전월세 전환율 상한선 전세입자는 알고 있어야

1억5천만원에 전세를 살고 있는 세입자에게 계약 만료기간이 다가 옮에 따라 계약갱신을 할건지 나갈건지 확인하면서 요즘 금리는 낮고 전세 값이 많이 올라서 부득이 임대료를 인상할 수 밖에 없다며 집주인이 전세보증금을 현보증금보다 2천만원을 올리되 보증금을 1억3천만원으로 낮춰서 나머지 보증금 4천만원을 월세로 전환 매월60만원을 지불하라고 요구한다고 가정 할때 당신이 전세입자라면 어떻게 하시겠습니까?

 

주택시장 안정을 기원한다

 

이에대하여 보증금 월세전환 금액이 적절한지 아니면 무리한 요구인지를

세입자 스스로 따져 본 후
무리한 요구라면 월세 조정을 시도 하여 계속해서 살것인지 이사를 갈것인지 결정을 하여야 할것입니다

주택임대차보호법상 차임증감청구권과 월차임 전환시 산정률 제한 규정은 다음과 같습니다.

주택임대차보호법 제7조 (차임등의 증감 청구권) 당사자는 약정한 차임이나 보증금이 임차주택에 관한 조세,공과금,그밖의 부담의 증감이나 경제사정의변동으로 인하여 적절하지 아니 하게 된때에는 장래에 대하여 그 증감을 청구 할 수 있다. 다만 증액의 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따른 비율을 초과 하지 못한다 주택임대차보호법 제7조의 2 (월차임 전환시 산정률의 제한) 보증금의 전부 또는 일부를 월단위의 차임으로 전환 하는 경우에는 그 전환되는 금액에 다음 각호 중 낮은 비율을 곱한 월차임의 범위를 초과 할 수 없다 1. 은행법에 따른 은행에서 적용 하는 대출금리와 해당지역의 경제여건등을 고려 하여 대통령령으로 정하는 비율 2. 한국은행에서 공시한 기준금리에 대통령령으로 정하는 이율을 더한 비율

 

① 대통령령으로 정하는 기준은 차임등(보증금이나 차임) 증액청구는 약정한 차임등의 20분의 1의 금액을 초과 할 수 없으며, 증액청구는 임대차 계약 또는 약정한 차임등의 증액이 있은 후 1년 이내는 하지 못하며(시행령 제8조)

② 대통령령으로 정하는 비율은 연 1할을 말하며(시행령 제9조제1항)

③ 대통령령으로 정하는 이율은 연3.5%를 말합니다(시행령 제9조제2항)

 

지붕위 하트모양 구름

 

 

따라서

차임등의 증액은 연5%를 초과 할 수 없고 월차임 전환시 상한은 연10%, 기준금리+연3.5% 중 낮은금액 범위에서 이루어 져야 합니다

그러면 위 사례에 대하여 임대인인 집주인이 무리한 요구를 하는지 여부를 확인해 볼까요?
첫째, 집주인이 요구할 수 있는 보증금 증액 상한선은 7,500,000원(=1억5천x5%)입니다

형편상 세입자가 보증금을 2,000만원으로 인상 해줄 수 없다면 새 전세집을 구해야 할 것입니다.

둘째, 월차임전환률은 18%(=60만원 x 12개월 ÷ (1억7천만원 - 1억3천만원) x 100) 로서 대통령으로 정한비율 10%와 한은기준금리를 1%(현재 더 낮음)로 할경우 전월세 전환률은 4.5%로서 이 중 낮은 4.5% 보다 훨씬 높습니다

세입자가 60만원 월세를 받아들이지 않거나 집주인이 월세를 하향 전환해주지 않는한 새집을 구해야 할것입니다

위 사례와 같이 계약기간이 만료된 후 계약갱신을 함에 있어 집주인이 전월세가 상승이유로 차임 등을 무리하게 인상할 경우 이를 감내 할 수 없는 전세입자는 새집을 구하여 이사 갈 수 밖에 없습니다.

집없는 설움을 격는다는 이야기 입니다

뛰기만 하는 집값 거주 목적보다 투자의 목적이 시장을 지배 하는한 주택시장 안정은 요원한것 같습니다

투자자의 시각으로 보면 전세보증금을 활용하여 주택을 구입하고 집 값이 오르면 자본이득이 생겨 결국 무이자 타인의 돈으로 부를 축적할 수 있는데 반해 임차자는 타인에게 무이자로 돈을 주고 부를 쌓을 수 있도록 도우미 역활만 하니 전세를 살지 말라고 합니다만 무조건 전세 살지 말라 라고 주문을 한다면 전세를 살 수 밖에 없는 분들에게 너무나 큰 상처를 주는 말이 아닐까 생각 되어 집니다.