확정일자 보장금액은 없다. 전월세신고 임대차 오해 !!!

* 확정일자 보장금액은 없다? * 확정일자는 언제까지 받아야 하나? * 대항력(점유+전입신고) 주거용은 전입일 기준 상업용은 사업자등록일 기준 * 최우선 변제금은 환산보증금 범위 내 일정 금액

 

확정일자와 대항력 중 임차인 입장에서 어느 것이 더 중요할까????

 

전월세의 부동산 임대차 계약을 할 때면 언제나 등기사항 증명서를 발급받아 목적 부동산의 소유권에 대한 제한사항 유무, 즉 근저당권과 같은 제한물권을 확인하게 됩니다.

확인하는 이유는 저당권의 실행으로 경매가 진행될 경우에 임차보증금 전액을 안전하게 돌려받을 수 있는지 여부를 확인하고자 함입니다.

 

확정일자 보장금액은 없다. 전월세 신고 임대차 오해!!!

 

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근저당권 설정과 같은 제한물권이 설정되어 있지 않은 전월세 집을 구한다면 고민할 필요가 없으나, 근저당권 등과 같은 제한물권이 설정되어 있지 않은 집은 아주 드물 것입니다.

 

그래서 근저당권과 같은 제한물권이 설정되어 있더라도 세입자의 보증금 회수 불안을 일정 부분 해소시켜주어 안정적인 주거 생활을 할 수 있도록 도입된 것이 주택임대차 보호법상의 대항력과 확정일자인 것입니다.

 

그런데 많은 분들이 확정일자를 받아놓으면 보증금이 보호받는 것으로 오해를 함으로써 확정일자 보장금액에 대하여 궁금해하고 있습니다.

 

결론적으로 확정일자 보장금액은 없습니다!!!!!!!!?

 

소액임차인의 보증금 중 일정 금액에 대하여 최우선적으로 변제를 받을 수 있는 최우선 변제금을 확정일자 보장금액으로 생각하는 것 같습니다.

그러나

최우선변제권의 요건은

점유와 전입신고(주민등록)를 하면 효력이 발생하는 것으로서 확정일자 유무와는 상관이 없습니다.

 

그렇다면 확정일자는 보증금을 돌려받는데 무슨 역할을 하는 건지 의문이 생기지 않나요?

 

확정일자는 경매에서 후순위 채권자에 우선하여 배당을 받을 수 있는 승차권이며,

승차권이 유효하기 위해서는 늦어도 경매 기입등기 전까지 확정일자를 받아야 합니다.

 

물론 경매에서 보증금 전부를 우선변제를 받기 위해서는 대항력과 확정일자가 말소기준 권리일 보다 앞서야 합니다.

 

확정일 자기 있다고 해서 경매법원이 알아서 당연 배당을 해주지는 않습니다

선순위 임차인이 우선배당을 받으려면 경매법원에서 지정한 배당 종기일까지 배당신청을 해야 합니다.

 

그러므로 확정일자가 내 보증금을 무조건 지켜주는 것으로 오해해서는 안 됩니다

 

확정일자는 다만 후순위 채권자에 우선하여 배당을 해줄 수 있는 승차권인 번호표에 불과한 것입니다

내 보증금을 지켜주는 것은 확정일자가 아니라 대항력을 갖추는 것입니다.

 

다음의 사례를 통하여 대항력과 확정일자에 대하여 함께 이해해보기로 합니다.

 

[사례] 보증금/월세/환산보증금 : 169,000,000 (지역: 서울)

* 말소 기준일 2019 10 16 현재 소액임차인의 보증금 범위는 1억 1천만 원 이하, 최우선 변제금은 3천7백만 원까지임

 

전입일자	'17 08 11	말소기준일	'19 10 16
확정일자	'17 09 18	경매개시일	'20 10 08
배당요구일	'20 11 26	배당요구종기	'21 01 11

대항력[0] 우선변제권[0] 최우선변제권[X]

 

 

대항력은 점유와 전입신고를 완료함으로써,

우선변제권은 대항력(=점유+전입신고)과 확정일자를 모두 갖추어야 하고,

최우선변제권은 해당 지역별 소액임차인 보증금 범위 내에서 효력이 발생됩니다.

 

위 사례에 대하여 권리를 분석해보면

 

1. 경매 개시일 이전에 확정일자를 부여받았고, 말소 기준일보다 전입과 확정일자가 빠르며, 배당 종기일 이내 배당요구를 하였으므로 대항력과 우선배당요건을 갖추고 있습니다.

 

그러므로 임차인은 보증금 전부를 배당받을 수 있으며,

설령 전액 배당을 받지 못해서 미배당 금이 있을 경우라도 낙찰자가 인수하게 되므로 위험 부담은 전혀 없습니다.

 

2. 배당요구 종기일이 지나서 배당요구를 했다면 어떻게 될까요?

