매매계약 잔금 전세계약의 임대인은 누가되어야할까?

부동산 매매잔금을 임대보증금으로 맞추는 조건으로 매매계약 체결된 후 그 부동산에 임대차계약을 할 경우 임대차계약 당사자 임차인은 부동산 매매당사자 매도자와 매수자 중 누구를 상대로 임대인으로 하는지와 임차계약 후 매매 당사자간 계약이 해제될 경우 임차인은 주택임대차보호법상 임차인 보호를 받을 수 있는지 2가지 문제를 생각해 보겠습니다

 

매매계약 잔금을 맞추기 위한 임대차계약(전세계약)의 적법한 임대인은 누가?

매도인? 매수인?

임대차 계약이된 이후에 매매 잔금을 맞추기 위한 매매계약이 해제 되었을 때

임차인은 임대차보호법 적용을 받을수 있나?

 

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주택임대차보호법상 임차인은 등기를 하지 않아도 주택인도와 전입신고(주민등록)를 마치면 그 다음날 부터, 또한 상가임대차보호법상 임차인은 등기가 없어도 임차인이 건물의 인도와 사업자등록을 신청하면 그다음날부터 제3자에게 자신의 임차권을 주장할 수 있습니다.

 

임대차보호법 적용이 되기 위해서 임대차계약상 임대인은 소유자 뿐만 아니라 적법하게 임대차계약을 체결할수 있는 권한을 가진 임대인을 요구하고 있는데, 적법한 임대권한이 없는 사람과 임대차계약을 체결한 경우 임대차보호법 적용 대상이 아니어서 임차인의 보증금은 대항력을 주장 할 수 없게 됩니다

 

임대할 권리를 승계한 사람을 포함하여 임차건물의 양수인은 임대인의 지위를 승계한것으로 봅니다만 매도인으로부터 매매계약을 해제조건부로 전세(임차)권한을 부여 받은 매수인은 그 목적부동산에 대하여 매도인과 체결한 매매계약이 해제되면 그때부터 매수인이 임차를 놓을 권한이 상실되고, 임차인은 임차를 놓을 권한이 없는 임대인과 계약을 한것이되며, 설령 주택임대차보호법상 대항요건(인도와 전임)을 구비하였거나 자신의 전세계약서에 확정일자를 받았더라도 매도인의 명도청구에 대하여도 항변을 할 수 없게 됩니다

 

그러나 매도인으로부터 임대권한을 묵시적 또는 명시적으로 부여받은 경우에는 매수인으로부터 매매계약이 해제 되기전에 매매목적물 부동산을 임차하여 대항력을 갖춘 임차인의 경우 계약해제로 인한 권리침해를 받지 않는 제3자(민법 제548조 제1항)에 해당하여 매매 계약 해제에도 불구하고 임차권으로 매도인의 인도요구에 대항을 할 수 있습니다

 

따라서 매매잔금을 임차보증금으로 한 매매계약의 경우 해당 부동산임대차계약 당사자인 임차인 입장에서는

해제조건부로 임차를 놓을 수 있는 권원을 부여 받은 매수자와의 임대차계약은 매매계약이 해제가 되면 임대차보호법의 보호를 받지못하므로 이런 경우를 대비하여 안전 조치를 하여야 합니다.

 

가평소재 팬션

 

 

그러면 임대차계약은 어떻게 하여야 할까요?

 

매수인이 매도인으로 부터 임대권한을 묵시적 명시적으로 부여받았는지 확인하고, 권원이 있다면 임대차계약조건이 매매계약의 해제조건부 여부를 확인해야 합니다

 

이유는 매수인이 매도인로부터 묵시적 명시적으로 임대권한을 부여받은 경우는 임대차계약을 한 임차인은 해당 부동산의 매매계약이 해제 되더라도 매도인의 인도청구에 대항력을 주장 할 수 있지만, 임대차계약이 매매계약의 조건부가 되면 대항력 주장을 할 수 없기 때문입니다

 

매매계약잔금_임대차계약 위험

 

따라서 매매계약체결 후 매매계약의 잔금을 맞추기 위하여 임대차계약(전세계약)을 진행할 때에는 묵시적 명시적으로 임대권한을 부여 받지 않은 경우에 임대차계약의 당사자는 등기사항증명서상의 소유자인 매도인을 임대인으로 하여 임대차계약을 작성한 후 매매잔금시에 매수인을 임대인으로 정하여 다시 임대차계약을 체결하여야 계약해제로인한 분쟁으로 자유로울 수 있습니다

해제조건부 매매계약 당사자인 매수인과의 임대차계약은 권원이 없는 임대인과의 계약이 되어 임차보증금 보호를 받지못할 수도 있기 때문에 더욱 그렇습니다.

 

적법한 임대권한을 가진사람에대하여 경매에서 일어날 수 있는 예를 가지고 다시 다뤄 보겠습니다