2020년 하반기 부동산정책 과 전세권 이해하기????

부동산 시장은 지난해 연말 발표된 12.12 대책과 코로나로 영향에 의하여 매매시장이 급랭하면서 거래절벽 속에서 절세 목적 급매물도 소진이 되었고 지속적인 전세수요 증가에 의한 전세 가격 상승이 장기화될 것이라는 전망이 우세하다. 

 

임대차등 부동산시장 규제

2020년 하반기 정책방향

부동산 관련 주요 입법 추진 예정 사항

 

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2016년 이후 평균임차거주기간이 지속적으로 짧아지고 있으며, 서울과 수도권 임차가구의 전월세 주거비용은 소득의 5분의 1인 20% 를 부담한다는데 전세 가격이 지속적으로 상승한다면 전월세 임차가구의 어려움은 더 커질 것으로 보인다.

 

2020년 하반기 부동산정책 과 전세권 이해하기

 

1. 임대차등 부동산시장 규제

 

ⓐ 전월세 신고제

ⓑ 계약갱신청구권제

ⓒ 전월세 상한제

ⓓ 주택공급 병행

임대료 부담 감소대책으로 규제와 주택공급 확대를 병행 올해 21만 호, 25년까지 장기 공공임대주택 재고를 24만 가구까지 확대할 계획이다

ⓔ 7월부터 등록임대주택 공적 의무이행을 일제히 점검한다고 예고하였다

점검사항으로

① 4-10년 임대의무기간준수

② 임대료 증액 한도 위반 여부다

[민간임대 특별법상 임대료 증액 상한 5%] 임대료 증액 한도 5%에 대해서는 해석상 문제 제기가 있으나, 국토부는 5% 인상에 대하여 '직전 계약에서 정한 임대료의 5% 이상 증액한 임대인'을 가려낸다고 하였다
이때 위반으로 적발되면 최대 3,000만 원의 상당의 과태료 부과대상이 된다

ⓕ분양권 전매와 같은 불법거래 집중 조사 및 투기수요 억제

ⓖ조정대상지역 대출규제 강화 및 현행 유지 지속(담보대출 전세대출)

코로나 이후 확대된 가계부채 업권별 유형별 증가 동향 리스크 요인 등 점검 관리한다

 

2. 하반기 정책방향

 

가. 코로나19로부터 초래한 국난 조기극복

ⓐ 자영업자, 소상공인, 위기의 한계기업 등 버팀목 역할을 위하여 재정 금융 외환 등 가용 거시정책 수단을 최대한 적극적으로 운영하기로 하였다,

ⓑ 소비 투자 수출의 활성화

소비력 재생을 위해서 소비쿠폰 발행(8대 분야 숙박 관관 문화 외식 농수산물 등) 및 소비회복 지원 3종 세트 [가전제품 10% 환급 11개 품목 지원, 10% 할인율 적용 지역사랑 상품권과 온누리상품권 지원규모 확대, 승용차 개별소비세 30%까지 인하]를 더욱 확대해 나간다

기업투자 확대를 위하여 시설투자지원세제 개편, 민간 민자 공공 100조 원 투자 프로젝트 추진 가속화, 중소기업 비대면 마케팅 원스톱 지원시스템을 구축 및 현지 물류비 지원을 통하여 수출 애로 해소해 나가며, 수출금융 증액, 해외 인프라 지원대책 마련, 특별 연장근로 인가제한기간 한시적 보안 등 수출 활력 방안을 재고한다

ⓒ 위기시 금융 통상 리스크 요인 발생하지 않도록 철저한 관리

미중 분쟁 등 과정에서 통상현안 안정적 관리, 금융회사 외환건전성 방안 마련 등 외환 금융시장 변동성 완화 노력을 더울 강화 하기로 오늘 발표하였다

나. 미래 선점을 위한 포스트 코로나 시대 대비 선도형 경제기반 구축 당장 추진

첫째 한국판 뉴딜 추진

한국판 뉴딜 추진 종합추진계획이 7월 초순 발표 예정으로 한국판 뉴딜은 디지털 뉴딜과 그린 뉴딜이 본격 추진되는 구조로 우리 경제를 추격형 경제에서 선도형 경제로 전환해가며 대규모 일자리로 새로운 기회를 열어가는 것이 핵심이다

디지털 뉴딜은 코로나19로 인한 비대면 디지털 경제가속화드의 경제 사회구조 대전환을 위하여

1.DNA 생태계 강화

2. 디지털 포용 및 안전망 구축

3. 비대면 산업의 본격 육성

4.SOC디지털화 등 총 12개 프로젝트 중심으로 2022년까지 13조 4천억 투입 약 33만 개 일자리 창출한다는 것이고

그린 뉴딜은 녹색공간 생활인프라에 대한 녹색전환 시도하고 녹색산업 혁신 생태계를 구축하며 저탄소 분산형 에너지 확산 등 3개 분야 18개 프로젝트 중심으로 2022년까지 12조 9천억 투입 약 13.3만 개 일자리 창출을 하는 정책이다

