전입 세대 열람 선 순위 임대차 내역 확인하는 이유

다가구 주택 등에 전월세 계약을 할 때 목적 부동산 선순위 임차 내역에 대해서 공인중개사가 임차 의뢰인에게 설명을 해주고, 의뢰인은 이를 인지한 상태에서 계약을 합니다만 계약 후 임차인은 전입세대 열람을 통하여 선순위 임대차 내역을 반드시 확인해 보아야 할 필요가 있는데 그 이유에 대하여 이야기해 보겠습니다.

 

전입세대 열람은 임차주택에 대하여 임차인이 갖춰야 할 대항력, 우선변제권 확보 이상 유무를 확인해 보기 위함인데 이에 대하여 알고 계시는 분이라면 더 이상 머무르시지 않으셔도 되겠습니다.

 

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그러나 전월세를 살고 있거나 전월세 계약을 가까운 장래에 할 예정에 있는 분으로 보증금 지키기를 원한다면 전입세대 열람 중요성을 이해하고, 도움받으실 수 있는 이 글을 끝까지 앍어 보시기 바랍니다.

 

1. 전입세대 열람 사유

 

계약을 진행하는 공인중개가 계약 전 목적 부동산의 임대차 내역 확인 방법으로 선순위 임대차 내역 자료를 임대인에게 요구하여 확인합니다, 문제는 자료를 요구하면 임대인이 잘 알려 주는 경우도 있지만 일반적으로 임대인은 정보제공을 꺼려합니다. 그런 경우 공인중개사는 확인할 방법이 없습니다.

 

왜냐하면, 전입세대 확인을 위해서 주민자치센터에서 전입세대 열람 신청을 하는 수밖에 없는데 이때 임대인 승낙서가 있어야 가능한 것이어서 임대인이 비협조적이거나 승낙하지 않으면 열람할 수 있는 방법이 없으며, 이런 경우 공인중개사는 임대인에게 자료제공을 요구하였으나 임대인이 자료제공을 하지 않거나 거부하였다는 사실을 확인 설명 서상에 명기하고 임차 의뢰인에게 설명하는 선에서 의무를 다하는 것으로 보기 때문입니다.

 

2. 전입세대 열람 신청등

 

전입세대 열람 신청은 계약서, 경매지 등과 같은 입증자료와 신분증을 지참하여 가까운 주민센터를 방문 주민등록 전입세대 열람 확인서를 작성하여 본인 또는 대리인이 신청합니다.

 

대리 신청의 경우 임대인(소유자) 인감, 위임자 주민등록증 등의 신분증명서, 대리인 본인 신분증을 지참하여야 하며, 정부 24시 민원을 통한 인터넷 신청은 불가합니다. 과거에는 목적 부동산의 읍면동사무소에서만 가능했으나 현제는 전국 읍면 동사무소(주민센터) 어디서나 모두 가능합니다.

 

전입세대 열람 신청할 수 있는 자의 유형은 다음의 7가지입니다.

 

① 경매 참가자가 경매 참가 목적

② 신용정보 업자 감정평가 업자의 임차인 실태파악 목적

③ 금융회사가 담보주택 근저당 설정 목적(시행령 별표제 2 제3호)

④ 소유자 본인, 그 세대원, 소유자 본인의 위임을 받은 자

⑤ 임차인 본인, 그 세대원, 임차인 본인 위임을 받은 자

⑥ 매매계약자 임대차계약자, 매매계약자 또는 임대차계약자 본인의 위임받은 자

⑦ 법원 현황조사명령서에 따라 집행관

 

[신청서류]

주민등록 전입세대 열람 신청서 [별지 제15서식]

신청서는 읍면 주민센터에 비치가 되어 있으며, 안내문구를 참조하면 누구나 작성하는데 어려움은 없습니다.

 

[신청 입증자료 등]

소유자 신분증

세입자 신분증과 계약서

대리인 소유자의 인감 신분증 본인 신분증

경매 참가자 공고문 경매 출력자료

신용정보 업자 신용정보조사의뢰서, 임대차 정보조사의뢰서

감정평가업자 감정평가 의뢰서 등

 

[전입세대 열람 용도]

매매, 대출, 경매, 재개발 재건축에서 임대차 계약, 임차인 유무, 전입일자 확인을 위함

 

[열람 발급]

전국 읍면 동사무소(주민자치센터)

주민등록법 시행규칙 제14조(주민등록 전입세대의 열람) 제2항: 열람 또는 등초본 교부 기관의 장은 전산정보처리조직을 통하여 다른 관할에 소재하는 물건에 대해서도 제1항에 따른 전입세대의 열람을 하게 할 수 있다.

 

 

전세나 월세를 구하는 경우 꼭 확인해야 하는 3가지 예를 든다면

첫째, 다가구와 다세대의 경우 임차주택이 다가구인지, 구분등기의 다세대주택이나 전체 세대별 소유자가 동일인지 여부

둘째, 근저당권이 설정되어 있는 경우 근저당권 설정일과 채권최고액

셋째, 선순위 임차인의 보증금 총금액과 계약기간입니다.

 

이 3가지 경우 목적 부동산이 경매가 진행되었을 때 보증금 보호를 받는 대항력과 소액임차인 우선변제와 관련하여 아주 중요한 확인사항입니다. 구분등기만 되어 있는 동일인 소유의 명목상 다세대 전세의 경우 전세 사기당할 위험여지가 잠재적으로 내포되어 있을 수 있습니다. 이에 대하여 추후에 별도 이야기할 기회가 있을 것입니다.

 

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마치며

전입세대 열람을 통하여 선순위 임대차 내역을 확인하는 이유는 부동산 임대차 계약을 완료하였더라도 임차인이 전입세대 열람을 통하여 자신의 임차보증금을 계약 만료 후 안전하게 돌려받을 수 있는지, 근저당이 설정되어 있는 주택으로 전월세 계약을 하였을 경우라면 선순위 보증금과 채권최고액을 합하여 목적 부동산의 매매 가격에서 어느 정도의 비율이 되는지 확인을 해봄으로써 자신의 보증금 회수 위험 확인과, 계약서상 확인 설명과 차이가 없는지를 재확인함으로써 임차기간 중 추후 발생할지도 모르는 위험에 대비할 수 있기 때문입니다.