전원주택 건축할 수 없는 토지 5가지

어떤 땅을 살 것인가? 좋은 땅은 자신에게 맞는 용도의 땅인가가 우선한다고 할 것이다. 신축 목적으로 땅을 사려고 할 때 주의할 점은 절대로 건축할 수 없는 땅이 있다는 것이다. 개발제한구역, 도시자연공원구역, 상수원보호구역, 하천구역, 비오톱 1등급 토지는 건축을 할 수 없다.

 

토지이용계획확인원에 기재되어 있는 용도지역과 구역을 알아야 개발 행위제한을 이해할 수 있다. 건축할 수 없는 문제를 해결할 수 있다면 투자자는 높은 수익을 기대할 수도 있다. 일반인으로 전원주택 등 건축목적으로 땅을 찾는 분에게 도움을 주고자 건축할 수 없는 토지 5가지를 정리하였으므로 땅을 구하는데 도움이 되기 바란다.

 

건축할 수 없는 토지

 

 

 

개발제한구역 도시자연공원구역 상수원보호구역 하천구역 비오톱 1등급 땅은 특별한 사유가 없는 한 절대로 건축등 개발행위를 할 수 없는 토지이다.

 

1. 개발 제한 구역

개발제한구역 즉, 그린벨트로 지정되어 개발행위가 업격하게 제한되어 있는 지역이다. 다만 개발제한구역 내에서 건축이 가능한 경우도 있기는 하다.

 

개발제한구역은 농업목적의 축사 재배사 건축물만 지을 수 있는 자연녹지지역으로 지정되어 있으나 특별법으로 개발을 제한하고 있다.

개발제한구역해제는 신도시개발 공단조성 고속도로등 도시기반시설의 설치등 중대한 사유에서만 제한적으로 국토부에서 승인을 하며, 취락지구 해제 공공주택건설 단절토지 해제사유로 개발제한이 해제되는 경우가 있다.

• 국책사업 대규모사업으로 지정되는 경우
• 집단취락지구 주거환경 개선등 정비가 필요한 경우
• 소유모 단절토지나 해제 지역이 일반지역과 겹친 경우
• 경계선 관통대지로 기본적인 충족이 된 경우

비수도권 지자체 개발제한구역은 최소 5km 규정 완화 적용되고 기준은 환경평가 등급 중 수질이 환경부 기준 수질오염방지 대책 수립이 가능한 경우에만 해제가 가능하다.

 

투자자의 관심사항은 그린벨트가 해제되어 주거지역으로 바뀔 수 있거나 바꿀 수 있는지 여부라고 하겠다. 건축할 수 없는 문제를 해결할 수 있다면 높은 투자수익이 가능할 것이지만 개발제한해제 정보를 일반인이 알 수 있는 경우는 거의 없다고 보면 된다.

 

2. 도시자연공원구역

도시자연공원구역은 도시지역 안의 식생이 양호한 수림의 훼손을 유발하는 개발을 제한할 필요가 있는 지역으로 도시의 자연환경을 보호하고 도시민에게 건전한 여가 휴식공간을 제공할 수 있는 지역이다. 건축물의 건축 및 용도변경 공작물의 설치 토지의 형질변경 흙과 돌의 채취 토지의 분할 죽목의 벌채 물건의 적치등 개발 행위를 할 수 없다.

 

장기미집행에 의한 일몰제 대상이 아니므로 일몰제 이전에 도시자연공원구역으로 재지정하는 것이 가능하며, 재지정되면 보상의무가 없다

토지이용계획확인원에 도시자연공원으로 표기되어 있더라도 지자체에서 변경기재하지 않았을 뿐 자연공원구역이 대부분으로 보면 된다.

 

도시자연공원과 도시자연보호구역은 다음과 같이 구분됨을 알고 있어야 하겠다.

 

① 도시자연공원

도시계획시설로서 별도 시설설치 계획이 있다. 매수청구를 할 수 있으며 매수 시 가격은 제한받지 않는 상태로 정상 평가된다. 행위제한이 약하고 실효제도가 있다. 출입제한 규정은 없으며 지방세특례제한법 제84조에 의거 재산세 50% 감면이 있다.

 

② 도시자연공원구역

국토계획 및 이용에 관한 법률에 따른 용도구역으로 별도시설을 할 필요가 없으며 자연 그대로 공원기능을 한다. 매수청구제도가 있으나 매수 시 가격은 제한을 받는 상태로 평가된다. 개별공시지가의 평균치 50% 미만일 것과 같이 제한적이다.

행위제한이 매우 강하며 실효제도가 없다. 도시공원 및 녹지등에 관한 법률 제33조에 따라 출입제한이 가능하다. 도시자연공원구역은 도시 계획시설이 아니므로 재산세 감면을 받지 못한다.

