선순위 임차인 경매 사건 접근 요령

부동산 시장을 바라보는 출발은 대출이라고 할 수 있다. 매매 분양 경매 모든 매수자는 부족한 자금을 대출로 충당하기 때문이다. 또한 투자자는 지랫데 효과를 최대로 하기 위하여 자기 자본 투입보다 타인자금에 의존하는 경향이 높다. 경매시장도 마찬가지이다.

 

경매 법원 입찰에 참여하여 낙찰자가 된 경우 경락금 납부를 자기자금으로만 하는 경우는 거의 없다. 가능한 한 최대로 대출을 많이 받아 투자 수익률을 높이려 하기 때문이다. 선순위 임차인 경매 사건 접근 요령을 알아보겠다.

 

선순위 임차인 경매 사건 접근 요령

 

 

현재 경매시장에 매물 물건이 많이 나오고 있다고 하고 있다. 영끌족이 고금리로 대출이자 부담을 감당할 수 없기 때문이다. 12월 2일부터 디딤돌 대출에서도 수도권지역 아파트에는 일정 제약이 있다.

 

이렇듯 분양 주택을 구입할때 자금 마련이 막히거나 대출을 하였더라도 상환 능력에 한계점에 도달하여 이자 원금을 상환하지 못하는 현 상황에서는 경매 물건은 줄지 않을 것이다.

 

누구는 힘든 시기이지만 누구는 이때가 기회가 된다.

바로 경매 참여자에게는 기회의 땅이 펼쳐진다고 할 수 있다.

경매는 경기가 좋고 나쁨에 신경을 많이 쓰지 않다고 할 수 있다.

언제나 상반되는 상황에서 기회를 만나 수익 창출이 가능하기 때문이다.

 

주택 경매 물건 참여자의 여러 관심사 중에서 핵심 관심사항은 선순위 임차인이라고 할 수 있다.

 

맥각명세서상에서 보았을 때 점유자의 전입일이 은행 근저당보다 선순위인 임차인임에도 불구하고 배당요구를 하지 않았으면 임대보증금 전액을 낙찰자가 인수해야 하는 것이 통상적이다.

 

그렇지만 임차인이 아니라면 인수할 것이 없으므로 하자 있는 물건이 아니라 일반 물건으로 기회가 되기 때문이다.

 

그러므로 임차인 분석은 가장 기초적이면서도 핵심포인트라고 하지 않을 수 없는 것이다.

 

전입은 선순위인데 권리신고를 안 하는 이유는?

 

1. 소유자의 가족이나 친척으로 임대차가 없는 경우 →이경우 일반 물건으로 봐도 무방하다.

2. 임차인으로서 대항력이 있어 권리신고 하나 안 하나 보증금 전액 보호받는다.

권리 신고를 안 한 경우 대부분의 경우에 →전세가격 상승 시 이사 가지 않기 위해 권리 신고 하지 않거나 임차인 본인이 저가에 낙찰받기 위해 신고를 안 하는 경우이다.

 

이것이 임차인 분석의 출발이 된다.

 

문서조사를 먼저 하고 나중에 현장 조사를 하는 경우가 많다. 그러나 경매도사들의 원칙은 현장조사 후 물건이 좋으면 입찰 참여 여부를 결정하기 위하여 그때부터 권리 분석에 들어간다.

 

[등기부 등본]

갑구 : 소유권 관한 변동 사항을 분석한다.

 

ⓐ 등기접수일과 등기 원인을 확인한다. 매매경우 한두 달 시차가 나므로 분양인지 매매인지 파악한다.

 

ⓑ 소유자의 전입 유무를 파악한다.

소유권이전일 현재 이 아파트가 아닌 다른 곳에 전입되어 있다면 (중요)

보통 소유자가 해당 물건지에 산다면 (임차인이 없다면)

대출시점에 물건지로 전입을 하거나 이후에라도 물건지로 전입한 흔적이 등기부에 나타나야 하는 데, 물건지로 전거 된 흔적이 없으면 소유자가 아닌 임차인이 살고 있을 확률이 높다고 일단 해석할 수 있다.

 

을구 : 권리관계를 확인한다.

근저당 접수일과 소유권 이전일이 동일하면 →근저당이 분양아파트의 잔금 대출이다.

 

이때 대출 금액이 중요하다.

 

▷ 실제 대출 금액=채권 최고액 ÷ 1.2 입주당시 시세의 60% 대출이 해당하면

대출보다 전입이 빠른 경우 임차인이 아닐 확률이 높다

 

=> 임차인 있는 상태 60% 대출해 줄 수 있는가를 생각해 보면 답이 나온다.

그래도 분양아파트의 최초 임차인이 될 수 있다 ←각별히 주의가 요망된다.

 

도심의밤불켜진아파트

 

[매각 물건 명세서 & 법원 문건 접수 내역] 집행관 현장조사서를 본다.

[현황조사서 & 감정 평가서] 관심포인트는 전세시대 인기지역을 찾는 것이다.

 

 

등기사항증명서 권리분석에 있어 소유자관계 임차 전입시점과 근저당시점 확인은 경매 권리분석을 하는 데 있어 출발선이다. 우선 등기부등본상의 권리분석 포인트가 되는 한 가지 포인트를 짚어보았으므로 이것이 시사하는 점을 관심을 두기 바란다. 매매당사자 임대차 당사자, 경매 참여자 공통으로 생각해야 할 점이 있기 때문이다.