'4년 단기 임대 및 아파트 장기임대 등록사업자 제도 폐지', '기존 임대사업자 공적의무 준수 등 관리 강화'에 대하여 알아봅니다.
등록 임대사업 제도 보완 및 주택임대사업자 불법 행위
① 4년 단기 임대 및 8년 아파트 장기일반 매입임대 등록 임대사업자 제도 폐지
현재의 장기임대 유형은 유지하되 의무기간을 8년에서 10년으로 확대하여 공적의무기간을 강화하기로 하는 한편, 앞으로 단기 임대의 신규등록 및 세제혜택의 미제공 방식을 통한 장기임대 유형으로 전환을 하지 못하도록 등록 임대사업자 제도를 보완하여 사실상 등록 임대사업 제도를 통한 부동산 투자를 하지 못하도록 하였다.
폐지되는 단기및 아파트 장기일반 매입임대로 등록한 기존 주택은 임대 의무기간 경과 즉시 자동 등록 말소되며, 임대의무기간 종료 전에도 자진말소 희망 시 공적의무를 준수한 적법 사업자에 한해 자빌작인 등록말소를 허용함으로써 임대의무기간 준수 위반에 따른 과태료를 면제하기로 하였으며, 기 등록 주택은 등록말소 시점까지 세제혜택에 대해서는 현상태를 유지한다고 7월 10일 주거안정화 대책 보완내용을 발표하였습니다
② 기존 임대사업자 관리 강화 방안으로 매년 등록사업자의 공적의무 준수 여부에 대하여 합동 점검을 정례화하고 점검 시 위반사항이 적발되면 행정처분을 통해 등록 임대사업 제도에 대하여 내실화를 기하기로 하였습니다
주요 중점 관리 대상은
임대 의무기간 준수
임대료 증액 제한
>임대차 계약 신고 등 핵심 의무사항에 대하여 중점 점검을 하게 되며 위반한 등록 임대사업자에게는 과태료 부과 및 등록 임대사업자(임대주택) 등록말소, 그리고 세제혜택을 환수를 하게 됩니다
주택임대사업자 불법행위 16가지에 대하여 위반이 있는 경우 규정에 따른 행정처분 대상이 됩니다
임대차 계약 신고(법제 46조) 위반
임대차기간, 임대료 및 임차인 등에 대하여 임대차 계약 체결 또는 임대차 계약 변경한 날로부터 3월 이내(100세대 이상 공동주택의 경우 1개월 전까지)에 시장 군수 구청장에게 신고하여야 하며,
신고를 하지 않거나 거짓신고 시에는 1천만 원 이하의 과태료를 부과받게 됩니다.
표준임대차계약서(법제 47조) 작성 위반
임대사업자가 임대차 계약을 하는 경우 반듯이 표준임대차계약서를 사용하여야 하며 위반 시에는 1천만 원 이하의 과태료 처분 대상입니다.
임대사업자의 설명의무(법제 48조) 위반
임대차 계약 체결하거나 계약내용을 변경하는 경우 임대인은 임차인에게 임대보증금 보증기간, 선순위 담보권 등 권리관계(등기부등본 제시) 잔여 임대의무기간 계약해제 해지, 임대료 증액에 관한 사항에 대하여 설명하여야 하며 설명의무를 게을리한 자에게 대하여는 500만 원 이하의 과태료를 부과합니다
민간임대주택 공급(법제 42조) 신고 위반
임대기간 중 민간임대주택의 임차인 자격 및 선정방법에 대하여 공공지원 민간임대주택의 경우는 국토교통부에서 정한 기준에 따르고, 장기일 반민 간 임대주택 및 단기 민간임대주택의 경우 임대사업자가 정한 기준에 따라 공급하도록 되어 있으며, 위반 시 1천만 원 이하 과태료 부과를 받게 됩니다.
임대의무기간 준수 및 양도(법제 43조) 위반
부도 파산 등 경제적 사정으로 임대사업을 계속할 수 없는 등 시장 군수 구청장에게 허가를 득한 경우를 제외한 특별한 경우를 제외하고 임대의무기간 동안 임대주택을 계속 임대하여야 하며, 그 기간 내에는 양도할 수 없습니다.
임대의무기간 중 임대하지 아니한 자, 임대사업자 가아 닌자에게 민간임대주택 양도 한자는 3,000만 원 이하 과태료 부과 대상입니다
임대료(법제 44조) 증액 제한 위반
임대사업자는 임대기간 동안 임대료 증액을 청구하는 경우 임대료의 5% 범위에서 주거물가지수, 인근 지역의 임대료 변동률, 임대주택의 세대수를 고려하여 임대차 계약 또는 증액이 있은 후 1년 이내는 하지 못하며
위반한 경우에는 3,000만 원 이하 과태료 부과대상입니다
임대보증금에 대한 보증(법제 49조)
민간건설임대주택, 민간 매입임대주택 등 조문 참조
준주택의 용도제한 및 임대사업목적 유지 위반(법제 50조)
민간임대주택으로 등록한 준주택(오피스텔)은 주거용이 아닌 용도로 사용할 수 없습니다. 위반한 경우에는 1,000만 원 과태료 부과 대상이 됩니다.
민간임대주택의 일부 세대를 가정어린이집으로 운영하려는 자에게 임대할 수 있으며 국토 부령에 따라 임차인의 자격, 선정방법 임대료를 달리 정할 수 있습니다
임대사업자는 민간임대주택의 회계서류작성, 보관 등 민간임대주택관리(법제 51조), 국토부 장관 또는 지자체장이 필요하다고 인정되는 경우 보고 자료제출 또는 검사(법제 50,60,61조) 요청 시 협조를 하여야 하며 이를 거부 방해 또는 기피하거나 거짓으로 보고 한자에 대하여는 500만 원 이하의 과태료가 부과되며, 령이 정한 일정 세대의 공공주택단지에 입주하는 임차인이 임차인 대표회의(법제 52조) 구성하거나 또는 구성 의무를 통지할 수 있습니다. 이러한 사실을 임차인에게 통지 하지 아니 한경우 100만 원 이하 과태료 부과 대상입니다
입주자 대표회의가 구성되어 있는 경우에는 임대사업자는 관리비 관리규약 등에 대하여 임차인 대표회의와 협의(법 제52조) 하여야 하며 협의하지 않은 임대사업자에게는 500만 원 이하의 과태료 부과가 되며, 특별 수선 충당금 적립 및 주요 시설을 교체 보수하는 경우에 특별수선충당금을 인도(법제 53조)해줘야 합니다. 특별 수선 충당금을 적립하지 않거나 입주자 대표회의에게 넘겨주지 않은 경우 1,000만 원의 과태료 처분을 받게 됩니다.
끝으로 임대차 계약의 해지 해제 등(법제 45조) 위반하여 계약해제 해지 재계약을 거절한 임대사업자는 1,000만 원의 과태료 처분을 받게 되고, 임대사업자는 민간임대주택 양도신고 위반(법 제43조) 시 100만 원 이하 과태료 부과가 되며, 등록 민간임대주택의 부기등기(법 제5조) 위반 등으로 불이익을 받지 않기를 바랍니다.
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