전월세 계약갱신요구 거절사유 9가지

주택시장 불안정 속 전세에서 월세로 전환이 빨라지고 임대료가 상승 임차가구의 주거불안과 주거비 부담이 가중되고 있으나 현행법으로 안정적 주거 보장이 충분하지 않고, 임차인 계약갱신권을 보장 현행 2년에서 4년으로 연장하고 계약갱신 시 차임 보증금액의 증액 청구는 약정한 차임이나 보증금의 1/20 금액을 초과 못하도록 제한을 하였습니다.[주택임대차보호법 일부개정, 법률제17470]

 

아울러 주택임대차와 관련된 주요 업무를 부동산 정책 소관부처인 국토교통부와 공동으로 관할하도록 하여 주택임대차 제도 마련 시 부동산 정책과 연계하여 탄력적으로 대응하기 위하여 일부 개정이 되었습니다.

전월세계약기간갱신청구

 

전월세 계약갱신 요구 및 보증금 월차임 증액 상한

일부개정 주요 내용

1. 임대인은 임차인이 임대차기간이 끝나기 전 일정한 기간 중에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못하도록 하고, 임차인은 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있도록 하며, 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 봄(제6조의 3 제1항 및 제2항 신설)

2. 임대인이 실거주를 사유로 갱신을 거절하였음에도 불구하고 갱신 요구가 거절되지 아니하였더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제삼자에게 목적 주택을 임대한 경우 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상하도록 함(제6조의 3 제5항 및 제6항 신설)

3. 차임 등의 증액 청구의 상한을 약정한 차임이나 보증금의 1/20 금액으로 하되,특별시 광역시 특별자치시 도및 특별자치도는 관할구역내의 지역별 임대차 시장여건등을 고려하여 1/20의 범위에서 증액청구의 상한을 조례로 달리 정할 수 있게 함(제7조 제2항 신설)

4. 현재 대한 법률구조공단 지부에 설치하도록 한 주택임대차분쟁조정위원회를 한국 토지주택공사 및 한국감정원의 지사 또는 사무소에도 성치하도록 함(법제 14조 제1항)

5. 현재 법무부 장관이 정하던 주택임대차계약서 서식을 앞으로 국토교통부 장관과 협의하여 정하도록 함(제30조)

 

계약갱신거절요구 일정한 기간

임대인은 갱신거절 의사를 계약기간 만료 6월 전부터 2월 전까지 , 임차인은 갱신요구권 행사를 계약기간 만료 2월전까지 하여야 한다

 

계약갱신거절 할 수 있는 정당한사유 9가지

① 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우 ② 거짓이나부정한 방법으로 임차한 경우 ③ 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우 ④ 임대인 동의 없이 주택의 일부 또는 전부 전대한 경우 ⑤ 임차주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우 ⑥ 주택의 전부 또는 일부 멸실되어 주택임대차의 목적을 달성하지 못할 경우 ⑦ 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우 ⑧ 임대인의 직계존속 직계비속을 포함한 임대인이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우 ⑨ 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

에 한하여 어느 하나에 해당하면 임대인은 임차인의 계약기간 갱신 요구를 거절할 수 있다

 

철거 재건축을 위한 점유 회복 요건 ⓐ 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따를것 ⓑ건물이 노후 훼손 또는 일부멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우 ⓒ 다른법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어 지는 경우 임대차계약시 임대인은 계약기간 중 주택 재건축 리모델링등 과 같은 계획이 있는 경우는 반드시 임차인에게 계획을 고지 하여 그에 따른 경우가 아니라면 점유회복이 어려우므로 주의를 하여야 할것이다

 

임대인의 갱신거절에 의한 손해배상

손해배상액은 거절 당시 당사자간에 손해배상액의 예정에 관한 합의가 이루어지지 않는 한

⑴ 갱신 거절 당시 월차임, 차임 외 보증금이 있는 경우는 그 보증금을 제7조의 2 각호 중 낮은 비율에 따라 월 단위 차임으로 전환금액(환산 월차임)을 포함 3개월에 해당하는 금액 ⑵ 임대인이 제삼자에게 임대하여 얻은 환산 월차임과 갱신거절 당시 환산 월차 임간 차액의 2년분에 해당하는 금액 ⑶ 제1항 제8호의 사유로 인한 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해액

이 3가지 중 큰 금액으로 임대인은 임차인에게 손해배상을 하여야 한다

 

요약정리

[계약갱신] 제6조의3 시행일 2020 12 10 * 임대인은 정당한 사유 없이 임차인의 계약갱신요구를 거절을 할 수 없다 * 임대인의 거절사유 9가지 해당하면 임차인의 계약갱신요구 거절 할 수 있다 * 임차인 계약갱신요구권은 1회 한정 행사할 수 있고 갱신되는 임차기간은 2년으로 본다 * 갱신거절통지가 없이 기간이 만료되면 전임대차와 동일 조건으로 임대차 한것으로 보며 기간은 2년이다 [증액청구] 제7조 시행일 2020 7 31 * 증액청구는 계약 ,약정차임이나 보증금 증액이 있은후 1년 이내는 할 수 없다 * 증액청구는 약정한 차임이나 보증금의 1/20 금액을 초과하지못하며 상한은 조례로 달리 정할 수 있다 위 계약갱신 요구 및 증액청구의 개정규정은 시행일 당시 존속 중 인 임대차에 대해도 적용하며, 단, 시행전 임대인이 갱신을 거절하고 제3자와 임대차 계약을 체결 한경우에는 적용하지 않는다 [표준임대차계약서 사용] 시행일 2020년 11월 1일 주택임대차표준계약서 우선적으로 사용(법제30조)하되, 당사자가 다른서식을 상요하기로 합의하는 경우는 예외