토지거래허가구역 계약해제 계약금 반환에 대하여

잠실 MICE 개발사업 영동대로 복합개발사업 영향권 지역인 강남구 3개동과 송파구 1개동에 대하여 6월 23일부터 내년 6월22일 까지 일정한 면적을 초과한 토지 매매 거래를 할려면 계약체결 전에 관할구청장의 허가를 받아야 하고, 허가를 받아 거래계약이 체결된 경우 허가받은 목적대로 이용할 의무가 발생됩니다

토지거래허가구역에서 거래허가 받기전에 거래당사자가 허가신청에 협력하기로한 조건으로 부동산 거래계약을 체결한 후 당사자 사정으로 인하여 계약 해제를 할 경우 계약금 반환을 요구할 수 있는데 이러한 요구가 유효할 수도 있고 그러하지 못할 수도 있습니다

보통 부동산거래계약의 경우에는 매도자입장에서는 계약금의 배액을 상환조건으로, 매수자 입장에서는 계약금 돌려받는것을 포기하고 계약을 해제 할 수도 있는데 말입니다

왜그럴까요?

 

강남3곳(청담동 삼성동 대차동) 송파1곳(잠실동) 토지거래허가구역지정

 

토지거래허가구역에서 부동산 매매거래를 하면서 중도금지급기일 이전에 매도자(甲) 매수자(乙) 쌍방이 협력하여 토지거래허가 신청을 하기로 한 조건으로 계약이 체결되었으나 甲이 약속과 다르게 토지거래허가신청에 협력해주지 않고 차일피일 미루고 있던 중에 乙의 중도금지급기일 마저 경과되었고, 매도자 甲과 매수자 乙 쌍방간에 이행지체가 계속되던 중 甲이 乙의 중도금 이행지체를 사유로 계약을 해제하고 계약금은 돌려주지 않겠다고 통지해 왔으며, 乙 또한 이 부동산에 대하여 취득하고 싶지 않으니 계약금을 돌려 달라고 통지 하였을 경우 매수자 乙은 계약금을 돌려 받을 수 있는가 에 대하여 살펴보겠습니다

이런사례는 매도자입장에서는 부동산가격상승의 폭이 예상보다 많이 커서 파는것보다 팔지 않는것이 더유리하거나, 매수자 입장에서는 허가 목적대로 의무이행이 어렵게된 경우 등과 같은 사정으로 일어날 수 있는 사례가 될것입니다

 

토지거래허가구역 지정지역

 

토지거래허가구역이 지정되면 부동산거래 계약에 앞서 먼저 해당관청의 허가를 받은 후 계약을 체결 해야 합니다. [국토의 계획및 이용에관한법률 제 117조 제118조]

당사자간에 먼저 계약을 체결하고 후에 허가신청을 하는 경우 허가에 앞서 먼저 체결한 계약은 처음부터 허가를 배제하거나 규제나 제도를 교묘히 빠져나가는 내용의 계약일 경우에는 확정적 무효가 됩니다만

그러나 허가받을 것을 전제로한 계약인 경우에는 허가 받기 전까지는 법률상 미완성의 법률행위로서 소유권 등 권리 이전에 관한 계약의 효력이 전혀 발생하지 않으나, 일단 허가를 받으면 그 계약은 소급하여 유효한 계약이되고, 불허가된 경우에는 무효로 확정이 되므로 허가를 받기전까지는 유동적 무효상태에 있게됩니다 [대법원1996 6 28 선고95다54501판결, 대법원1998 12 22선고 98다44376판결]

허가받기 전에는 유동적무효 상태 일지라도 당사자 쌍방이 허가신청 협력의무의 이행거절의사를 명백히 표시한 경우에는 그 계약관계는 확정적으로 무효가 됩니다

위 예문과 같은 경우 계약금반환의 문제는 계약의 상태가 유동적무효상태인지 확정적 무효상태인지를 먼저 따져봐야 합니다. 유동적무효인 상태에서는 계약금을 부당이득으로서 그 반환을 요구할 수 없으나 확정적으로 무효가 되었을때는 부당이득으로 계약금 반환을 구할 수 있기 때문입니다

위 경우는 허가 받을 것을 전제로 매매계약을 체결하였으므로 유동적 무효로서 확정적 무효상태가 아니므로 乙은 甲에게 허가신청절차에 협력할것을 요구 하였음에도 불구하고 甲은 이를 지체하고서 오히려 중도금의 미지급을 이유로 계약금 몰수를 통지해 왔고 ,乙도 계약금반환을 통지한 사실이 있으므로 ' 쌍방이 허가신청의무의 이행거절의사를 명백히 표시' 하였다고 할 수 있습니다

그러므로 허가전 계약관계인 유동적무효 상태는 더이상 지속된다고 볼수없으며 계약관계는 확정적으로 무효라고 인정되는 상태에 이르러 매매계약관계가 확정적으로 무효가 되었으므로 매수인 乙은 매도인 甲을 상대로 부당이득으로서 위 계약금 반환을 청구 할 수 있습니다

결론적으로 토지거래허가구역에서 해당구청으로부터 부동산거래 허가를 받기전의 유동적무효 상태하에서는 이행거절의사를 쌍방이 명백히 표시하여 확정적 무효상태에 이르지 않는한 계약금 몰수 또는 반환을 받을 수 없습니다