만약 임차인이 배당요구를 하지 않았거나 배당요구 종기일이 지나서 배당요구를 하였다면 법원은 배당을 해주지 않습니다. 법원은 배당요구한자에 대하여만 배당을 하기에 그렇습니다.

 

이경우 대항력 있는 선순위 임차인으로서 배당요구를 하지 않았으므로 낙찰자가 보증금 전액을 인수해야 합니다.

그러므로 임차인 입장에서 배당을 받지 않더라도 낙찰자가 인수하므로 위험 부담이 전혀 없습니다.

따라서 확정일자보다는 대항력을 갖추는 것이 임차인으로서는 더 중요합니다.

 

3. 확정일자가 없는 전세입자인 임차인이 배당요구를 하였다면?

전입과 배당요구를 배당 종기일 내 하였으나 확정일자가 없거나 경매 기입등기 이후에 이루어졌다면 임차인은 법원으로부터 배당을 받을 수 없습니다. 배당을 안 해주기 때문에 그렇습니다.

 

대항력이 있는 임차인 입장에서는 확정일자가 없어서 배당을 받지 못하더라도 낙찰자가 보증금 전액을 인수하게 되므로 임차인으로서는 위험 부담이 없습니다.

그러므로 확정일자보다는 대항력이 더 중요합니다.

 

4. 만약 보증금액이 1억 1천만 원 이하 인 임차인이라면 낙찰금액의 1/2 범위에서 최우선 변제금 3천7백만 원까지 최우선적으로 배당을 받을 수 있고, 우선변제권이 있으므로 후순위 채권자에 앞서 나머지 보증금액을 배당받게 될 것입니다.

 

여기서 최우선 변제금을 받기 위한 조건은 확정일자가 아니라 소액보증금이라는 것입니다.

 

소액임차인의 경우 권리의 선후에 따라 낙찰금액 1/2 범위에서 최우선변제금액의 한도까지 변제를 받을 수 있다는 것이지 무조건 보증금 전액을 보장받는 것은 아니라는 점 꼭 알고 있기를 바랍니다.

 

정리하면,

 

전입일 확정일자 최선순위(말소) 기준 권리 미배당 금 낙찰자 인수

전입일 최선순위(말소) 기준 권리 확정일자 미배당 금 낙찰자 인수

전입일 최선순위(말소) 기준 권리 확정일자가 없다면 전액 낙찰자 인수되므로 임차인 입장에서는 위험 부담이 없습니다.

 

이와 같이 내 보증금이 무사하려면 대항력이 제일 중요합니다.

근저당과 같은 최선순위 기준 권리 설정 일보다 늦은 점유와 전입신고를 해야 하는 경우라면 최우선 변제금 이상의 보증금은 피해야 할 것입니다.

 

확정일자 최선순위(말소) 기준 권리 전입일 낙찰자 인수 없음

최선순위(말소) 기준 권리 확정일자 전입일의 경우 낙찰자에게 대항력은 없으며 소액임차인의 경우에 한하여 순위에 따라 최우선 변제금 범위 내에서 배당을 받을 수 있을 뿐이므로 확정일자와는 무관한 것입니다.

 

그러므로 집을 얻을 당시 근저당권과 같은 선순위 제한물권이 등기부에 설정되어 있다면 최소의 보장금액인 최우선변제금액 이상의 보증금을 제공하고 집을 얻는 다면 임차인으로서는 위험부담을 감수해야 하는 것입니다.

 

오늘부터 전월세 임대차 계약을 하는 경우 보증금 6,000만 원 이상 월세 30만 원 이상이면 계약 후 30일 이내 계약 당사자(임대인과 임차인)는 국토교통부 부동산 거래 관리시스템[https://rtms.molit.go.kr/]을 이용하여 신고하거나 해당 지자체 방문하여 임대차 거래 신고를 하여야 합니다. 이는 의무사항으로서 내년부터 신고를 하지 않으면 과태료를 부과받게 됩니다.

 

거래신고를 하면 확정일자가 자동 부여되지만 확정일자가 자동 부여된다고 해서 내 보증금이 안전하다고 생각만 하여서는 아니 된다는 것 잊지 마시기 바랍니다.

 

서울특별시 주택임대차보호법상_소액보증금의 범위

 

다시 한번 언급하면, 확정일자보다는 대항력이 우선합니다.

 

확정일자는 경매에서 배당요구 시 후순위 채권자보다 우선하여 변제받을 수 있는 권리를 부여하는 승차권 그 이상의 의미는 없는 것으로서 확정일자 보장금액은 없다는 것 명심하시기 바랍니다.

확정일자 보장금액은 없지만 소액임차인에 대해서 일 정한조 내에서 우선적으로 보장받을 수 있을 뿐이므로 보증금 전액을 돌려받기 위해서는 대항력을 확보하는 것이 더 중요하며 그 대항력은 제한물권 보다 앞서서 갖추야 전액을 보장받을 수 있을 뿐이라는 것을 다시 한번 강조하는 바입니다.