집주인과 세입자가 꼭 알아야하는 임대차 계약갱신요구권의 모든것

임대차 계약갱신요구권 행사는 현재의 임대차 계약 만료 전 1회 한정 사용할 수 있고 최대 4년 거주 보장은 아니다. 집주인과 세입자가 꼭 알아야 하는 임대차 계약갱신요구권의 모든 것이라는 주제를 이야기해 보겠습니다.

 

임대차 계약갱신요구권은 임대차 계약기간이 끝나 갈 때 계약 연장에 대해 집주인과 대화가 잘 안될 경우 세입자가 2년 더 거주하겠다고 요구할 수 있는 권리로서 임차자인 세입자가 집주인에게 명시적으로 계약갱신요구권을 쓰겠다고 정확하게 전달하여야 인정이 됩니다.

 

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전달하는 방법은 구두 전화 문자 등 제한이 없으나 통지 만으로는 안되고 반듯이 집주인에게 도달하여야 효력이 있으며 나중에 다툼을 대비하기 위한 방편으로 전화로 통지하는 경우는 녹취를 해 놓고, 카톡, 메지지 와 같은 문자에 의한 통지는 회신을 받아 놓는 것이 좋은데 가장 확실한 방법은 내용증명 우편의 방법으로 통지하는 것입니다.

 

세입자가 집주인에게 계약갱신요구권을 쓰기 위한 통지시기는 개정 임대차법 시행일인 2020년 12월 10일 기준으로 하여 기준일 이전 계약에 대하여는 임대차 계약 만료 전 6월부터 1월 전까지, 기준일 이후 계약(묵시적 갱신된 경우 포함)의 경우는 계약 만료 전 6월부터 2월 전까지 통지를 해야 합니다. 그 기간이 지나쳤을 경우에는 계약갱신요구권을 쓸 수 없으므로 주의해야 할 부분입니다.

 

그러나 계약갱신요구권은 무한정 쓸 수 있는 것은 아닙니다.

오직 현재의 임대차 계약 만료 전 1회 한정하여 쓸 수 있습니다.

 

[사례 1] 묵시적 갱신이 되었을 경우 계약갱신요구권을 사용한 것으로 볼까요? 아닐까요?

 

아닙니다.
계약 만기가 다 되었는데 집주인도 세입자도 아무 말없이 지나가서 자동으로 계약이 연장되는 경우는 계약갱신요구권을 쓴 것으로 보지 않습니다. 세입자가 계약 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 집주인에게 계약갱신을 요구한다고 명확하게 본인 의사를 전달한 경우에 만 계약갱신 요구권을 쓴 것으로 봅니다.

 

[사례 2] 세입자가 4년 넘게 살았어도 계약갱신요구권을 쓸 수 있나?

 

법이 바뀌기 전에 몇 년을 살았더라도 그것과는 상관없이 계약기간이 남아 있는 세입자는 계약갱신요구권을 쓸 수 있는데 만약 집주인과 특별한 갈등이 없이 계약 연장이 잘 되었다거나 묵시적 갱신이 된 경우는 계약갱신요구권을 쓸 필요 없고 다음번 계약연장 때 쓸 수 있습니다

 

4년 이상 이미 거주한 경우에도 계약갱신요구권을 행사할 수 있는 것이지만, 최대 4년의 주거보장을 하는 것은 아니고 1회에 한하여 계약을 2년 연장할 수 있도록 걩신요구권 부여하는 것입니다. 연장 계약, 묵시적 갱신 등의 사유로 이미 4년 이상 거주한 경우라도 현재의 임대차 계약 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 갱신을 요구할 수 있습니다

 

계약갱신요구권은 법 개정(2020 7 31) 전 합의 또는 묵시적 갱신으로 재계약된 경우 재계약 만료일부터 6개월 전에서 1개월 전 사이에 계약갱신요구권 사용이 1회에 한정 가능하다는 것입니다.

