전세대란? 전세값 폭등조짐 전세대출 이야기

코로나 보유세 총선 여파와 지속적인 부동산 거래 규제로 서울 집값은 연속 2개월 하락을 보였고 주택 전세시장은  2019년 7월 이후 현재까지 꾸준한 오름새를 보이면서 전세시장이 불안해지고 있다고 한다. 전세대란 전셋값 폭등 조짐 가운데 전세대출에 대한 이야기입니다

 

전셋값 상승 원인은 청약 대기 수요의 증가와 0%대 초저금리 장기화 우려 때문일 게다

건설사들의 연기한 청약 물건들이 쏟아져 나오면서 전세입자는 세를 살면서 청약을 받으려 하고 초저금리 시대 집주인은 전세 가격을 올리는 대신 월세로 전환하면서 전세물건이 부족하게 되어 전셋값 폭등 조짐을 부추기고 있는것으로 보인다

 

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전세대란? 전세값 폭등조짐 전세대출 이야기

주거안정대책

LH신혼부부 전세임대 입주를 혼인 10년 이내로 완화, SH공사 전세임대주택(전세금을 빌려주는 정책), 전월세 상한제 및 신고제 계약갱신청구권 등 대책을 마련하고 있다

 

전세지원형 공공주택[전세임대주택] 입주자 모집 요약

 

SH공사가 신혼부부 3,000가구, 저소득층 2,500가구 총 2,800가구 전세지원형 공공주택 입주자를 모집(6/1-19일)한다

[신혼부부]
가구당 1억 2,000만 원 - 2억 4,000만 원 이내 보증금에 대하여 저금리로 지원

[저소득층]
가구당 9,000만 원 이내 전월세 보증금의 95%를 저금리로 지원, 나머지 5%는 입주자가 계약금으로 내며 전월세 보증금이 2억 5천만 원 넘을 때는 지원하지 않는다 [9,000만 원 초과 보증금은 입주자 부담]

[신청대상]
2020년 6월 1일(공고일) 현재 서울시 거주하고 사업대상지역인 각 자치구 주민등록이 된 무주택 세대 구성원

[신청기간]
2020년 6월 10일부터 19일까지 거주지 주민센터에 접수 신청 마감일로부터 3월 전후 서울 도시주택공사 [http://www.i-sh.co.kr/] 홈페이지에 발표하고 신청자에게 개별 통보

[임대기간]
임대기간은 2년이며 저소득층은 2년 단위 9회까지 신혼부부는 2년단위 2회까지 재계약 가능
자세한 내용과 신청자격은 서울 도시주택공사 콜센터 1600-3456 문의 또는 홈페이지 방문하면 된다

홈페이지에서 장기전세, 국민임대, 행복주택, 주택분양 정보를 얻을 수 있습니다

 

전월세 상한제 와 신고제[부동산거래신고등에 관한법률 개정안]

 

20대 국회 자동 페기 되었던 법안이 21대에서 재발의 전월세 신고제 도입 추진과 더블어 전월세 상한제 ,계약갱신청구권 도입이 논의될 예정이다

전월세신고 주요 내용은 임대차 계약을 맺거나 변경한 임대인 공인중개사가 보증금 또는 차임 등 임대차 계약내용을 임대차 계약 체결 후 30일 이내 시군구청에 신고하여야 하며 미신고 시에는 100만 원 이하 과태료 부과하며 만 양 허위 신고한 경우에는 500만 원 이하 과태료 처분을 받게 되는 게 골자이다.

그간 임대소득이 노출되지 않았던 임대소득자들은 피부양자 자격 박탈당해 건강보험료 부담마저 급등할 것으로 예상이 되며 이런 증가된 세금을 여러 형태로 임차인에게 전가할 것이 뻔하다

 

전월세 상한제는 일반 임대인도 주택임대사업자와 마찬 가지로 계약기간 동안 보증금 인상률을 제한하는 것이며, 임대차 계약기간이 끝난 세입자가 재계약을 요구할 수 있는 계약 갱신청구권도 입법화된다

전월세 신고제와 함께 전월세 상한제 계약갱신 청구 임대인이 제도 시행 전 임대료를 미리 올리는 부작용이 예상되고 결국 임대시장이 위축될 것이라는 전망이다

법 공포 후 1년 후 인 2021 년부터 시행될 예정이다

 

이와 같이 요동치는 전월 시장에서 계약기간 후 보증금 회수에 대한 걱정이 있기 마련이다 혹시 경매 등으로 피 같은 내 보증금 떼이지 않을까 걱정이 되는 것은 당연하다

계약 전후 등기사항 증명서상 권리 파악을 철저히 하여야 할 것이며 요즘은 직거래를 많이 하고 있는데 잘못하면 큰 위험에 빠질 수도 있으니 주의가 필요하며 가급적이면 공인중개사의 도움을 받아 계약을 하길 권한다

신축빌라의 경우는 전세가와 분양가가 거의 동일한 경우가 대부분이므로 신축을 위하여 토지에 잡힌 근저당 말소 관계와 다가구 단독의 경우 선순위 임차인 내역과 근저당 상황을 확인하고 안전한 보증금 회수를 위하여 전세금 반환보증에 가입하여 걱정 없이 전세를 살기를 바라는 바다

 

전세금 보증 반환보증에 대하여는 주택도시 보증 공사 HUG [http://www.khug.or.kr/]를 방문하여 도움을 받기 바란다

 

[선순위 전세권 임차권 권리관계]

[핵심]

선순위 전세권은 배당요구에 의해서만 소멸된다
전세권과 임차권은 별개의 권리이다

민사집행법 제91조 제3항
전세권은 저당권 압류채권 가압류 채권에 대항할 수 없는 경우에는 매각으로 소멸된다

민사집행법 제91조 제4항
제3항의 경우 외의 전세권은 매수인이 인수한다 다만 전세권자가 배당요구를 하면 매각으로 소멸된다

이는 저당권 등에 대항할 수 없는 전세권과 달리 최선순위의 전세권은 오로지 전세권자의 배당요구에 의하여만 소멸되고 전세권자가 배당요구를 하지 않는 한 매수 인에게 인수되며

반대로 배당요구를 하면 존속기간에 상관없이 소멸된다는 취지이다

 

국회의사당 21대에서는 일 많이 하세요

 

주택 임차인이 그 지위를 강화하고자 별도로 전세권 등기를 마치더라 하더라도 주택임대차 보호법상 임차인으로서 우선변제를 받을 수 있는 권리와 전세권자로서 우선변제받을 수 있는 권리는 근거 규정 및 성립요건을 달리하는 별개의 권리이다

주택임대차보호법상 임차인으로서의 지위와 전세권자로서의 지위를 함께 가지고 있는 자가 그중 임차인으로서의 지위에 기하여 경매법원에 배당요구를 하였다면 배당요구를 하지 아니한 전세권에 관하여는 배당요구가 있는 것으로 볼 수 없다