연체월차임은 보증금에서 당연히 공제 할 수 있다

임대계약기간 중에 발생한 월차임 관리비 등 연체금이 있는 상태에서 임대기간 종료 후 임차목적물 반환시에 임대인은 임차보증금에서 연체금상당액을 당연히 보증금에서 공제 할 수 있가의 문제에 대하여 이야기를 해보려 합니다

 

연월세차임_보증금공제

 

[사례]

원룸건물을 소유하고있는 임대인 甲 과 물류센터에서 배달업무를 하고있는 임차인乙 은 2018년 3월에 계약기간2년에 보증금 1,000만원 월세45만원 과 관리비 월5만원 지급조건으로 임대차 계약을 맺고 점유사용해오던 중 임차인 乙이 갑작스런 사고로인하여 일을 하지못하면사 3개월간 월세와 관리비를 연체 하고 있는 상태에서,

반면 임대인 甲은 건강상이유로 임대사업을 접고 시골 전원생활을 하기로 결심하고 목적원룸건물을 2019년 2월에 양수인 丙에게 매각하고 소유권을 이전해 주었다

 

소유권을 이전받은 丙은 기간만료로 乙과의 임대차관계가 종료되어 임대차보증금을 반환해야 하는데 전소유자 甲으로부터 양수 승계하기전에 발생된 연체차임 관리비등에 대하여 별도 양도한다는 요건을 갖추지 않았어도 丙은 임차보증금에서 연체금을 보증금에서 당연히 공제 할수있는가? 의 문제입니다

 

답(答) 은 '그렇다' 입니다

 

대법원판례는 다음과 같습니다

 

1. '임차보증금은 임대차계약 종료 후 목적물을 임대인에게 인도할때까지 임대차에 따라 발생하는 임차인의 모든 채무를 담보되므로 그피담보채무 상당액은 임대차관계 종료 후 목적물이 반환될 때 별도의 의사표시 없이 임대차 보증금에서 당연히 공제되는것이 원칙이다

 

따라서 임차건물의 양수인이 건물 소유권을 취득한 후 임대차관계가 종료되어 임차인에게 임대차보증금을 반환하는 경우에는 임대인의 지위를 승계하기 전까지 발생한 연체차임이나 관리비 등은 그에 관하여 채권양도의 요건을 갖추지 않았다고 하더라도 임대차보증금에서 당연히 공제된다'[대법원 2017 3.22선고2016다218874 판결]

 

2.' 이는 임대차보증금이 수수된 임대차계약에서 차임채권이 양도되었다거나 차임채권에 관하여 압류및 추심명령이 있었다고 하더라도 마찬가지이다[대법원2004 12.23선고 56554,56561,56578 등 판결]

 

임대차계약에서도 계약을 하기전에 등기사항증명서상 권리뿐만아니라 공시되지 않은 임대차 현황 즉 보증금 월세 기간등을 조사해야하고 공인중개사는 이러한 자료를 임대인에게 요구 하도록 되어 있습니다 그러나 임대인들이 잘 협조하지않는경우가 있지요

만약 협조하지 않으면 그러한 내용을 확인설명서, 계약서등에 기재하게 됩니다

 

매매에 있어서 수익형건물 가격산정은 수익가격이나 거래사례비교법에 의하여 가격을 상정하게 되는데 임차현황을 세세하게 파악하지 않는다면 건물가격에 거품이 있더라도 알 수 없을 것입니다

 

임대가격에 의한 건물 거품이 어떻게 생기는가에 대하여 여기서 언급하지 않습니다만,

매각물건의 거래당사자 중 공인중게사가 세밀하게 이전해야할 권리, 승계되는 여러 부담에 관하여 설명이 부족하여 계약 후 당사자간 다툼이 발생한다면 그 책임은 누구가져야 할까요?

각자의 몫입니다

 

[Tip] 임차인이 임대인의 중개수수료를 부담한다?

 

Q) 계약기간 중 임차인이 사정상 기간을 채우지 못하고 중도에 나갈 경우 중개수수료는 누가 부담하는가?

A) 임대인이 부담해야 합니다 그러나 통상 나가는 임차인이 부담하고 있죠

 

왜 그럴까요?

 

기간을 채우지 못한 계약위반에 대하여 손해배상 성격으로 계약기간전에 나가는 임차인이 부담한다고 보면됩니다.

임대인이 중도계약해제를 동의해주지 않는한 보증금을 계약만료되기 까지 돌려 줄리 없을것이고,

임차인은 만료시점까지 보증금회수 할 수 없을 뿐만아니라 기간이 끝날때 까지 임차료 지불해야 하는 부담이 있으므로 손실의 폭을 낮추기위해서라도 중개수수료 대납을 조건으로 중도계약해제를 이끌어 내기 위함이라고 볼수도 있을것입니다