둘째. 방역 바이오 등 중점 프로젝트 강력 추진

K-방역 모델을 세계화 하여 국제표준화 추진 감염병 대응 산업 적극 육성

셋째, 유턴 첨단산업 유치 등 GVC의 허브화

기업이 원하는 곳에서 사업을 시작할 수 있도록 수도권 공장 총량 범위 내에서 우선 배정하는 등 다각적 지원방안을 강구해 나가겠다고 밝혔다

 

3. 하반기 주요 추진 부동산관련 입법사항

 

1. 조정대상지역 2 주택자 종합부동산세 부담 상한율을 200%에서 300%로 상향

2, 1세대 1 주택자 장기보유 특별공제에 거주기간 강화

3. 양도소득세 중과 주택수에 분양권을 포함

4. 보유주택 양도소득세율을 10% 인상

5. 불법전매 시 10년간 청약제한 강화

6. 임대사업자 등록요건을 강화하여 임차인 보증금 피해 방지

주택 전세 가격이 오를 거라는 뉴스가 연일 오르내린다 주택 가격이 오르지 않으면서 전세 가격만 오른다면 결국 깡통전세가 되어 보증금 반환받을 수 없는 위험이 커지는 것 아닐까?

경매시장에서 주택이 경매로 나오면 입찰 참여를 희망하는 참여자들은 권리 분석을 하게 된다

아래의 권리분석 절차를 보면서 임차자 입장에서는 세심한 주의를 기울여야 자신의 보증금 미회수 부담으로부터 벋어 날 수 있을 것이다

오늘은 설명 없이 맛보기로 분석 진행 과정만............ 차후 세심하게 다룰 예정이다

 

선순위 전세권 권리분석 흐름?

 

전세권권리분석흐름도

 

등기사항 확인증명서 상 권리관계가 다음과 같을 경우에 부동산 투자 목적으로 경매를 통하여 건물을 매수하고자 한다면 입찰 참여 전 권리분석의 절차는 보통 다음과 같다(by경매 대마왕)

예시]

소유자인 임대인 甲은 임차인 乙(경기지방공사)과 안산시 00구 소재 빌라 201호를 존속기간 2007년 12월 14일부터 2009년 12월 13일까지 보증금 5천만 원으로 전세계약을 맺고 전세권을 설정하였다

소유자 甲은 빌라를 담보로 하여 丙 인천수협으로부터 2010년 3월 10일 융자(채권최고액 1억 5천)를 받아 그 자금으로 자영업을 운영하던 중 사업 부진으로 원금상환 및 이자납부 연체를 하여 오던 중 채무불이행 사유로 丙이 채권 회수를 위하여 경매신청을 하였다 [점유자 丁의 점유 부분은 미상이고 보증금과 차임도 미상이지만 전입신고는 2010년 3월 20일임]

1. 전세권이 1순위 인가?

→00 공사 전세권 1등

2. 건물 전부에 대한 전세권인가?

→전부 전세권

3. 전세권자가 배당요구를 했는가?

→ 전세권자가 배당요구하지 않았다

4. 전세권자가 경매 신청한 것은 아닌가?

→ 경매신청 후순위 근저당권자 임의경매신청이다

 

전세입자을 기다리고 있는 신축주택 내부

 

[결론] 인수?

[2단계] 선순위 전세권자 전세권으로 배당 요구하였거나 또는 임의 경매신청했다면?

전세권 다음의 말소기준 권리보다 앞선 전입자가 있는가? 없는가?

아래와 같이

전세권[00 공사]

전입 [丁]

근저당[수협] 순서이라면

전세권자 00 공사가 경매를 신청하거나 배당요구를 하여 乙의 권리가 말소가 된다고 하더라도

미배당받는 임차보증금이 있는 경우에는 甲 은 대항력이 있을 수 있다

여기서 주의할 점은 사실관계가 중요하다

[3단계] 임금채권

00 공단이 경매신청을 한경우 전세권을 인수하고

대항력 있는 임차인이 배당금을 전부 못 받는 경우가 발생될 수 있다

즉, 00 공단에서 임금채권으로 배당금을 먼저 받아가서 丁이 임차보증금을 다 받아가지 못하는 경우 乙에게 대항력이 있으므로 낙찰자는 + 미배당 임차보증금 부담을 하게 된다