재건축조합원 분양자격 2년 거주 해야

정비사업 규제 정비에 대한 6.17 부동산 대책 주요 내용은

① 재건축 안전진단 투명성 공정성 강화

② 조합원 분양요건 강화, 그리고

③ 재건축분담금 규제개선입니다

 

이 중에서 눈에 띄는 것은 실거주하지 않은 투자수요를 규제하기 위한 조합원의 분양신청 요건으로 2년 거주 의무입니다.

대게 재건축을 진행 중인 아파트 경우 실제 거주자보다는 투자자의 수요가 많기 마련인데 이번 정부 정책으로 말미암아 2년 거주 요건을 채우기 위해서 재건축 단지 내 많은 외부 소유자 조합원은 분양신청 대상자가 되기 위해서는 이사를 하여야 합니다

 

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투기과열지구 조정대상지역의 재건축조합원 분양요건

 

현재 재건축사업에서 거주여부와 관계없이 모든 토지 등 소유자에게 조합원 자격요건이 부여되고 상대적으로 낮은 가격에 분양신청을 할 수 있었는데, 올해 12월 도시 및 주거환경정비법이 개정이 되면 개정 이후의 최초 조합설립 인가 신청사업부터 수도권 투기과열지구, 조정대상지역에서의 재건축에서는 조합원 분양신청 시까지 2년 이상 거주한 경우에 한하여 분양신청을 허용하게 됩니다

 

조합원 분양신청시까지 2년이상 거주는 소유 개시 시점부터 조합원 분양신청 시까지의 기간으로서 연속 거주를 하여야만 되는 것은 아니고 합산하여 거주기간을 적용하지만 대상 주택을 매각하였다가 다시 매입한 경우에는 다시 매입한 시점부터 거주기간 2년을 충족되어야 분양신청자격이 됩니다

 

* 2년 거주 요건의 적용대상 사업은 어떤 것인가?

① 도시 및 주거환경정비법이 개정된 이후 조합설립인가 신청하는 사업부터 적용을 하며

② 이미 조합원 지위를 취득한자에 대해서는 적용되지 않습니다

 

* 요건 미충족 조합원의 처리는 어떻게 하나?

① 적용대상 사업장에서 2년 거주 요건을 충족하지 못한 조합원들은 감정평가에 따라 재산의 정당한 보상을 받는 현금 청산 대상자가 됩니다

② 감정평가 금액은 분양 착공 전 사업시행인가 시점 기준의 감정평가금액입니다

 

* 2년 이상 거주 적용 대상자인 조합원 분양신청은?

① 분양 공고일 현재 소유하고 있는 건축물에서 2년 이상 거주한 경우 조합원 분양 신청할 수 있으며

② 반듯이 2년 이상 거주할 필요는 없고 기간 합산을 통한 총 거주기간이 2년 이상인 경우이면 신청 가능합니다

 

* 거주는 세대 전원이 하여야 하나?

세대전원이 거주요건으로 하는 것은 아니며 조합원(소유자)만 거주하면 됩니다

 

재건축조합원 분양신청자격 2년거주의무

 

예상 문제점

 

* 임대주택으로 등록한 재건축대상 주택

① 임대사업자인 대상 주택의 소유자는 2년간 직접 거주하지 않는 한 실거주 도입의 분양자격 취지에 맞지 않아 조합원으로서의 분양신청 자격이 없다는 것인데

② 이를 해소하기 위하여 집주인으로서 임차인을 내보내고 거주를 원한다고 하여도 임대의무기간 4-8년 동안은 거주할 수 없다는 것이다. 이는 임대의무기간에 임대하지 않고 주인이 거주하게 되면 과태료(1,000-3,000만 원) 부과 대상이 되기 때문입니다

③ 따라서 재건축 대상 주택에 대하여 이미 임대주택으로 등록하여 2년 거주요건을 채울 수 없게 된 임대사업자들의 반발이 예상됩니다