 

만약 법 개정 이후 계약갱신요구권을 행사하여 재 계약된 경우 재 계약 만료 시 계약갱신요구권을 행사할 수 없습니다. 다시 말해서 계약갱신요구권을 행사하여 2020 10 16 연장하였다면 2022년 10 15일까지의 2년 간만 계약기간이 보장된다는 것입니다

위 묵시적 갱신 이후 계약갱신요구권에 대하여 집주인이나 세입자 모두 그 부분에 대해서 확실하게 숙지를 하고 있어야 서로 간 분쟁이 발생되지 않을 것입니다

 

[사례 3] 임대차기간을 1년으로 계약한 경우 계약갱신청구권입니다

 

최초 임대차 계약 당시에 집을 얻으려는 임차자의 요구에 의하여 임차기간을 1년으로 계약하고서 거주하여 오던 중 세입자가 맘이 바뀌어 더 살고 싶을 때 계약기간 1년과 무관하게 거주를 더할 수 있는지와 이경우에도 계약갱신요구권을 사용할 수 있는지 여부입니다

 

결론적으로 말하면 2년 미만의 계약은 2년으로 보므로 1년으로 계약을 하였더라도 2년을 살 수 있고, 그 기간 만료 6월 전부터 1개월 전에 계약갱신요구권을 사용할 수 있습니다

 

다시 말해서 임차인 입장에서 사정이 있어 1년 미만으로 임차계약을 하고 이후에 집주인에게 나갈 테니 보증금을 돌려 달라고 할 수도 있지만, 임차인은 임차계약기간은 최소 2년을 보장받을 수 있습니다. 이경우 또한 1년을 더 살면서 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 계약갱신요구권을 행사할 수 있습니다.

 

[사례 4] 계약갱신 청구 행사 후 임차기간을 채우지 못하고 중도 이사를 갈 경우 임차인 책임은 어떻게 될까요?

 

계약갱신요구권을 써서 2년으로 계약을 연장하고 나서 급한 사정이 생겨서 계약기간을 다 못 채우고 이사를 하여야 할 경우에 세입자는 집주인에게 계약을 해지하자고 통지 후 3개월이 지나면 해지가 되며 해지가 된 후 보증금을 돌려받고 이사를 하면 됩니다. 만약 3개월을 기다릴 수 없어서 미리 이사할 경우라도 계약해지 통보 후 3개월간은 그대로 임대료를 내야 합니다. 다음으로 집주인이 세입자의 계약갱신요구권을 거절할 수 있는가에 대한 것입니다.

 

집주인인 계약갱신을 거절할 수 있는 사유는 월세를 2회 이상 연체했을 때나 집주인 또는 집주인의 부모 자녀가 들어와 살기로 했을 경우 등 9가지가 주택임대차 보호법 제6조의 3에 규정되어 있습니다.

거절 사유 세부 정보 첨부 글

2021/01/06 - [부동산정보/개발 · 관리] - 집주인이 임대차 계약 갱신을 거절할 수 있는 이유 9가지

집주인이 임대차계약 갱신을 거절할 수 있는 이유 10가지

 

① 집주인이 거짓으로 계약갱신요구권을 거절하면?

거절 사유 중에 집주인이 직접 거주한다고 하며 계약갱신을 거절하고 난 후에 다른 세입자를 들여보내는 경우를 가정할 수 있겠습니다.

거짓을 확인하는 문제점은 별론으로 하고 거짖을 확인하는 방법으로 임대인 또는 직계존비속의 실거주로 계약갱신이 거절된 임대차 계약의 임차인었던 사람은 전입세대 또는 확정일자 열람 정보를 요구 (시행령 제5조 제5 호 및 제6조 1항)하여 임대인의 직접 거주 또는 제삼자 임대 등의 사실들 확인할 수 있습니다.

확인 결과 거짓으로 확인되었다면 전 임차인은 집주인에게 손해배상을 청구하여 구제받을 수 있습니다. 세입자가 2년 동안 더 거주할 수 있었던 권리가 부당하게 침해된 것으로 보아 집주인에게 손해배상 청구를 할 수 있지만(제6조의 3 제5항 제6항) 손해배상금이 미미하여 전세가가 급등하는 요즘과 같은 때에는 문제가 많은 것 같습니다. 손해배상의 산정기준은 다음 기회로 미루기로 하겠습니다.

 

② 집을 팔려고 하는데 세입자가 계약갱신요구권을 쓴다면?

실거주 이유로 계약갱신거절을 할 수 있는데 실거주를 이유로 한 갱신거절 여부는 임차인의 갱신 요구 당시의 임대인을 기준으로 합니다.

