주택 전월세 임대차계약 이것만은 알고 하자

주택 전월세 임대차계약 전입신고 확정일자 존속기간 소액임차인우선변제권 임차권등기명령 전세보증금반환보증 이것만은 정확하게 알고 계약하자

 

주택 전월세 임대차계약 이것만은 정확하게 알고 하자

 

국민들은 소득의 22% 이상을 주거비용으로, 즉 주택을 마련하거나 전월세 비용으로 소득의 1/4를 소비한다고 합니다. 주거비용은 집세뿐만 아니라 수도 전기 가스 냉난방비 등의 관리비와 주택대출상환금 대출이자 등 금융비용이 포함되는데, 가계소비지출에서 주거지출비용의 비중이 25%가 넘을 경우는 빈곤층이라고 합니다

 

 

학업을 위해 집을 떠나 있는 대학생 그리고 사회초년생들은 매달 쓸 수 있는 총예산 중에서 주거비 비중이 상당히 높아 부담이 될 수밖에 없으며 대도시 서울에서 생활하는 거주자라면 주거비 비중은 엄청 클 것입니다

 

당신은 하우스푸어_전월세임대차계약 이것만은 알고하자

 

여기서 함께 자신의 주거비 지출비를 계산해 볼까요?

 

'가계소비지출대비 주거지출이 차지하는 비율 = (집세+ 주거관리비+ 전기료+ 가스비+ 난방비+ 수도+ 대출상환비용+ 가구집기, 가사사무용품비) ÷ 가계소비지출'

* 가계소비지출에 세금 공적연금 사회보험료 포함하지 않습니다

 

결과 어떻게 나왔나요?

 

당신은 하우스푸어인가요

빈곤층인가요?

 

 

전월세계약 이것만은 알고 하자

 

대학생 사회초년생 신혼부부 등등은 내 집마련이 여의치 않을 경우에 전세 또는 월세로 주택을 임차하여 사용하게 되는데 보통 임대차계약 후 임차주택 소재지 주민센터에 전입신고를 하면서 동시에 임차계약서에 확정일자를 받게 됩니다.

 

확정일자를 받기 위해서 관할 주민센터나 등기소를 방문할 경우 임대차계약서 원본(사본 안됨)을 가져가야 하며 인터넷 등기소를 통하여 할 수도 있습니다 이때는 원본캡쳐본이 필요합니다

 

주택의 인도 와 전입신고

 

1. 주택임대차보호법 제3조 1항을 보면 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그다음 날 0시부터 제삼자에게 효력이 생기고 전입신고를 한때 주민등록을 마친 것으로 봅니다

이것의 의미는 임차인은 임차주택을 양수한 사람, 임대할 권리를 승계한 사람, 그 밖의 임차주택에 관하여 이해관계를 가진 사람에게 법률상 임차인으로서의 지위를 주장할 수 있는 것입니다

이를 '대항력'이라 하며, 임차인을 대항력 있는 임차인이라고 합니다

 

아래의 경우에 계약 후 주택인도와 주민등록을 한때에는 대항력이 있고 주택 임대차보호법의 보호를 받을 수 있습니다

ⓐ 임대인과 같이 사는 집 방한칸 임대 한경우

ⓑ 외국인 경우 주택의 인도와 체류지변경신고 등 공시한 경우

ⓒ 계약자 남편 외 아내와 아들만 주민등록 전입신고

ⓓ 소유자(임대인)가 계약기간 중 바뀐 경우 새로운 집주인에게

ⓔ 다세대주택(빌라 등)은 주소 외 동호수 기재가 없거나 틀리면 아니 되고 다만 다가구(단독)는 그러하지 않습니다

 

주택의 인도와 주민등록을 마친 날 임대인이 은행으로부터 대출을 받고 일정금액을 근저당 설정을 하였을 경우 권리의 선후는 어떻게 될까요?

