꼬마빌딩 투자 어느 건물에 투자할까요?

은퇴를 앞둔 '희망이 대박이'가 노후 대비를 하기 위하여 수익형 부동산 꼬마빌딩을 찾고 있다. 꼬마빌딩 투자할 때는 목적 부동산 가격 측면뿐만 아니라 주변 환경, 입지. 건물 상태, 임대수요 및 공실상태, 동일 수급권의 부동산 가격변동 및 향후전망등 종합적으로 고려 투자하여야 한다.

 

여기서는 꼬마빌딩 3가지 사례를 가지고 단순 매매가격에 대한 수익률 분석을 통한 수익률면과 일반적으로 고려할 제 요인에 대하여 대략적으로 확인해 보겠다. 투자 수익률은 은행 대출을 통하여 레버리지 효과를 이용하면 수익률은 높아지지만 여기서는 고려하지 않으며, 또한 거래사례 비교등 여러 가지 평가를 통한 매매가의 높고 낮음의 평가는 하지 않는다.

 

꼬마빌딩 투자 어느 건물에 투자할까요?

 

 

 

A, B, C 부동산의 투자 수익률을 구하고 어느 것을 매입하는 것이 가장 유리한지 평가를 해보자. C건물은 A, B건물 임대 보증금과 임대수익을 고려하여 평가하기로 한다.

매매 부동산 사례

A 건물

대지 면적 176.2㎡(53.005평) 연면적 344.69㎡(104.268725평)

제1종 주거지역, 다중주택 및 근린생활시설, 지하 1층 지상 4층

총 13세대 (4룸 1, 1.5룸 12) 주차 3대 승강기 1대

매매가 24억, 임대보증금 13억 1천만 원, 임대수입 518만 원

 

B 건물

대지 면적 196.98㎡(59.58645평) 연면적 450.63㎡(136.315575평)

제2종 일반 주거지역 다중주택 및 근린생활시설 지하 1층 지상 4층

총 15세대 (3룸 1, 1.5룸 8, 원룸 6) 주차 3대 승강기 1대

매매가 30억, 임대보증금 14억 2천7백만 원, 임대수입 704만 원

 

C 건물

대지면적 133.8㎡(40.4745평) 연면적 262.57㎡ (79.427425평)

제2종 일반 주거지역 다가구주택 및 근린생활시설 지상 4층

총 6세대 (3룸 1, 2룸 2, 1.5룸 3) 주차 3대, 승강기 없음

매매가 19억, 임대보증금 10억 3천만 원, 임대수입 없음(현재 공실)

 

매매 가격 비교(평단가)

	A	B	C
평단가	23,017,448	22,007,756	23,921,208

평단가는 B가 가장 낮고 C가 가장 높음을 알 수 있다.

 

수익률 분석 및 평가

각 건물의 투자 수익률을 계산하기 위해서는 임대수입을 고려한 연 수익률을 먼저 계산한 후, 총 투자금 대비 수익률을 평가할 수 있다. 투자자의 기대 수익률은 5%로 가정한다.

 

A 건물 실 투자금 수익률

• 매매가: 24억 원
• 임대보증금: 13억 1천만 원
• 임대수입: 518만 원 (월)

연간 수익 계산:

• 임대수입 (월) = 518만 원
• 연간 임대수입 = 518만 원 × 12 = 6,216만 원

실제 투자금:

• 매매가 - 임대보증금 = 24억 원 - 13억 1천만 원 = 10억 9천만 원

투자 수익률:

• 연 수익률 = (연간 임대수입 ÷ 실제 투자금) × 100
• A 건물의 투자 수익률 = (6,216만 원 ÷ 10억 9천만 원) × 100 ≈ 5.7%

B 건물 실 투자금 수익률

• 매매가: 30억 원
• 임대보증금: 14억 2천7백만 원
• 임대수입: 704만 원 (월)

연간 수익 계산:

• 임대수입 (월) = 704만 원
• 연간 임대수입 = 704만 원 × 12 = 8,448만 원

실제 투자금:

