유치권 성립 요건 명도 소송 쟁점

유치권이 성립하기 위한 조건은 해당 부동산과 관련이 있어야 하며, 갚아야 할 변제기에 있고, 점유하고 있어야 한다. 채무 변제 시간 확보, 명도시 이사비 요구, 유찰을 통한 제삼자 명의 구입 목적으로 유치권 신고가 악용될 수 있는 바 유치권의 성립 요건과 명도 소송 쟁점에 대하여 알아보겠다

 

유치권이 있는 경우 공사비 등에 대하여 법원이 인정해야 매수인이 부담하며 법원이 인정하지 않으면 매수인은 부담하지 않는다. 낙찰받은 후 점유자가 인도 거부하는 경우 대금납부 후 6월 이내 인도명령을 서면 또는 구두 신청한다. 6월 내 인도 명령 신청을 못하였거나 신청 기각된 경우에는 명도 소송을 한다.(시간이 오래 걸리고 경비가 발생)

 

1. 유치권 성립요건

 

 

타인 물건, 견련 성, 점유, 변제기, 배제 특약

 

첫째, 타인 물건 이어 야 한다.

소유자가 점유하고 소유자가 신고한 소유자 자신의 소유물은 절대 유치권을 주장할 수 없다.

벽화, 조경석, 조경수 연못 담장 (수목은 땅의 부합물이다. 현실적으로 입목 등기는 거의 없고, 이론상만 있다고 볼 필요가 있어서 등기소에 반드시 확인이 필요하다.)

 

둘째, 유치권의 해당 채권이 그 경매 목적물에서 생겨야 한다. [견련 성]

소유자가 점유하고 공사업체가 신고한 경우 점유하지 않으므로 유치권이 성립되지 않는다. 따라서 공사대금은 무조권 유치권이 성립되는 것은 아니다.

 

임차인이 점유하고 임차인이 유치권 신고한 경우 유치권이 성립되지 않는다. 임차인의 영업을 위한 내부 인테리어 공사에 투입된 시설비는 유치권 성립 여지가 없기 때문이다.

시설비는 유치권 성립이 안되지만 필요비나 유익비는 유치권이 성립된다. 그러나 그 필요비 유익비 금액은 크지 않다.

 

건물 전체에 대한 공사 대금 건물 외형 공사 등 건물 가치 상승에 기여하는 공사 이어야 유치권은 성립하며, 임차 보증금 권리금은 유치권 성립여지가 없는 것이다

 

셋째,  유치권자가 계속 유치(점유)하고 있어야 한다 [점유 조건]

점유는 경매 기입등기 이전에 점유해야 하며, 소유자 점유, 임차인 점유가 아니어야 한다.

 

점유는 임차인이 하고 유치권 신고는 공사업체가 신고한 경우 점유하고 있지 않으므로 유치권이 성립되지 않는다

공실의 경우 공실이지만 문을 잠가 놓은 경우는 실제 점유를 하고 있지 않으나 간접 점유로 인정된다. 그러므로 공실이라고 무조건 점유가 아니라고 보아서는 아니 된다. 

 

넷째, 유치권의 해당 채권이 변제기에 도래해야 한다

 

다섯째, 채무자와 유치권자 사이에 유치권 발생 배제 특약이 없어야 한다.

 

위 어느 한 가지라도 해당되면 유치권은 소멸 권리로 보아야 한다.

진정한 유치권자가 아닌 불성립되는 요건을 갖고서 유치권을 주장하고 있을 때는 낙찰자에게 대항력 없는 모든 점유에 해당되어 인도 명령 대상이 된다.

 

2. 명도 소송 쟁점

명도소송에 있어 유치권자와의 쟁점은 공사 계약서, 공사대금, 공사 사업자, 사업자 등록자, 세금계산서 부가가치세 사실적 공사업자와 채무자와의 관계를 살펴야 하는 것을 나열하였다.

 

* 공사계약서 작성 시기와 공사 세부 사항의 기재 내용을 살펴 진정한 계약서 여부를 살핀다.

* 공사업자가 공사대금을 현금으로 거래하였다는 주장은 법원에서 잘 받아들여지지 않으므로 공사대금 입금 여부의 은행거래 내역과 공사비 지출 내역을 확인하여야 한다.

* 진정한 공사업자인지 확인을 위하여 공사 사업자 관련 자격증 면허 유무를 확인하여야 한다.

* 사업자등록증 명의를 확인하여 공사업자가 동일인지를 확인하여야 한다.

* 세금계산서는 허위 발행이 많으므로 공사와 관련하여 세금계산서 발행 여부를 확인한다.

* 부가가치세 신고 납부 여부를 확인한다.

* 다른 공사실적이 없다면 유치권 주장을 믿기 어렵다.

* 공사업자와 채무자와의 관계에 있어 동일인이 많고 채무자가 회사를 설립하여 공사도급계약을 하는 경우가 많아서 세밀한 주의를 다하여야 확인하여야 한다.

 

그 외 경매 방해죄로 형사고소를 하여 유치권 존재 여부를 확인하기도 한다.

 

경매에 유치권이 신고되어 악용되는 이유는 채무자가 시간을 벌어서 채무를 변제할 시간을 확보하기 위함이거나 낙찰자와 명도 협상할 경우 이사비를 많이 요구할 목적 그리고 낙찰을 원하는 자가 낙찰이 되지 않도록 입찰을 방해하여 유찰을 유도함으로써 저렴한 가격으로 제삼자 명의를 통해 다시 구입하기 위함이라고 할 것이다.

 

낙찰받은 후 점유자가 인도 거부하는 경우 대금납부 후 6월 이내 인도명령을 서면 또는 구두 신청한다. 6월 내 인도 명령 신청을 못하였거나 신청 기각된 경우에는 명도 소송을 한다.

법원은 점유자에게 건물을 매수인에게 인도명령을 하며, 채무자나 소유자 현황 등 기록상 명백한 대항력 없는 점유자를 상대로 신청하는 경우에는 증빙서류는 제출하지 않아도 된다.

 

이상 마치며 유치권의 성립 조건의 점유와 관련하여 판례 등을 통한 사례를 많아 접하고 명도소송에서의 쟁점이 무엇인지를 숙지하여 준비한다면 성공투자를 할 수 있을 것이라 하겠다.

 

실내 휴게실

 

[경매 상식]

기준 권리 :근저당권(저당권) 가압류(압류) 담보가등기 경매개시 결정 등기

 

경매에서 가장 빠른 기준 권리를 중심으로 등기일자가 앞선 권리는 무조건 매수인이 인수해야 하고 후순위는 소멸한다.

전세권 지상권 지역권 소유권 이전 가등기 가처분 환매등기 세입자의 전입신고가 기준 권리보다 앞에 있으면 대항력이 생겨 매수인이 부담하지만 기준 권리보다 전입신고가 늦으면 대항력이 없는 세입자이기 때문에 매수인 부담이 없는 것이다.

[예외] 소유권에 대한 원인무효를 다투는 가처분의 경우

 

기준 권리보다 먼저 전입신고와 함께 확정일자를 받고 배당요구 종기일까지 배당요구를 한 세입자의 경우 매수인은 세입자의 전세보증금을 전혀 부담할 필요가 없다.

 

 

기준 권리보다 먼저 전입신고만 되어 있고 확정일자가 기준 권리보다 늦는 경우, 기준 권리보다 먼저 전입신고와 확정일자를 마쳤지만 배당요구 종기일까지 배당요구를 하지 못한 경우는 세입자가 전세보증금을 전액 또는 일부라도 배당받지 못하면 매수인이 부담해야 한다.