 

이경우는 근저당권이 선순위가 됩니다

주택의 인도와 전입신고가 같은 날 이루어졌다고 동순위가 되는 것은 아닙니다

대항력은 인도와 주민등록(전입신고)한 다음날 0시부터, 근저당은 같은 날 은행 업무개시 시점부터 생기기 때문에 계약 후 잔금 치르기 전 등기사항증명서를 발급 또는 열람하여 권리관계 변동이 있는지 여부를 반드시 확인해야 하는 것입니다

 

확정일자

 

2. 주택임대차보호법 제3조 제2항에 임대계약서상에 확정일자를 갖추고 주택의 인도 및 전입신고를 한경우에 임차주택이 경/공매되는 경우 해당주택의 환가대금에서 후순위권리자, 그 밖의 채권자보다 보증금을 우선 변제받을 권리를 갖게 됩니다

 

확정일자는 경매에서 배당신청을 하여 낙찰금에서 배당을 받기 위해서는 반듯이 해야 하고 배당신청은 경매개시 기입등기 전에 하여야 합니다

보통확정일자는 전입신고 시 하는데 계약은 아주 오래전에 하였는데 시간이 흐른 후 경매개시기입등기 바로 전에 이루어져 있다면 정상이 아닐 수 있을 수 있습니다

일명 가장 임차인일 수 있어요

이것에 대한 이야기는 차후에 다시 할 것입니다

 

2-1. 임차보증금이 소액인 경우 경매기입등기 전까지 주택 인도와 주민등록을 마치면 확정일자 받지 않은 경우에도 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선 변제받을 수 있습니다 [주택임대차보호법 제8조 1항]

이를 소액임차인 최우선변제권이라고 하는데 은행으로부터 대출을 받을 때 속칭 방 빼기라고 하여 최우선변제금만큼 대출가능한도금액에서 보증금액을 빼고 대출을 하여 주게 됩니다

 

그러므로 대출 상담을 하러 은행방문 할 때 해당주택의 선순위보증금 총액과 기간등을 알고 간다면 상담받는데 많은 도움이 될 것입니다

아울러 집을 구할 때에는 등기사항증명서에 설정되어 있는 근저당금액과 해당주택의 총 보증금액을 합하여 집값에 60%가 넘는다면 전세보증반환보증보험 가입하여 보증금 회수 불안에서 벗어나길 바랍니다

 

임대차 존속기간

 

3. 임차 존속기간은 최소 2년으로 하되 기간 정함이 없거나 2년 미만으로 정했어도 최소 2년은 보장된다

기간이 2년 미만일 때 임차인인 그 기간이 유효함 주장할 수 있으나 임대인은 할 수 없습니다

계약갱신된 경우 기간은 2년이며 갱신기간 중에 임차인은 언제든지 계약해지 통지를 할 수 있습니다

[제4조 제1항 제6조 제2항]

주택임대차보호법상 임차인에게 불리한 계약조항은 무효가 될 수 있는데 임차인의 권리가 무엇인지 확실히 알 필요가 있는 것입니다

 

임차권등기명령신청 과 전세보증금반환보험

 

4. 임대차기간 끝나고 보증금 돌려받지 못하였을 경우 임차주택 소재지 관할법원에 단독으로 임차권등기명령 신청 할 수 있고 임차등기를 마치면 대항력과 우선변제권 효력이 있다 (기존 대항력과 우선변제권자의 효력은 그대로 유지)

 

대항력을 유지하려면 점유가 유지되어야 하므로 이사를 가고 싶어도 이사를 못 가는 경우가 생기게 되는데 이사 후에도 보증금회수에 문제가 없게 하기 위해서는 임차권등기명신청제도를 이용해야 합니다

임차권등기명령신청은 해당 임차주택 관할 소재지법원에 임차인 동의 없이 임차인 단독으로 하며 등기가 이루어지면 이사 가도 대항력이 유지되고 보증금금회수에 대하여 걱정을 할 필요가 없게 되니 이 또한 임차인을 위한 제도이니 필요시 이용하시기 바랍니다

 

5. 전세보증금반환보험을 계약 후 가입할 것이나 말 것인가는 다음사항이 염려될 경우는 반듯이 하기를 권합니다

ⓐ 전세보증금을 제때 못 받아서 이사를 가지 못할 것이 우려스럽거나

ⓑ 전세로 살고 있는 집이 경매에 넘어가서 전세보증금을 돌려받지 못할까 걱정이 되는 사람

ⓒ 전세보증금 회수를 위한 법적조치를 스스로 하기 힘들다고 판단하는 분들은

전세계약 종료 후 전세보증금을 반환할 수 없는 경우 임차인에 대한 전세보증금 반환책임을지는

HUG 주택도시보증공사의 전세보증금반환보증을 이용 하시기 바랍니다

 

 

전셋값상승이니 전세대란이니 뉴스가 어지럽게 나오고 있는 요즘입니다

전세나 월세를 알아보고 있는 분들이라면 이글이 도움이 되었으면 좋겠습니다

 

전세대출 전세보증금반환보증등에 대하여 다음에 올리겠습니다