소하여야 한다. 취소 결정에 대하여는 즉시 항고를 할 수 있다.'라고 하고 있다.

 

이때 매수 신청자의 보증액은 최저 매각 가격의 10%가 아니라 저감 된 최저 매각 가격과 잉여가 되는 가격의 채권자 매수 신청액의 차액을 보증액으로 한다.

 

[채권자 매수신청 보증액 = 매수 신청액 저감 된 최저 매각 가격] (0)

[채권자 매수신청 보증액 = 최저 매각 가격 X 10%] (X)

 

매각 허용이 되는 경우를 살펴보면 매수 신청인이 있고 없고, 매수 신청인 수, 매수신청금액에 따라 채권자 매수 신청인 또는 일반 매수 신청인에게 허용된다.

 

다른 매수 신청인이 없을 때 비로소 매수 신청한 채권자에게 매각이 허용되고 매수 신청인이 있는 경우는 그 일반 매수 신청인에게 매각된다.

다른 매수 신청인이 1명이고 최고 매수 가격이 경매 신청인 압류채권자의 매수신청금액기 같으면 일반 매수 신청인에게 매각된다.

압류채권자의 매수신청 가격은 최저 매각 가격이며 당초 저감 된 최저 매각 가격 이상으로 입찰하였더라도 압류채권자 매수신청 가격에 미달되면 매각은 허용되지 않는다.

 

셋째, 이중 경매이다.

 

경매개시 결정이 난 사건의 또 다른 채권자가 경매를 신청하는 것을 이중 경매, 중복 경매라고 한다. 이 경우 무잉여가 발생하더라도 기각되지 않고 사건은 그대로 진행된다.

 

이중 경매에 대하여 우선 채권 범위 기준 권리의 최우선 권리자의 권리로 본다는 판례이다.

'강제 경매 개시 후 압류 채권자에 우선하는 저당권자 등이 경매 신청을 하여 이중 경매 개시 결정이 되어 있는 경우에는 절차의 불필요한 지연을 막기 위해서라도 민사집행법 제102조 소정의 최저 매각 가격과 비교하여야 할 우선 채권의 범위를 정하는 기준이 되는 권리는 그 절차에서 경매 개시 결정을 받는 채권자 중 최우선 권리자의 권리로 보아야 한다'

(대법원 1998.1.14. 자 97마 1653 결정)

 

이중 경매, 중복 경매에 착안하여 무잉여 경매 취하를 막기 위하여 무잉여로 여겨지지만 실제 무잉여가 아닌 것으로 만드는 것이 중요한데 그 방법으로 무잉여인 경우에 선순위 채권자가 경매를 신청하도록 하면 된다.

 

그러므로 선순위 채권자를 만나서 경매신청을 설득하여 무잉여 문제를 해결 낙찰을 받을 수 있는 것이다.

 

경매신청을 하지 않고 있다면 선순위 채권자를 만나서 경매 취소가 된 이후의 경매를 다시 기다릴 것이 아니라 무잉여로 취소되면 또 번거롭게 경매를 다시 신청하여야 되고 감정평가를 거쳐 다시 경매가 진행되려면 수개월이 더 걸리게 되므로 선순위 채권자가 채권을 회수하는데 그만큼 시간적 경제적으로서 손해임을 설득하라는 것이다.

 

선순위 근저당권자등 은행과 같은 채권자는 채권회수가 급선무이므로 이를 받아들이지 않을 이유가 없다. 문제는 이러한 사실을 모르고 있을 수 있기 때문에 낙찰을 받고자 하는 경매 참여자가 선순위 채권자를 찾아가서 채권자를 만나서  의사 확인을 하여야 하는 것이다.

 

마치며...

남을 가망이 없는 무잉여로 경매 취소가 예상된 물건으로 보이지만 사실상 무잉여가 아니어서 경매 절차가 계속 진행될 수 있는 것을 찾는 노력은 경매 참여자에게 필요하다 할 것이다.

 

고속도로와 흰구름과 파란 하늘이 잘어울린다[사진=영동고속도로]

 

무잉여는 반듯이 경매가 취소된다고 볼 것이 아니라 무잉여라도 취소되지 않을 수 있기 때문에 기회가 될 수 있음을 알 수 있었을 것이다. 만약 경매 참여자로서 최선순위 권리자인 근저당권 채권자가 경매 신청을 하였는지 입찰 전에 살펴서 경매 신청을 할 것으로 확인을 하고서 경매에 참여한다면 다른 사람들이 무잉여라고 여겨서 포기한 부동산 매각물건에 입찰할 기회가 생길 수도 있어서 성공투자 기회가 된다는 것임을 알 수 있었을 것이다.