분양상가 업종지정 약정 효력이 없다면? 그이유는???

상가 분양을 받을 때 분양자가 업종 지정한 동일한 업종에 대하여 다른 호실을 분양하지 않는다고 분양계약서상 약정이 있음에도 분양상가 업종 지정 약정 효력이 없다면?

 

그 이유는 뭘까???

 

분양하는 자와 모든 수분양자 사이에 체결된 분양계약서에 업종 지정 또는 권장업종에 대하여 지정이 있거나 업종을 제한하는 약정이 있어야 독점적 지위를 제삼자에게 주장을 할 수 있습니다만 그렇지 않은 경우 즉 분양 당시 분양자와 수분양자 사이에 체결하는 분양계약서에만 업종 지정이나 제한이 있는 경우에는 의미가 없다는 것입니다

 

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다시 말해서 상가 업종을 지정하여 분양하는 경우에 그 약정의 효력이 있기 위하여는 상가 분양자와 독점적 운영을 보장받은 수분양자뿐만 아니라 다른 수분양자에게도 고지가 있어야 함에 유의하여야 합니다.

분양 당시 업종 지정이란 시행사와 수분양자 양당사자 사이에 업종 지정을 한 것이기 때문에 그렇습니다

 

업종제한 약정의 효력은 최초 수분양자와 그 최초 수분양자로부터 등기 전 전매받은 자에게 만 효력이 미치게 되므로 최초 분양계약서상 권리를 정확히 따져서 계약을 하여야 하는바

 

ⓐ 시행사의 최초분양계약서상 특정상가에 대하여 업종지정 이 있고, ⓑ 업종지정 독점권에 대하여 모든 분양계약서에 동일업종 불가 약정이 명기되어 있는지 ⓒ 이러한 독점적지위에 대하여 시행사로부터 확약서를 받을 수 있는지 확인해 봐야 합니다. ⓓ 분양계약서상의 약정된 업종제한 또는 지정약정이 유지되기 위해서 추후 수분양자가 상가관리단 관리규약을 만들고 그 규약에 명기하므로서 독점적 지위를 보장받을 수 있습니다 ⓔ 규약에 제한 또는 지정된 업종, 그리고 동일업종으로 변경하여 임대 불가 조항을 관리단 규약에 넣어야 완전한 독점적지위를 보장받을 수 있는것 입니다.

 

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명심하세요?

분양받은 상가 소유주 모두에게 독점적 지위에 대하여 고지가 되지 않았고, 관리단 규약에도 명기가 되지 않았을 경우에 분양받은 상가 소유주들이 상가를 팔았을 경우 매수인에게 업종제한 지정에 대한 배타적 지위를 주장하기 어렵다는 것을요.!!!

분양뿐 아니라 임대의 경우 보증금 임대료 시설비 등등이 많이 들어가므로 예기치 않은 문제 발생을 대비하여 임대차 계약을 할 때에 허가등록 업종의 경우라면 해당 기관으로부터 등록을 거부되는 경우 위약금 없이 계약금 반환을 받을 수 있고, 임차기간 중 임대환경의 급격한 변화가 있거나 가압류 가처분 가등기가 있게 되는 경우에는 계약 해제하고 보증금 등을 이상 없이 반환받을 수 있도록 약정을 하여야 합니다.

 

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특히 상가 분양 시에 약국자리 편의점 자리는 분양 시작과 동시에 대게 빠르게 분양 완료되는 경향이 있습니다. 상가는 가격, 외형뿐만 아니라 입지, 개별법규 및 공법 적측 면도 고려되므로 상가전문 공인중개사(분양상담사) 등 부동산 전문가와 충분한 상담을 통하여 성공 투자하시기 바라겠습니다.