• 매매가 - 임대보증금 = 30억 원 - 14억 2천7백만 원 = 15억 7천3백만 원

투자 수익률:

• 연 수익률 = (연간 임대수입 ÷ 실제 투자금) × 100
• B 건물의 투자 수익률 = (8,448만 원 ÷ 15억 7천3백만 원) × 100 ≈ 5.38%

C 건물 실 투자금 수익률

• 매매가: 19억 원
• 임대보증금: 10억 3천만 원
• 임대수입: 현재 공실 (0원)

현재 C 건물의 공실 상태를 고려하여, A 또는 B 건물의 임대수익률을 기준으로 수익률을 예측하되, B 건물과 유사한 임대수익률을 기준으로 계산하면 다음과 같다.

 

예상 임대수입

• C 건물은 A 및 B 건물과 유사한 구조이므로 B 건물의 수익률인 5.38%를 적용한다.
• 예상 임대수입 = 예상 수익률 × 실제 투자금
• 예상 임대수입 = 5.38% × (19억 원 - 10억 3천만 원) ≈ 4,690만 원 (연간)

실 투자금

• 19억 원, 현재 공실이므로 실 투자금 면에서 가장 많은 투자금을 투입해야 한다.

투자 수익률

• 연 수익률 = (4,690만 원 ÷ 8억 7천만 원) × 100 ≈ 5.39%

 

A, B, C 수익률 평가

	A	B	C
수익률	5.7%	5.38%	5.39%(예상)

 

기대 수익률을 5% 로 가정하였으므로 투자수익률이 기대 수익률보다 높으므로 사례건물 A, B, C 모두 투자가 가능하다고 할 수 있다.

 

A 건물의 수익률이 가장 높으며, 임대 수익도 안정적으로 확보되어 있기 때문에 A 건물이 투자 수익률 면에서 가장 유리해 보인다. C 건물은 공실 상태이므로 리스크가 존재하며, B 건물은 A 건물보다 낮은 수익률을 보인다.

 

수익률면을 제외하고 건물 용도가 다중 주택 다가구 주택이면서 근린생활시설이고, 주차 공간, 지역에서 주로 소비되는 빙 크기와 개수등 고려할 점은 있다.

 

예를 들어 C의 경우 2룸, 1.5룸 구성으로 원룸생활에서 탈피하고자 하는 경우의 임차 소비자에게 선호도가 높을 수 있으나 승강기가 없으므로 유치기간이 길어져 공실기간이 길어질 수 있어 예상 수익률이 떨어질 확률이 높다.

 

이와 같이 투자 부동산 평가에는 가격과 수익률 외에도 다양한 요인들이 중요하게 작용한다. 다음은 건물 매입 시 입지 및 다른 제반 요인들을 고려할 때 유용한 일반적인 평가 요소들이다.

 

1. 입지(Location) : 교통 접근성, 주변상권 및 생활 편의시설, 주변 개발계획

건물이 위치한 곳의 대중교통 편의성, 주요 도로와의 접근성, 주차 가능성 등을 평가한다. 지하철역이나 버스 정류장 근처에 있는 건물은 임대 수요가 높아지므로 중요한 요소이다.

 

건물이 위치한 지역의 상업적 인프라, 식당, 카페, 슈퍼마켓, 병원 등 생활 편의시설이 가까운지 확인한다. 이런 요소들은 주거지로서의 매력을 크게 좌우한다.

 

인근 지역의 도시 개발 계획이나 인프라 확충 계획이 있는지 확인한다. 예를 들어, 지하철역 신설, 도로 확장, 대형 상업시설 계획 등이 있으면 해당 지역의 미래 가치가 상승할 가능성이 높다.

 

2. 건물의 물리적 상태: 건축물 연도, 승강기 주차공간, 유지관리비용

건물이 신축인지, 오래된 건물인지에 따라 유지 보수 비용이 달라진다. 건물의 구조적 안정성, 누수나 균열 등의 문제 여부, 리모델링 필요성 등을 파악한다.

