주택 신규임차인 임대료인상 증액청구 5% 제한 받나?

임대료 인상 증액은 등록 임대사업자는 5% 제한받고 임대사업자 등록 아닌 경우의 신규계약은 제한이 없습니다.

 

현재의 주택임대차법은 주택임대차 사업자와 관계없이 모든 주택 임대차는 임차인이 계약갱신청구권을 행사할 경우 임대인은 5% 범위 내에서 증액하여 재 계약할 수 있다는 것을 알고 계실 것입니다.

 

그런데 주택 전세 물건을 구하기 어려운 요즘 주택 임대차 의뢰인들이 가장 궁금해하는 것은 신규 임차인과 주택 임대차 계약 시에도 임대료 인상 또는 증액 상한 5% 제한을 받는가 하는 것입니다.

 

 

지난해 2020년 7월 31일 개정 및 신설된 주택임대차 보호법 제7조 차임 등의 증감 청구권 규정을 보면,

당사자는 약정한 차임이나 보증금이 임차주택에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 적절하지 아니하게 된 때에는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있고 이 경우 증액 청구는 임대차 계약 또는 약정한 차임이나 보증금의 증액이 있은 후 1년 이내는 하지 못하며,

 

증액 청구는 약정한 차임이나 보증금의 1/20의 금액을 초과하지 못하고, 다만 관할구역 내 지역별 임대차 시장 여건 등을 고려하여 증액 청구할 수 있는 1/20 범위 내에서 증액 청구의 상한을 조례로 달리 정할 수 있도록 되어 있습니다.

 

위의 임대차 계약 또는 약정한 차임이나 보증금의 증액이 있은 후 1년 이내는 하지 못한다는 보증금 및 차임 증감 청구권 규정을 바꿔 말하면 임대차 계약을 한 날로부터 1년이 넘거나 차임이나 보증금의 증액이 있은 후 1년이 넘는 경우는 증액 청구를 할 수 있다는 의미입니다.

 

그런데 이는 기존 임차인에 대한 규정으로서, 신규 임차인에 대하여 제한하는 규정이 아니므로 신규 임차인에 대하여는 주택임대차 보호법상 5%의 제한을 받지 않습니다.

 

계약갱신 요구 즉, 계약갱신청구권을 행사하면 전 임대차와 동일한 조건으로 갱신된 것으로 봅니다만, 계약 갱신요구권을 행사한 경우에도 주택임대차 보호법 제7조 제1항을 적용하여 임대인은 5%의 범위 내에서 보증금 및 임대료를 증액 청구할 수 있습니다.

 

만약 임대인이 5% 범위 내에서 증액 청구하는 경우에 임차인 입장에서 그 증액 청구가 과하다고 생각되어 다툼이 있게 된다면 분쟁조정위원에 회부하여 조정을 받거나 소를 제기하여 정당성을 다툴 수는 있겠으나 비용과 시간 등의 제약으로 소 제기까지는 가지 않게 될 것이고 결국 계약 갱신되는 경우 5% 인상은 사실상 관행이 되고 있는 것 같습니다.

 

침실과 거실 분리_오피스텔

 

그러나 등록 임대사업자는 임대기간 동안 임대료의 증액을 청구하는 경우에는 임대료의 5% 범위에서 주거비 물가지수, 인근 지역의 임대료 변동률, 임대주택의 세대수 등을 고려하여 대통령령으로 정한 비율 초과할 수 없고, 증액 청구는 임대차 계약 또는 약정한 임대료의 증액이 있은 후 1년 이내는 하지 못하도록 민간임대주택법 제44조에 규정하고 있는 바,

 

등록 임대사업자는 임대기간 동안 임대차 계약 또는 약정한 임대료의 증액이 있은 후 1년이 넘는 경우 5% 범위 내에서 증액 청구를 할 수 있는 것이고, 임대사업을 하는 동안에는 기존 임차인이든, 신규 임차인이든 구별 없이 임대의무기간에 제한 없이 5%의 제한을 받게 되는 것입니다.

 

 

정리하면

임대사업자로 등록한 임대인이라면, 기존 임차인 든 신규 임차인이든 임대인이 보증금 및 임대료 증액을 청구하는 경우 5%의 제한을 받으며, 임대사업자로 등록하지 않은 임대인이라면, 보증금 및 임대료 증액을 청구하는 경우 기존 임차인만 5% 제한을 받고, 신규 임차인은 5% 제한을 받지 않습니다.

이는 임대인이 임대사업자 등록하였다면 '민간임대주택법'을 적용받고, 임대사업자 등록하지 않은 경우 라면 "주택임대차 보호법" 이 적용되기 때문입니다.

 

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