공사대금 유치권 성립 된다는 틀린 말이다

유치권은 공사 진행 후 공사대금을 받지 못한 공사업체 측이 유치하는 경우가 대부분이지만 공사대금을 받지 못하였다는 이유만으로 유치하는 경우 유치권이 성립되는가의 문제이다. 공사대금을 받기 위하여 점유 신고를 하였다면 무조건 유치권이 성립된다는 말은 틀린 말이다.

 

유치권 부존재 확인 소송은 유치권을 주장하는 자의 유치 점유행위가 불법적인 진행으로 여겨지거나 허위 주장을 하는 것임을 확정하고 요건을 갖추지 못했음을 알리기 위해 진행한다.

 

그러나 유치권 부존재 확인 소송에 있어 상대방의 유치권 성립요건이 맞지 않는 점을 증명하는 과정은 복잡하고 까다롭고 어렵게 느껴질 수 있을 것이다.

 

유치권 성립하지 않는 사례

 

 

유치권 성립하기 위해서는 타인 소유 물건이나 유가증권으로서 목적물을 적법하게 점유여야 하고 채권의 경우 변제기가 도래된 것으로서 배제 특약이 없어야 한다. 또한 채권과 목적물 사이에 견련 성이 있어야 한다.

 

*유치 목적물은 타인 소유 이어 야한다.

소유자가 벽화를 유치권 신고를 했다면 유치권 성립될까? 결론은 성립 안된다. 이러한 유치권은 인도명령만으로 해결된다.

목적물의 소유자는 유치권 주장을 할 수 없다. 유치권이 성립하기 위해서는 목적물이 타인 소유여야 하기 때문이다.

벽화 담장 조경석 정원수(임목 등기 x)는 유치권이 아니다.

단 입목 등기 경우 실제 등기된 경우는 성립되지만 임목 등기는 거의 없으므로 등기소에서 등기 여부만 확인하면 된다. 부합물은 유치권 성립 여지가 없다. 주장하면 인도 명령을 신청하면 된다. 명도소송이 필요 없다.

 

*점유 개시는 적법한 점유이어야 한다

소유자가 점유자이고 공사업자가 유치권 신고한 경우 유치권 주장할 수 없다. 공사대금이라고 해서 무조권 유치권이 되는 것은 아니다. 점유하고 있지 않기 때문이다. 공사대금 승소 판결 후 목적물에 점유한 때 유치권은 성립된다.

 

점유는 임차인이나 신고를 공사업자인 경우에도 유치권이 성립되지 않는다. 임차인을 내보내고 점유하지 않는 한 공사가 사실이라도 유치권 성립 여지가 없다

 

공실인 경우 점유하지 않고 있으므로 성립이 안될 것이나 문을 잠가 놓고 관리하고 있다면 간점 점유로 보아 유치권이 인정된다. 따라서 공실이라고 해서 무조건 유치권 성립되지 않다고 볼 수 없다.

점유는 점유 개시 당시 불법행위가 없어 야 한다. 불법 점유의 경우 점유기간에 대하여는 차임에 대하여 손해배상 책임이 있다.

채권자 은행의 점유는 유치권 여지가 없다.

 

*유치권은 유치 물과 견련 성이 있어야 한다.

대위변제는 성립의 여지가 없다. 유치권은 신고자의 노력과 비용이 들어가야 한다. 다른 장소의 건축대금에 대하여 관련 없는 목적물을 점유하고서 유치권을 행사하는 것이라면 견련 성이 없다 그러므로 공사대금은 무조건 유치권이 된다는 말은 틀린 말이다.

 

임차인이 신고한 경우 필요비 유익비인 경우 유치권 성립이 된다. 성립되더라도 필요비 금액은 크지 않으므로 이점만 고려하면 된다. 필요시설인지 또는 상가 건물의 가치를 상당히 증가시켰는지 여부가 관건이 된다.

보증금 권리금 시설비는 절대로 유치권 성립이 안된다.

임대인과 임차인간 건물 명도시 권리금 반환하기로 약정을 하였더라도 권리금 반환채권은 건물에 생긴 채권이 아니므로

건물에 대한 유치권 행사를 할 수 없다.

 

건축자재 관련한 채권은 건물 자체에 대하여 생긴 채권으로 볼 수 없어 유치권 성립의 여지가 없다.

 

시설 인테리어 경우 성립여지 안된다 예] 사우나 노래방 공사업자는 원상복구 문제가 된다.

토목공사 경우 지목을 살펴 대지가 아닌 경우 예를 들어 답 전이라면 가치 증가가 되면 유치권을 인정한다. 그러나 대지가 되려면 준공해야 하므로 토목공사는 가치 증가가 아닌 산림훼손에 해당되므로 이점을 감안 적적한 타협이 가능할 것이다.

 

*변제기

공사업자가 공사를 진행하고 공사대금을 청구하였으나 받지 못하여 공사업자가 유치권 신고를 하고 점유하고 있다면 성립된다.

 

*배제 특약

공사시킬 때는 유치권 배제 특약을 하였다면 성립되지 않는다. 그러나 하도급업자의 경우에도 적용되어야 하는지는 생각해 볼 여지가 있을 수 있겠다.

 

유치 물은 사용수익 할 수 없다. 유치권 행사는 채권소멸시효(3년)에 영향을 미치지 않는다.

 

건축허가표지판

 

경매절차에 있어 공정성을 해하는 것이면 2년 이하의 징역 또는 7백만 원 이하의 벌금형, 업무방해죄에 해당하면 5년 이하의 징역 또는 1천5백만 원 이하의 벌금형, 유치 과정에서 재물 손괴가 발생한 경우 3년 이하의 징역 또는 7백만 원 이하의 벌금형에 처할 수 있게 된다.

 

유치권 신고를 할 경우 법원은 신고의 진위 성립 여부와 무관하게 신고된 대로 접수를 해준다. 그러나 점유 개시에 불법행위가 없어야 유치권이 성립한다는 점 그리고 유치권 주장이 허위일 때 형사처벌 대상이 될 수 있다는 점이다.

 

 

마치며...

유치권의 성립은 타인의 물건에 대하여 점유하고 점유 목적물과의 견련 성이 핵심이다. 유치권 부존재 확인 소송 제기하기 위해서는 당사자 법정 대리인 청구사유 취지 등 적법한 소장 요건을 갖춰서 법원에 제출하여야 한다. 요건이 미충족 되었을 경우 각하될 수 있고 관할 법원의 위반이면 관할 법원으로 이송될 수 있다.