 

주차 공간의 여유와 승강기 여부는 임차인 유치에 큰 영향을 미친다. 특히 주차 공간이 부족한 도심 지역에서는 주차 공간이 중요한 가치 요소가 된다.

 

건물의 관리비, 공용 부분의 전기 및 수도 시설, 청소, 보안 비용 등을 고려해야 한다. 오래된 건물일수록 유지 비용이 많이 들 수 있다.

 

3. 임대 시장 수요 및 공실률 임대기간

해당 지역의 임대 수요가 얼마나 꾸준한지, 어떤 유형의 세입자(학생, 직장인, 가족 등)가 많은지 조사한다. 특히 다세대 및 다가구 건물은 임차인 수요가 높아야 안정적인 수익을 얻을 수 있다.

 

공실률이 높은 지역이거나 임대 기간이 짧은 지역은 투자 리스크가 크므로 주의가 필요하다. 평균 임대 기간, 재임대 속도 등을 분석해 안정적인 임대 수익을 얻을 수 있는지 확인하는 것이 중요하다.

 

4. 지역의 부동산 가격 변동성 및 향후 전망

해당 지역의 부동산 가격이 과거에 어떻게 변동해 왔는지, 가격 상승 또는 하락 요인이 무엇인지 파악해야 한다. 변동성이 높은 지역은 리스크가 크지만, 급성장 지역이라면 큰 수익을 기대할 수 있다.

 

해당 지역이 향후 가격 상승 가능성이 높은지, 아니면 하락할 가능성이 있는지 예측하는 것이 중요하다. 도시 계획, 경제 성장률, 인구 증가율, 신규 주택 공급 등을 분석해 향후 가치 상승 가능성을 판단해야 한다.

 

5. 법적 조건 및 제약 사항 : 용도지역, 개발규제, 세금 및 금융 규제

건물이 위치한 용도지역에 따라 개발 가능성이나 규제가 다르다. 건물 리모델링이나 증축 계획이 있다면 지역의 개발 규제 사항을 반드시 확인해야 한다.

 

취득세, 보유세, 양도소득세 등 세금 요인도 반드시 고려해야 한다. 또한, 정부의 금융 규제나 대출 조건이 어떻게 변화할 가능성이 있는지도 미리 예측해야 한다.

 

6. 주변 환경 및 생활 질 : 소음 공해 치안 교육환경

도심에서는 교통 소음, 공기 오염 등으로 인해 생활환경의 질이 저하될 수 있다. 조용한 주거 환경이 요구되는 경우라면 이러한 점들을 평가해야 한다.

 

주변의 치안 상태, 근처 학교 및 학군, 공원과 같은 공공시설의 위치도 임차인들이 중요하게 여기는 요소이다. 특히 가족 단위 세입자를 타깃으로 한다면 교육 환경이 중요한 요인이 될 수 있다.

 

이외에도 건축물 연도, 내부 시설 옵션 및 교체 주기등 여러 요인을 고려하여야 한다.

 

위 제요소를 고려하여 투자를 결심하고 매입에 나서는 '희망이 대박'이는 과연 투자에 성공할 수 있을까?

만 약 당신이 투자자라면 어느 건물에 투자하는 것이 가장 유리하다고 볼 수 있을까요?

 

사진=니마니DB

 

이상 꼬마 빌딩 투자와 관련하여 가격 및 수익률 그리고 수익성에 영향을 미치는 일반적인 투자 시 고려할 요소들을 간략하게 살펴보았다. 각 건물의 가격 및 수익률이 비슷하다고 평가될 때는 입지, 임대 수요, 미래 개발 계획, 건물 상태 등의 요인이 결정적인 차이를 만든다고 볼 수 있음을 알 수 있었을 것이다.

 

 

 

A, B, C 꼬마건물의 위치와 주변 환경, 향후 지역 개발 계획, 건물의 물리적 상태, 임대 시장의 특성을 종합적으로 고려해야 최종 투자 결정을 내릴 수 있으나 여기서 언급한 위 내용뿐만 아니라 세부적인 평가 및 위험이나 고려 항목에 대하여는 생략하였으므로 양해 바란다.