개발행위 토지분석 필수 체크포인트 땅의 미래 결정권자는 ?

토지 투자자는 건물을 지을 수 없는 땅을 건물을 지을 수 있는 땅으로 바꿀 수 있어야 하며, 땅을 사서 가격이 오르기만을 무작정 기다리기만 한다면 엄밀한 의미에서 토지 투자 전문가는 아니다
그러한 의미에서 '땅의 미래는 소유자가 결정한다' 는 말은 틀린 말이 아닐 것이다

 

토지투자 농지와 산지_사진은 황금빛으로 변한 논

 

토지투자를 하기 위해서는 투자대상 토지의 개발여지와 가치를 평가하는 안목을 키워야 하는데 안목이란 경험치가 있어야 가능한 것이지 하루아침에 이루어지지는 않는다. 이와 관련하여 토지 전문가가 되기 위한 출발은 토지를 분석하는 기본 즉 아주 기초적인 내용을 정리하는 데 있다고 본다

개발행위 토지분석 필수 체크포인트
땅의 미래 결정권자는 누구? 토지를 알아야 부자 된다.

 

토지용도지역별 행위제한에 대하여 만들어 놓은 썸네일별로 정리를 하였습니다  

 

 

* 녹지지역이면서 농업진흥지역의 경우 토지이용*
녹지지역에서는 일반주택을 지을 수 있으나,
농업진흥지역에서는 일반 주택은 지을 수 없고, 농업인 주택만 지을 수 있습니다

 

 

*용도지역별 적용법률*

* 농림지역이면서 농업진흥지역인 경우 농지법을,
녹지지역(자연 생산 보전지역)인 경우는 농지법과 국토계획 및 이용에 관한 법을,
보전산지 지역에서는 산지법 적용을 받습니다

* 농지전용부담금은 공시지가의 30%를 부담하며, 농지부담금 감면시설 농지전용 5년 경과 후 타용도 개발이 가능합니다

 

 

*농업진흥지역의 행위제한*

* 농지법에 따른 농업진흥지역으로 결정 고시된 지역은 농지법 상 농림지역으로 보며,
산지 중 산지관리법에 따른 보전산지로 결정 고시된 지역은 고시 구분에 따라 국토계획 및 이용에 관한 법 상 농림지역 자연환경보전지역으로 봅니다

 

 

*조례에의한 행위제한*

* 관리지역 농림지역 자연환경보전지역은 조례에 의해서 각 용도지역에 허용된 행위만 개발이 가능합니다.

 

 

*농지전용*

* 가축사육 전부 제한지역에서는 농지전용 행위 불가/지목변경 불가/ 그리고 농지보전부담금은 해당이 없습니다.

 

 

*제방구거농로에서의 행위제한*

* 관습도로(현황도로) 제방 구거 농로 등은 지자체 조례를 확인하여
조례에서 관습도로로 인정이 되어 있으면 토지사용승낙서가 필요 없고,
인정되어 있지 않으면 토지사용승낙서가 필요합니다.

 

 

*토지사용승락서*

* 통과도로 이용을 위한 인허가시 국가 지자체 소유는 점용허가 후 사용하여야 하며, 개인 소유의 경우는 지자체 도로과에 확인하여 고시된 도로인 경우는 점용허가가 필요 없으나 고시된 도로가 아닌 경우는 토지사용승낙서가 필요합니다

 

끝으로 용도지역 지정 의제 및 건축물의 건축제한에 대하여는 그저께 법조문을 참조하기 바랍니다

제42조(다른 법률에 따라 지정된 지역의 용도지역 지정 등의 의제) ① 다음 각 호의 어느 하나의 구역 등으로 지정·고시된 지역은 이 법에 따른 도시지역으로 결정·고시된 것으로 본다. <개정 2011.5.30., 2011.8.4.> 1. 「항만법」 제2조 제4호에 따른 항만구역으로서 도시지역에 연접한 공유수면 2. 「어촌·어항법」 제17조 제1항에 따른 어항구역으로서 도시지역에 연접한 공유수면 3. 「산업입지 및 개발에 관한 법률」 제2조 제8호가 목부터 다목까지의 규정에 따른 국가산업단지, 일반산업단지 및 도시첨단산업단지 4. 「택지개발 촉진법」 제3조에 따른 택지개발지구 5. 「전원개발 촉진법」 제5조 및 같은 법 제11조에 따른 전원개발사업구역 및 예정구역 (수력발전소 또는 송·변전설비만을 설치하기 위한 전원개발사업구역 및 예정구역은 제외한다. 이하 이조에서 같다) ② 관리지역에서「농지법」에 따른 농업진흥지역으로 지정·고시된 지역은 이 법에 따른 농림지역으로, 관리지역의 산림 중「산지관리법」에 따라 보전산지로 지정·고시된 지역은 그 고시에서 구분하는 바에 따라 이 법에 따른 농림지역 또는 자연환경보전지역으로 결정·고시된 것으로 본다. 제76조(용도지역 및 용도지구에서의 건축물의 건축 제한 등) ⑤ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우의 건축물이나 그 밖의 시설의 용도ㆍ종류 및 규모 등의 제한에 관하여는 제1항부터 제4항까지의 규정에도 불구하고 각 호에서 정하는 바에 따른다. 1. 제37조 제1항 제6호에 따른 취락지구에서는 취락지구의 지정목적 범위에서 대통령령으로 따로 정한다. 1의 2. 제37조 제1항 제7호에 따른 개발 진흥지구에서는 개발 진흥지구의 지정목적 범위에서 대통령령으로 따로 정한다 1의 3. 제37조 제1항 제9호에 따른 복합용도지구에서는 복합용도지구의 지정목적 범위에서 대통령령으로 따로 정한다. 2. 「산업입지 및 개발에 관한 법률」 제2조 제8호라 목에 따른 농공단지에서는 같은 법에서 정하는 바에 따른다. 3. 농림지역 중 농업진흥지역, 보전산지 또는 초지인 경우에는 각각 「농지법」, 「산지관리법」 또는 「초지법」에서 정하는 바에 따른다. 4. 자연환경보전지역 중 「자연공원법」에 따른 공원구역,「수도법」에 따른 상수원보호구역,「문화재 보호법」에 따라 지정된 지정문화재 또는 천연기념물과 그 보호구역,「해양생태계의 보전 및 관리에 관한 법률」에 따른 해양보호구역인 경우에는 각각「자연공원법」「수도법」 또는 「문화재보호법」 또는 「해양생태계의 보전 및 관리에 관한 법률」에서 정하는 바에 따른다. 5. 자연환경보전지역 중 수산자원보호구역인 경우에는 「수산자원관리법」에서 정하는 바에 따른다. ⑥ 보전관리지역이나 생산관리지역에 대하여 농림축산 식품부 장관ㆍ해양수산부 장관ㆍ환경부 장관 또는 산림청장이 농지 보전, 자연환경 보전, 해양환경 보전 또는 산림 보전에 필요하다고 인정하는 경우에는「농지법」, 「자연환경보전법」, 「야생생물 보호 및 관리에 관한 법률」, 「해양생태계의 보전 및 관리에 관한 법률」또는 「산림자원의 조성 및 관리에 관한 법률」에 따라 건축물이나 그 밖의 시설의 용도ㆍ종류 및 규모 등을 제한할 수 있다. 이 경우 이 법에 따른 제한의 취지와 형평을 이루도록 하여야 한다.

 

토지를 알아야 부자 된다!
땅의 미래 결정권자는 누구?

그 땅의 소유자다.