경매 물건 단독 다세대 주택 빌라 임장 팁

경매 물건 임장의 목적은 우선적으로 목적 부동산이 참여를 해도 괜찮은 경매물건인지를 파악하고 참여 시 적정 가격 산정을 위하여 목적 부동산뿐만 아니라 인근지역이나 동일지역 내 부동산 수요상태와 주 수요층은 어떻게 되며 매매 및 임대 시세 거래 분위기 등을 확인하기 위함이다.

 

경매참여 목적에 따라 물건 보는 시각이 다를 수 있으므로 임장 물건 보는 방법에 대한 정해진 정답은 없다고 할 수 있으나 기본적으로 알고 있으면 도움이 될 수 있는 경매 물건 임장 사항들을 생각해 보겠다.

 

경매 물건 단독 다세대 주택 빌라 임장 팁

 

 

경매에서 좋은 물건이란 공개되지 않아 확인할 사항들이 많은 물건이라고 할 수 있다. 복잡할수록 진입하려는 참여자가 적을 수 있어 기회가 높아지기 때문이다. 여기서는 권리사항은 제외하고 부동산 임장할 때 고려할 수 있는 사항만을 알아보았다. 권리분석은 물건이 좋았을 때 비로소 하는 것이기 때문이다.

• 수요조사 : 공실기간
• 수요층 조사 : 젊은 층 신혼부부 노인층
• 매매 임대가격 조사 : 거래가격 호가, 보증금 월세

첫째, 경매 사이트에서 맘에 드는 물건 리스트를 인쇄한다.

번지수 나온 지도를 보면서 아무 생각 없이 주변에는 무엇이 있는지 어디로 가야 하는지를 확인한다.

물건지에서 좀 떨어진 곳에서부터 도보로 물건을 향해 간다. 교통 상업시설 편의시설등 주변을 알 수 있다.

 

둘째, 전보대에서 가격 정보를 얻는다

가격 방수 층만 보고 평형은 볼 필요가 없다 평형은 믿을 수가 없다

융자금은 자세히 확인을 하되 실 입주금은 볼 필요 없다.

경매물건의 낙찰 금액은 융자금액 나누기 60-70%이며 대게 보통시세보다 저렴하다. 은행은 보통 낙찰가의 60-70% 융자를 해준다

 

수익률 = 매매가 - (등기비 + 융자금 +이자 +명도비 +기타) 등기비는 취등록세 법무사 수수료이며, 융자금 이자는 5%선 기준으로 할 수 있다.

 

셋째, 외벽을 본다 외벽을 보면 대략적인 건축시점을 알 수 있고 신축 또는 임대를 할 것인지 투자방향을 설정할 수 있다.

외벽은 첫인상 집을 구하는 사람은 외벽이 맘에 들지 않으면 집구경을 하지 않으려는 경향이 있다.

 

외벽 빨간 벽돌 1980년대 초에서 후반에 건축되었으며 보통 2층이다. 보일러 새시 확인은 필수이다 알루미늄 새시가 대부분이다. 가스 기름보일러 사용 유무 확인

코딩된 빨간 벽돌 1990년대 후반에 유행하였다. 보통 3-4층이며 외벽에 페인트칠을 하였다

드라이비트 1990년대 후반부터 현재까지 사용 중으로 회벽에 페인트칠한 느낌이 난다. 드라이비트는 콘크리트벽에 두꺼운 스츠로품을 붙여 보온이 잘된다.

인조대리석 나무판대 유형 붙인 것은 2000년 이후 유행하여 현재까지 사용되고 있다. 호박돌 붙이거나 좋은 벽돌을 붙인 것도 있다.

 

넷째, 구조를 볼 수 없으면 창문을 확인한다. 방 주방 화장실 창문 그리고 거실 새시를 확인한다.

 

다섯째, 베란다 유무를 확인하는 것이 중요하다. 확장한 경우 전용보다 넓고 좋다. 발레걸이나 빨래가 걸려 있다면 확장이 아니다.

 

여섯째, 내부 마감재 누수 여부를 확인한다. 방문확인하거나 방문이 여의치 않으면 위아래층을 확인해 볼 수 있을 것이다. 꼭대기층인 경우는 반듯이 옥상을 확인을 한다.

 

일곱 번째, 부동산중개사무소를 방문하여 매매가를 확인하여 거래 시세를 유추한다. 대화 과정에서 임대 보증금 및 임대료등 많은 정보를 얻을 수 있을 것이다.

 

경매물건과 비슷한 주택의 컨디션을 알아보기 위하여 전세를 얻는다고 하면서 방문하는 그런 얌체 짖은 하지 말자. 솔직하게 사정을 말하고 얼마든지 도움을 받을 수 있다.

부동산은 방문자가 실수요자인지 아닌지 여부를 금방 알아본다. 당신이 거짓을 한다고 하면 정확한 정보 제공을 받을 수 있다고 생각하면 오산이다.

 

여덟 번째, 최종적 수익을 분석한 후 경매참가 여부를 판단한다. 수익분석 시 일반적으로 고려할 사항들이다.

 

주차공간 : 철거 후 신축을 목적으로 한다면 주차공간이 어떻게 나오는지 확인한다. 도시형 주택은 세대당 0.6대이다

전세가 확인 : 보증보험 가입가능한 공시가 126%선 전세가 형성하고 있는지 여부

소비자 선호 : 9평 방 2개가 방 3개보다 선호하는 경향이 있다 방 3개의 경우 거실이 너무 좁기 때문으로 보인다.

인수여부 :대항력 있는 임차인 거주 경우에도 보증금액 소액인 경우 최우선 변제 대상이 되면 매수자는 보증금액을 떠안을 일이 없다고 할 수 있다.

규제확인 : 조정대상지역의 경우에는 DTI LTV가 40-50%선으로 융자받는 금액이 적다.

 

원룸베드

 

끝으로 교통 편의 시설 면적 연식 내외부상태 난방 관리상태 방향 주차대수 유해시설등을 확인할 뿐만 아니라 일반 주택은 불법 건축물이 많으므로 불법증축등이 없는지 살펴야 한다. 과거에는 호수가 바뀌어 대장에 등록되어 있는 경우도 많이 있다.

 

 

맺음: 이상 간략하게 경매물건 단독주택 다세대 주택 빌라 경매물건 임장하는 팁을 알아보았다. 경매가 투자 목적인 경우에는 주관적인 취향보다는 객관적으로 주변환경과 함께 임대차 계약이 활발한곳으로 세입자가 선호하는 살만한 곳인지를 판단하는 시각이 매우 중요하다. 편의시설 관공서 학교 업무지역과 가까워서 주거수요가 발생하는 지역으로 대중교통이용에 편리하면 수요가 많은 곳이라고 할 수 있다.