세입자 계약갱신요구 집주인 임대료5%이상 인상 할 수 있다?

임대차 계약 만기가 되어 세입자가 계약갱신을 요구하거나, 임대차 계약 후 또는 증액 후 1년이 지난 경우에 임대인이 임대료를 올려달라고 한다면 5% 이내에서 임대료를 올릴 수 있도록 하는 것이 전월세 상한제입니다

 

전월세 상한제 세입자 계약갱신 요구 때 적용
계약갱신 요구 없으면 임대료 5% 인상 가능

 

세입자 계약갱신 요구 집주인 임대료 5% 이상 인상할 수 있다?

 

 

전월세 상한제는 존속 중인 계약에서 임대료를 증액하거나 계약갱신요구권을 행사하는 경우에 적용됩니다.

일반적으로 계약 연장 때 물가가 올랐다는 이유로 임대료를 주로 올려 달라고 하는 경우가 많은데, 이때 집주인이 임대료를 5% 올려 달라고 하더라도 세입자가 무조건 5% 올려 주는 것은 아니며 집주인과 세입자가 해당 지자체의 조례로 정한 상한 요율 범위 내에서 잘 협의해서 정하면 되는 것입니다

지자체는 지역별 임대차 시장 여건 등을 고려하여 5% 범위에서 증액 청구의 상한을 조례로 달리 정할 수 있도록 되어있기 때문에 그렇습니다.

그러나 지자체가 임대료 상한을 별도로 정하지 않고 있다면 어떻게 해야 할까요?

이경우는 주택임대차 보호법에서 정한 5% 이내에서 당사자가 협의해서 정하면 되는데 증액 청구는 요구하는 집주인 측에서 조세 공과금의 부담 증가, 물가상승 등 경제적 사정변경 사유를 증명해야 합니다

만약 계약 만기 때 집주인이 기존 임대료의 5%가 넘는 금액으로 계약 연장하자고 하다면

① 세입자는 계약갱신요구권을 써서 5%가 넘지 않는 금액으로 다시 합의를 하거나,
② 비록 5%를 초과했지만 그래도 세입자가 받아들일 수 있는 수준이라면 합의 갱신하고 계약갱신요구권은 다음번에 쓸 수 있도록 하는 방법이 있습니다. 이때 차후 분쟁예방을 위하여 재계약서상에는 계약갱신 요구에 의한 증액이 아님을 명시해놓아야 할 것입니다.

왜냐하면

③ 임차인이 계약갱신요구권을 행사하여 임대인과 임차인이 합의로 5%를 초과하는 갱신계약을 체결하였더라도 인정이 안되기에 그렇습니다

이와 같이 임차인이 갱신요구권을 행사하지 않은 경우 임대인과 합의 하에 5%를 초과하여 임대료를 인상하는 새로운 임대차 계약을 체결하는 것은 가능하며 이경우 임차인은 차후에 계약갱신 요구권을 1회 행사할 수 있습니다.

다시 한번 언급하자면 세입자와 합의했다면 5% 인상 문제가 없을까요?

결론은 계약갱신청구권의 사용 여부에 따라 문제가 될 수도 있고 안될 수도 있습니다.

세입자가 계약갱신요구권을 행사한 경우 집주인은 임대료를 5% 이상 인상할 수 없으나 계약갱신요구권을 쓰지 않겠다고 하면 집주인과 5%가 넘는 금액으로 임대료에 대해서 합의할 수 있습니다.

임차인이 계약갱신요구권 행사할 경우에 집주인은 임대료를 5% 이상 인상할 수 없도록 하였으므로 집주인과 세입자 간 합의로 5%를 초과하는 갱신계약을 체결하더라도 효력이 인정될 수 없다는 것을 꼭 숙지하시기 바랍니다. 주택임대차 보호법 제10조 및 같은 법 제10조의 2는 이법에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없고 초과 지급된 경우 반환을 청구할 수 있다고 규정되어 있음을 다시 한번 상기하기 바랍니다.

