아파트가격 상승 전세대란 시장에서의 계약해제

매도(임대)인 甲(이하 갑)과 매수(임차)인 乙(이하 을) 이 매매대금 7억 원의 아파트에 대하여 계약금 7천만 원, 중도금 3억 5천, 잔금 2억 8천으로 하는 매매계약을 체결하였다.

 

중도금 입금 날자가 한 달이 지나도록 을(乙) , 갑(甲), 중개사(이하 병丙) 모두 중도금 입금일을 잊고 있던 중 어느 날 갑(甲) 이 중도금 미 지급 사유를 들어 계약을 해제한다고 하면서 부동산(중개사무소)에 계약금을 놓고 갔을 뿐만 아니라 갑(甲)의 중도금 입금계좌마저 막아 놓았을 경우의 계약 해제에 대하여 생각해보고자 합니다

 

전세대란 아파트매매 가격상승 시장에서의 계약해제

 

과연 갑(甲)은 을(乙) 에게 중도금 지급에 대한 독촉과 계약 해제에 대한 통보 절차 없이 일방적으로 계약해제를 할 수 있는가 하는 것입니다.

만약 1 달이라는 시간을 준 것을 독촉 기간으로 해석할 수 있는 여지가 있다면 해제요건을 갖출 수 있다고도 보이므로 어떻게 해석하는가의 문제가 대두되기는 합니다만 이러한 해석의 문제는 법원의 판단의 몫으로 남기고, 함께 생각해보는 시간을 갖는데 의의를 가져 봅니다

 

매매의 당사자 일방이 계약 당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금 등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착 수 할 때까지 교부자는 이를 포기하고, 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다(민법 제565조)

 

이행 착수(중도금 지급) 전에 갑(甲)은 기 지급된 계약금의 배액을 상환하고, 을(乙)은 계약금을 포기하고 계약해제를 주장할 수 있다는 말입니다.

또한 이행에 착 수 한다는 것은

객관적으로 외부에서 인식할 수 있는 정도로 채무(중도금 지급)의 이행 행위의 일부를 하거나 또는 이행을 하기 위하여 필요한 전제 행위를 하는 경우를 말합니다

 

사진_오죽헌

 

위 예의 경우 특별한 약정이 없었다면

계약해제를 위해서는 중도금 지급 전이므로 甲은 계약금의 배액을 을(乙) 에게 지급을 하여야 할 것으로 보이고 배액을 지급함으로써 계약은 해제되었을 것이나 계약금만 일방적으로 부동산 사무실에 놓았으며, 갑(甲)이 자신의 중도금 지급계좌를 막아놓아 이것이 을(乙)의 계약이행 방해 행위가 되는 경우로 해석이 된다면 일방적인 해제는 쉽지 않아 법정 다툼으로 결정되어야 할 문제로 보입니다.

 

계약의 이행 여부는 계약 당사자인 갑(甲)과 을(乙) 간의 책임이겠으나 중개사가 계약서를 쓰고 확인설명서를 교부하였다면 중개보수청구권이 발생한 것이고, 중개사는 계약이행 과정을 설명하고 그 과정마다 체크하면서 미이행이 되면 이행을 종용하는 등 선관주의 의무를 다해야 하는바 병(丙) 입장에서는 중도금 지급 날자를 알려주지 않아 선관 주의의무를 다하지 못하였으므로 행정적으로나 민사적인 책임으로부터 자유로와 보이지는 않습니다

일반적인 단순한 생각으로 볼 때

 

갑(甲)은 중도금 지급 날 자에 중도금이 미입금되어있다 하더라도 중도금 입금 지연에 대하여 을(乙), 병(丙) 에게 독촉 등의 행위가 없었을 뿐만 아니라 계약금의 배액을 상환으로 해제 통보를 하지 않았으며, 중도금 지급계좌 마저 막아 놓아 을(乙)이 중도금 지급을 할 수 없도록 한 것은 잘못된 것이라고 보아 이행지체에 대한 손해배상 등의 별도 요구와는 별론으로 하되 매도인의 일방적인 계약해제는 아니 된다고 봅니다.

 

아파트 가격과 전세가 상승장에서 갑(甲)은 을(乙)의 이행지체를 빌미로 계약을 해제하고 새로운 계약을 체결하길 원할 것이고, 을(乙) 입장에서는 계약해제를 원하지 않을 것이므로 쉽게 당사자간 합의해제는 어려워 보이며 다툼은 법의 힘을 빌려서 해결이 될 사안인 것 같습니다.

 

전세가 상승 전세매물 부족 전세대란 이란 뉴스가 홍수처럼 쏟아지는 혼돈스러운 요즘 그 이유는 어디에 있을까요? 과거나 현재 주거안정이란 명목 속에 출현하는 단골손님은 늘 전세대란이란 4글자입니다