매수인이 임차주택의 소유권을 이전받은 후에 임차인이 갱신요구를 한경우에는 매수인이 임대인의 지위에서 실거주를 이유로 갱신거절이 가능하지만, 계약만 하고 소유권 이전 전이라면 기존 임대인에게 계약갱신요구권을 행사할 수 있고 그 임대인은 갱신 요구를 거절할 수 없습니다.

임차인이 갱신거절 사유가 없는 기존 임대인에게 계약갱신요구권을 행사한 후 소유권을 이전 받은 매수인은 본인의 실거주를 이유로 갱신거절을 할 수는 없습니다.

집을 판 전집 주인에게 세입자가 갱신 요구할 때 거절 사유가 없었는데 집을 산 새 집주인이 실거주 이유로 갱신거절을 하면서 세입자에게 이사 가라고 할 수 없다는 말입니다.

따라서 새로 산 집주인이 실거주 이유로 지금 살고 있는 모든 세입자에게 무조건 나가라고 할 수는 없는 것입니다.

집에 들어가서 살려고 하는 경우 여기서 말하는 집주인이란 집주인과 집주인의 부모, 자녀까지 가능하지만 집주인의 배우자(남편 아내)는 해당되지 않습니다.

 

③ 세입자가 있는 집 매매할 때 주의점은?

집을 팔 때 세입자가 계약갱신요구권을 쓰면 기존 집주인은 집을 파는 것과 무관 세입자의 거주기간을 보장해주어야 하기 때문에 계약갱신 사용 시기와 들어와 살려는 새집 주인의 계약시기가 겹치지 않게 하여야 할 것이며 집을 사려는 사람에게 이러한 상황을 정확히 설명해 주어야 낭패를 격지 않게 될 것입니다.

계약갱신요구권 행사로 인한 재계약의 경우 재계약서 작성 시 특약에 세입자의 갱신 요구로 인한 재계약임을 표시하는 게 좋습니다. 만약 집주인이 더 이상 계약 연장을 원하지 않거나 지금 세입자가 살고 있는 집을 팔고 싶거나 계획이 있는 경우 세입자에게 미리 알려서 계약갱신요구권을 쓰는 것에 대하여 충분하게 협의를 하는 것이 좋습니다.

 

④ 집주인이 바뀌어도 계약갱신요구권을 쓸 수 있나?

집주인 거주 경우 계약만 한 상황이면 가능, 소유권 이전 후 라면 불가능

위에서 언급이 있지만 다시 정리하면 집주인이 다른 사람에게 집을 파는 계약만 한 상황이면 현재의 집주인에게 계약갱신요구권을 쓰겠다고 하면 되고, 소유권이 새로운 집주인에게 넘어간 경우에는 새로운 집주인에게 계약갱신요구권을 쓰겠다고 하면 됩니다.

만약에 집주인이 그 집에서 살기 위해서 집을 산 경우에는 집주인이 실거주 이유로 갱신 요구를 거절할 수 있으므로 주의해야 합니다. 기존 세입자가 계속해서 거주를 원할 경우라면 새로운 집주인에게 소유권 이전 완료 전 계약갱신요구권 유효기간(6월-2월) 내에 기존 집주인에게 계약갱신요구권을 써야 함을 잊지 마세요.

 

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⑤ 직접 거주를 이유로 계약갱신 요구를 거절 후 새로운 세입자를 받는다면?

처음에 세입자가 갱신을 요구했던 계약기간(2년)이 끝나기 전에 정당한 이유 없이 다른 세입자에게 집을 다시 빌려주면 집주인이 갱신을 거절해서 나가야만 했던 이전 세입자에게 원칙적으로 손해를 배상하여야 합니다. 여기서 정당한 사유란 실거주자의 사망, 해외 주재원 파견 등 거절 당시 예측할 수 없었던 불가피한 사유를 말합니다.

 

⑥ 계약갱신거절 후 실거주하다가 집을 팔거나 공실로 둬도 되나?

세입자가 나가고 집주인이 살다가 사정이 생겨 그 집을 비우게 되었거나 팔아야 하는 경우 손해배상 책임은 없으나 집주인이 실제 거주할 생각이 없었는 데도 거절한 것으로 확인이 되면 민법(제750조)에 따른 일반 불법행위의 책임을 질 수 도 있습니다. 이경우 제삼자에게 임대한 것이 아니므로 주택임대차 보호법 제6조의 3 제5항의 법정손해배상책임 대상은 아닙니다.