임차인이 계약갱신요구권을 행사하지 않는 경우 계약갱신요구권의 행사 여부는 임차인의 의사에 달려 있으므로 임대인과 합의 하에 5%를 초과하여 임대료를 인상하는 새로운 임대차 계약을 체결하는 것은 가능하며 이경우 임차인은 차후에 계약갱신요구권을 1회 행사할 수 있습니다

물론 계약갱신요구권을 행사한 후 계약이 만료되는 경우 집주인이 집을 비워 달라고 하면 무조건 응해야 할 것입니다. 계약갱신청구권은 1회에 한하여 사용할 수 있기 때문임을 주지하시기 바랍니다.

다음으로 등록 임대사업 주택에 세를 들어 사는 세입자가 계약기간을 1년으로 하여 거주 중 계약 만기가 다가오므로 임대사업자인 집주인이 임대료를 5% 올리려 한다면, 즉 계약기간 1년으로 하여 1년에 한 번씩 임대료를 5%씩 인상할 수 있는가 하는 것입니다.

결론은 2년 거주 보장이 되어 같은 임대료로 2년을 살 수 있으므로 인상이 안될 수 있습니다. 만약 2년 계약기간 중 경제상황 등 집주인에게 특별한 사정이 있으면 계약일로부터 1년이 지난 후에 5% 이내에서 올려 달라고는 할 수 있지만 1년마다 계약갱신으로 보고 보증금 인상을 요구하는 것은 안됩니다.

등록 임대주택은 2년 단위 5% 이내 임대료 증액 제한을 받으며 2년간 임대료 10% 인상은 가능하지 않습니다 임차인이 2년 미만 계약을 원하는 경우 임차인은 해당 계약기간이 유효함을 주장할 수 있고 그에 따라 갱신 계약에 따른 인상도 가능할 수 있겠으나 일반적인 경우 1년 단위 임대차 계약이라 할지라도 임대차 기간은 2년으로 적용받게 되고 임대료 상승도 2년 단위로 직전 임대료의 5% 이내 증액 제한받음을 알아야 할 것입니다

이와 같이 계약갱신 시 차임 증액은 임대인과 임차인간 합의를 통해서 기존 임대료의 5% 이내에서 하는 것이므로 일방적으로 인상 요구를 할 수 있는 것도 아닙니다.

그런데 집주인과 세입자가 임대료 보증금 계약조건 합의가 안되면 어떻게 해야 할지 난감해질 수 있는데 이때는 분쟁조정위원회 조정신 청하여 조정을 받아 해결할 수 있으나 상대방이 조정에 응하지 않거나 조정안을 수락하지 않을 경우에는 법원 소송으로 해결할 수밖에 없겠습니다.

 

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집주인과 세입자가 꼭 알아야하는 임대차 계약갱신요구권의 모든것

 

하남시 감일

 

끝으로 요즘 많은 집주인이 전세계약을 월세 계약으로 바꾸기를 하고 있습니다

집주인이 사정이 생겨서 계약 만기 때 기존의 전세를 월세로 바꾸자는 제안은 언제든지 할 수 있지만 전세를 월세로 바꾸기 위해선 세입자의 동의가 있어야 가능하므로 이 또한 집주인 맘대로 빠꿀 수는 없겠습니다, 바꿀 때는 법규정에 따라 월세 전환율을 적용받는바 현재 법정 전환율은 기준금리(2020.12 현재 0.5%)에 대통령령으로 정하는 이율(2%)을 합하여 2.5%입니다.

 

 

기존 4%에서 2.5%로 인하되어 지난해 9 29 이후 최초로 보증금의 전부 또는 일부를 월세로 전환하는 계약부터 현재 존속 중인 임대차에 적용되고 있으며 월세에서 전세로 전환하는 경우는 한국감정원에서 발표하는 지역별, 규모별 전환율 주변 시세 등을 참고하여 임대인과 임차인간 협의로 전환비율을 결정할 수 있습니다.