은행에서 대출 받아보신적 있나요?

신종 코로나바이러스 확산으로 피해를 입은 소상공인 대상으로 시중은행들이 대출신청을 받고 있는 데 너무나 많은 분들이 신청하고 있다는 뉴스를 보면서 소상공인들의 힘든 현실이 안타깝습니다.

 

우리 모두 코로나 예방수칙인 마스크 착용 사회적 거리두기 생활적 거리두기를 지켜서 더 이상의 지역감염이 확산되지 않도록 해야 할 것입니다.

 

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한순간의 방심이

내 가족

내 이웃

내 지역

내 나라 모두를 힘들게 함은 이미 경험을 통해서 알고 격고 있습니다.

 

은행에서 대출받아보신 적 있나요?

 

신종 코로나바이러스 여파로 인하여 어려움을 겪고 있는 모든 분들 힘내시길 바라면서 담보대출이 어려운 요즘이지만 부동산 매매 등 은행의 담보대출에서 일어나는 저당권에 대해서 정리해보고자 합니다

 

부동산 거래를 위하여 등기사항 증명서(이하 등기부)를 열람 또는 발급을 받아서 소유권 및 소유권 이외 권 리사 항등에 대하여 제일 먼저 확인하게 됩니다

등기부는 표제부, 갑구, 을구로 구성되어 있데 표제부는 부동산에 관한 사항을, 갑구에는 소유권에 관한 사항을, 을구에는 소유권 이외의 권리사항이 기재되어 있습니다

 

은행에서 대출을 하여주면서 설정하는 저당권인 근(根) 저당은 소유권 이외의 권리이므로 등기부 '을'구 란에 기재합니다

이때 채권금액은 대출원금과 비용(관리비, 연체이자 등)을 감안한 금액으로 이것이 채권최고액입니다

 

따라서 등기부 열람할 때 근저당금액이 1억 2천으로 기재되어 있다면 부동산 소유자가 은행으로부터 대출받은 금액은 1억 2천보다 적을 것입니다

보통 시중 제1금융권에서는 신청 대출금액의 120% , 신협 등 제2금융권에서는 130%선에서 채권최고액을 설정하고 신청 대출금을 융자하여 주는 것입니다

 

'갑(甲)이 시가 5억의 주택(4가구)을 담보로 은행으로부터 1억 8천만 원을 대출받고자 할 때 이금액 전부를 대출받을 수 있을까요?

없을까요?

 

답(答)은 받을 수도 있고 받을 수도 없습니다

 

왜 그럴까요?

은행은 담보대출신청 의뢰를 받으면 어떠한 것들을 검토하는 것인가요?

 

다들 아시는 내용이지만 은행이 대출할 때 고려하는 것은

LTV(담보인정비율)

DTI(총부채상환비율)

DSR(총부채 원리금 상환비율) 등을 우선 고려하게 됩니다

 

주택담보인정비율(loan to value ratio) 한도 내에서 총부채상환비율 및 총부채 원리금 상환비율을 고려하여 대출을 하여 줍니다

LTV(주택담보인정비율)는 대출자 입장에서 담보물 가격에 대비해 최대한 빌릴 수 있는 금액의 비율입니다

현재 적용 중인 조정대상지역에서의 9억 이하 주택의 비율은 60%이고 투기과열지구의 비율은 40%입니다

 

따라서 위의 '갑'이 투기과열지역에서 보유한 5억의 주택이라면 최대로 대출받을 수 있는 금액은 2억입니다

 

담보인정비율 금액 2억보다 적은 1억 8천을 대출받으려 하지만 전부 받을 수도 있고 없을 수도 있는 것입니다

'갑'의 주택이 다가구 주택이어서 가구수만큼의 보증금을 가감 즉 방 빼기를 하기 때문에 1억 8천보다 훨씬 적은 금액의 대출이 가능할 것입니다

 

대출 가능금액 = 담보인정비율 금액 - 방 빼기

 

따라서 집을 구하거나 부동산 거래할 때 등기부 열람하여 근저당금액 확인하고, 공시되지 않은 권리사항 중 그 부동산 전체 임차인 보증금액 총금액이 얼마인지 확인을 제일 먼저 하여야 소유주의 채무불이행으로 인하여 해당 부동산이 경매가 실행되었을 때 보증금을 안전하게 회수 가능한지의 여부를 알 수 있고, 전세사기사건과 같은 어려움을 격지 않을 것이라 할 수 있겠습니다

 

은행의 대출

 

적어도 은행 대출 상담을 위하여 최소한 해당 물건의 임차 보증금액 기간 월차임 등의 기본만이라도 제시하며 상담하는 자세가 필요하다고 생각하며 다음 글에서는 대출을 받고 채무불이행으로 인하여 경매가 실 행 되는 과정에 대하여 글을 올려 보겠습니다