전세권 설정 보증금 전부 회수 불가 할 수도 있다?!

최근 몇 년 전부터 지속적으로 전세 가격이 상승하면서 주거안정을 위한 부동산 대책이 반복적으로 발 표 되는 가운데 전세대란이 일어난다는 뉴스가 연일 쏟아져 나오면서 전세를 구하거나 전세를 사는 분들에게 불안감을 가중시키고 있는 것 같습니다.

 

전세권 설정이 무조건 좋다고 생각하시나요?

전세권 설정한 선순위 전세권이라 하더라도 보증금 전액 회수가 안 되는 경우도 있어 임차권보다 불리할 때도 있습니다.

우선은

전세권 설정 절대 하지 마세요!??라고 말하겠습니다.

 

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전세권 설정 보증금 전부 회수 불가할 수도 있다?!

 

전세를 구하는 분들은 부족한 보증금 마련하는데 어려움이 있고, 전세를 사는 분들은 보증금 증액 없이 안정적으로 계약 연장하면서 오랜 기간 살기를 원하며, 계약기간 만료 후 방을 뺄 때는 안전하게 적기에 보증금 회수를 할 수 있는지에 대한 걱정을 많이 하게 됩니다.

 

전세를 얻는 분들 입장에서 이러한 불안을 해소하고자 전세계약을 하면서 임대인에게 전세권 설정등기를 요구하게 될 수도 있는데 이경우에 임대인 대부분은 전세권 설정 안 해주려는 경향이 있습니다.

아울러 임차인 입장에서는 보증금 전부를 회수 불가할 수도 있음을 알아야 합니다.

 

당신이 임대인 입장에서 임차인이 전세권 설정 요구를 한다면

흔쾌히 응해 주는 게 좋을까요?
아니면 응해 주지 않는 게 좋을까요?

 

당신이 전세를 살아야 할 임차인이라면
전세권 등기를 하는 것이 유리할까요?

아니면 전세권 기없이 임차인(권)으로만 남아 있는 것이 유리할까요?

 

선택은 각자의 몫이라고요???!!!!!

임차인 입장에서는 임차인으로 남아 있는 것이 더 좋습니다

그러므로 굳이 임대인에게 전세권 설정 요구하실 필요 없습니다

 

다가구(단독) 주택에서 전세권을 설정하였을 경우를 예를 들면

보증금 회수를 위하여 경매신청을 하고자 해도 경매신청 접수가 안되므로 경매를 통한 보증금 회수가 불가하게 됩니다.

 

이유는 전세권 설정을 하면 설정된 범위만 전세 권리가 해당되므로 전세권이 건물 전체에 미치지 못함으로써 건물 전체 경매신청을 할 수 없기 때문입니다.

 

그러나 다가구의 임차인인 경우는 자신이 임차한 부분뿐만 아니라 소유주인 임대인의 건물과 땅 전체에 임차권이 미치므로 건물과 땅 전체를 경매 신청하여 보증금을 돌려받을 수 있고, 단독의 임차인인 경우에 자신이 임차한 건물에 대하여 경매 신청하여 보증금을 회 수 할 수 있기 때문입니다.

 

만약 경매에서 미배당 보증금이 있을 때 전세권은 미배당 보증금 받지 못하고 소멸되지만 임차권 미배당 금은 낙찰자가 인수하게 되므로 미배당 보증금 전부를 회수할 수 있기 때문에 전세권보다 임차권이 더 유리하기 에 그렇습니다.

 

그러면 전세권이란 도대체 뭔가?

 

설정된 범위에 대하여 계약기간 동안 타인의 간섭 없이 배타적으로 사용하는 권리로서 좋겠지만 보증금 회수 관계와는 별 개의 문제임을 알아두셔야 합니다.

 

전세권설정 절대 하지마세요

 

전세권은 설정된 범위의 부동산에 미치는 물권이고

임차권은 그 부동산의 소유자에게 미치는 채권이므로 임대인 입장에서 전세권 설정해주는데 귀찮은 일 외에는 하등에 거부해줄 이유가 없습니다.

임차인 입장에서는 전세권 설정하지 않는 것이 더 좋고 유리하다는 것 잊지 마시기 바라면서, 그러나 주택임대차법상 보호를 받기 위해서 계약과 동시에 주택 인도와 점유 확정일자를 갖추기를 바랍니다.