 

보존녹자지역 공익용 산지 행위제한에 대해서도 별도로 알고 있어야 한다. 여기서는 생략하겠다.

아무튼 도시자연공원의 토지는 지자체 보상을 받을 수 있으므로 장기미집행시설 유무 확인이 필요하다. 대부분 보상을 막기 위하여 도시자연구역으로 지정해 놓고 있다는 점을 알고 있으면 되겠다.

 

3. 상수원보호구역

환경부 장관이 상수원의 확보와 수질보전상 필요하다고 인정하는 지역으로 지정한 곳이다. 상수원보호구역에서의 금지행위는 수도법 시행령 제12조에서도 규정하고 있다. 건축등의 개발행위는 상수원보호구역지정 목적에 지장이 없다고 판단되는 경우에 한하여 허가를 받는 경우 가능하다.

그러나 허가는 거의 불가능하다고 보아야 할 것이다.

상수원이란 식용 공업용 등에 제공하기 위해 취수시설을 설치한 지역의 하천 호수 지하수 등을 말한다.

 

4. 하천구역

하천구역은 점용허가를 받으면 건축이 가능할 수도 있겠으나 콘크리트사용 등 고정 구조물을 설치하거나 하천의 흐름에 지장을 주는 경우 하천법 제33조에 의한 점용허가가 불가한 대상이 되므로 건축을 할 수 없다.

 

토지이용계획확인원에 하천구역이 기재되어 있으면 해당 지자체를 방문하여 하천정비계획평면도 발급받아 확인하거나 또는 담당자와 건축행위가능 여부를 확인해야 한다.

전원주택용 토지를 구하는 경우 하천변 토지를 선호하게 되는데 홍수관리구역으로 고시된 토지는 하천예정지등에서의 행위제한 하천법 제38조에 따라 허가를 받으면 가능하다는 점 참조하면 좋겠다.

 

하천구역으로 편입된 사유지 땅은 하천 편입토지 보상 등에 관한 특별조치법에 따라 보상신청하여 보상을 받을 수는 있다.

보상청구는 매년 시도 시 지자체별로 정해진 예산의 범위 내에서 진행되므로 보상신청은 소진되기 전에 하도록 한다.

5. 비오톱 1등급

비오톱은 특정 동물과 식물이 공존하는 장소로서 다른 장소와 명확하게 구분되는 식물 서식지이다. 비오톱 지도는 경계 유형 등급을 지형도에 표기한 생태지도로서 도시생태현황지도라고도한다.

비오톱은 5년마다 갱신된다. 유형별로 5등급 개별토지별로 3등급으로 분류되어 있고 유형별 개별토지별 1등급은 절대 보전이 원칙이므로 건축등 개발행위가 불가능하다.

 

① 비오톱 유형

• 1등급 대상지 전체 절대 보전이 필요
• 2등급 대상지 전체 보전을 우선
• 3등급 대상지 일부지역 보전을 우선하고 잔여지역은 토지 이용제한이 필요
• 4등급 대상지 일부 토지이용제한이 필요
• 5등급 부분적으로 개선이 필요

② 개별토지 비오톱

• 1등급 특별히 보호할 가치가 있는 땅
• 2등급 보호할 가치가 있는 땅
• 3등급 현재 한정적으로 보호가치가 있는 땅

 

1등급은 토지이용계획확인원에 기재가 되어 있으며 2등급부터는 기재하지 않는다. 비오톱지정지역은 주거지 상업지 업무지 공원 녹지등 다양하므로 자연경관이 좋은 지역만 지정하는 것이 아니므로 도시지역 땅을 살 때 주의하여야 한다.

5년 주기 검토를 토대로 비오톱이 해제된다는 개발자의 말만 믿고 상대적으로 땅값이 싸다는 이유만으로 비오톱 1등급 토지를 사면 절대로 안된다는 점에 명심해야 한다.

 

장미꽃이가득한 전원 농가주택

 

이외 접도구역에서도 토지형질변경 건축물 공작물의 신축 개축 증축행위는 원칙적으로 금지되어 있다는 정도는 알고 있어야 하겠다.

 

 

 

 

맺음: 투자목적 또는 실 사용목적으로 토지를 구하는 경우 토지이용계획확인원을 확인하여 개발제한구역 도시자연공원구역 상수도보호구역 하천구역 비오톱이 지정되어 있다면 해당지자체 담당자에게 개발행위 가능성에 대하여 확인을 반듯이 한 이후 문제가 없거나 문제 해결이 가능하다고 생각될 때에만 실행에 옮겨야 한다는 점 꼭 명심하면 좋겠다.