경매 상가 권리금 회수되는 경우와 안되는 경우

대항력과 확정일자를 갖추고 있다고 해서 경매에서 보증금과 권리금회수가 보장되는 것은 아니다. 임차계약체결당시 상가건물에 은행이 근저당권을 설정한 경우와 설정하지 않은 경우의 사례를 통하여 경매에서 임차인이 상가 보증금과 권리금을 회수를 할 수 있는지 그렇지 않은지를 알아보겠다.

 

상가건물 임차 권리금 회수 불가

 

임차인(Tenant) 갑(甲)이 근저당이 설정되어 있는 상가 건물을 임차하여 대항력을 갖추고 확정일자까지 받았다. 근저당권자인 은행(乙)이 대출채권회수가 안되자 상가건물을 임의 경매를 신청하여 경매에 들어갔고 그 결과 상가건물이 최고가 매수인인 병(丙)에게 낙찰이 되었다.

 

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Q1]

갑(甲)은 낙찰 금액으로부터 보증금 전액을 배당받지 못하였는데 병(丙)에게 상가를 넘겨줘야 하는가?

이경우 상가 권리금 회수 여부는 어떻게 되며, 임차인 갑(甲)보다 후순위권자인 정(丁)이 경매를 신청했다면 어떻게 되는가?

 

A1]

임차인 갑(甲)은 최고가 매수인인 낙찰자 병(丙)에게 상가건물을 넘겨줘야 한다. 또한 권리금을 회수하기 위하여 낙찰자 병(丙)에게 임차인(甲) 자신이 주선한 신규 임차인과 계약을 체결해 달라고 요구할 수 도 없다 

경매신청자가 후 순위 저당권자인 정(丁) 이어도 동일 하다.

 

상가건물 임차 권리금 회수 가능

 

Q2]

임차인 갑(甲)이 임대차계약을 체결하여 대항력과 확정일자를 받은 후에 은행(乙)이 상가 건물에 대하여 근저당권을 설정한 경우 갑(甲)이 상가 건물 경매에서 보증금을 다 돌려받지 못한 경우 낙찰자 병(丙)에게 상가건물을 돌려줘야 하는가?

A2]

갑(甲)은 병(丙)에게 기존 상가 임대차 계약이 존속됨을 주장할 수 있으므로 병(丙)에게 건물을 넘겨줄 필요가 없다.

또한 갑(甲)은 기간 만료등으로 임대차 계약이 종료된 경우 권리금을 회수하기 위하여 임대인 지위에 있는 병(丙)에게 자신(甲)이 주선한 신규 임차인과 계약을 체결해 달라고 할 수 있다.

그러나 이경우에도 갑(甲)이 경매에서 보증금 전액을 변제받았다면 임차권이 소멸하므로 병에게 권리금 규정을 주장할 수 없다.

 

건물이 경매되는 경우 권리금 보호되는가?

 

임차한 건물에 대하여 경매가 실시된 경우 임차권은 소멸하는 것이 원칙이다

다만 대항력을 갖추고 임대차계약서에 확장일자를 부여받은 임차인은 건물 경매에서 우선 변제권을 행사할 수 있다.

 

따라서 임차인은 임차건물을 낙찰받은 사람에게 임대차 계약의 효력을 더 이상 주장 할 수 없게 되므로 법상의 권리금 보호규정에도 더 이상 적용될 수 없다.

즉 임차인은 경매로 인해 임차 건물의 소유권을 취득한 낙찰자가 임차인이 주선한 사람과 계약 체결을 거절하였다고 하여 그 낙찰자에게 손해배상을 청구할 수 없다.

 

다만 선순위 담보권자가 없고 상가건물 임대차 보호법상의 대항력을 갖춘 임차인이 경매에서 보증금 전액을 변제받지 못한 경우 예외가 인정된다

 

즉 임차인이 상가 건물에 대한 사업자 등록이 있고 그곳에서 계속 영업을 하는 등 점유를 하고 있어 대항력이 유지된다면 선순위 담보권자가 없는 한 보증금을 반환받을 때까지 낙찰자에게 임대차 관계의 존속을 주장할 수 있다.

 

이경우 낙찰자는 임대인의 지위에서 권리금 규정의 적용을 받게 되므로 정당한 사유가 없다면 임대차 종료 시 임차인의 권리금 회수를 방해하지 말아야 할 의무를 부담하게 된다.

 

실내고프장카페

 

임차인이 대항력과 확정일자가 있는 경우 권리금이 회수되는 경우는 선순위 담보권자가 없어야 가능하고 선순위 담보권자가 있는 경우는 임대차 관계의 존속을 주장할 수 없으므로 낙찰자로부터 신규임차인과의 계약을 방해한 이유로 손해배상을 청구할 수 없으므로 권리금도 회수되지 않는 경우가 된다.