빚내서 집사라는데 금리는 폭탄 수준

올 8월 이후 전세대란이 올 것이라고 시끄러웠던 보도는 어디로 갔을까? 전월세 난은커녕 매물 남아돈다. 서울에만 8만 건 넘는데 거래는 바닥이다. 당분간 임대차 시장의 거래 절벽은 이어질 가능성이 크다. 한은의 추가적인 기준금리 인상이 예상되기 때문이다.

 

부동산 대출규제 완화해도 최 후의 보루 DSR규제 안 건들 것으로 보인다. DSR완화 시 가계 부채 위험 우려 때문이다. LTV 등 다른 대출규제 완화 효과는 결국 제한적이라는 지적이 나오는 이유다. 결국 부채 증가세는 안정됐지만 차주의 이자 상환 부담은 증가하고 있는 것이다.

 

빚내서 집사라는데 금리는 폭탄 수준이다. 10월 현재 한국은행 기준금리는 3.0%이다.

 

 

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고금리에 누가 집을 살까? 부동산 시장은 이미 침체 위기 경제 위기도 코앞.. 집값 하락 거래 잠김으로 복합위기. LTV 추가 완화(50%)하였지만 효과를 기대하기에는 부정적 기류가 많다. LTV 완화보다 금리에 관심이 더 크기 때문이다.

 

올해 초 집값 하락이 전환된 이후 시장 침체 불안이 커지는 가운데 금리 상승이 지속되면 장기 침체로 갈 확률이 크다고 보면 과거 금융 글로벌 위기 이후 하락기에 은마아파트 경우 최고점으로 회복하기까지 약 10년 걸렸다는 점 눈여겨볼 대목이다

 

과거 2008년 금융위기때 강남 재건축단지 경우 집값이 최고점 대비 30% 이상 급락했고 은마아파트는 최고점 대비 37% 낮은 8억 7천만 원 까지 떨어졌었다.

현재 은마아파트 가격이 2021년 11월 최고점 28억 2000만 원을 찍고 2022년 9월 현재 25억 원으로 10개월 만에 11% 하락했다.

 

이번 사이클은 어디까지 이어질지?...

 

10월 전국 집값은 금융 위기 수준으로 13년 10개월 만에 최대 하락했다. GTX 호재로 집값 급등했던 광교 동탄은 최근 거래에서 신고가 대비 30-40% 하락했다고 한다. 서울 분양시장의 경우 당첨돼도 계약 안 한다. 수도권 아파트 미계약이 1년 새 거의 3배 수준에 이르렀다.

 

11월 셋째 주 헤드라인 빚내서 집사라는데 금리는 폭탄 수준.. 집값 변동 최대 변수는 기준금리 최고점 시기는 의견 엇갈려.. 부동산 시장은 이미 침체 위기 경제 위기도 코앞.. 집값 하락 거래 잠김 복합위기 LTV 추가 완화.. 10월 주택 가격 13년 10개월만 최대 하락 수도권 3기 신도시 첫 삽 인천 계양지구 11/15 착공식.. GTX로 서울역까지 10분대 [3기 신도시] 걸린다. GTX 호재로 집값 급등했던 광교 동탄 최근 거래서 신고가 대비 30-40% 하락했다. 아파트 평균 분양가 3.3㎡당 2806만 원 1년 새 12% 하락, 둔촌 주공 분양가 3.3㎡ 당 3829 만원 확정되었다. 반면 아파트 당첨돼도 계약 안 한다. 수도권 아파트 미계약 1년 새 거의 3배 수준에 이르렀다.

 

 

다음은 2003년부터 2022년 10월까지 한은 기준금리 변동 추이이다.

 

한은기준금리추이 최고5.25 최저0.5 현재3.0이다[자료출처=한국은행]

 

2008 글로벌 위기 때 기준금리가 최고 5.25% 를 찍은 후 최저금리 0.5% 대에서 영글 매수로 꼭짓점을 찍고 현재 한은 기준금리는 3%이다. 과거 빚내서 집사라고 할 때의 금리와 비교하면 현재 LTV 완화를 하며 빚내서 집사라고 싸인을 주려하지만 단순 비교하여 금리 상승여력은 최고점 대비 2.5%의 갭이 있다

 

역대 최악의 매수 심리에 서울 주택 거래량은 지난해 대비 5분의 1 수준으로 떨어졌다고 한다. 국토 연구원의 전국 주택매매 소비심리지수는 세종시가 67.1로 가장 낮았고 부산(78) 대구(78.2) 경기(82.1) 인천(82.5)이며 서울은 83.3으로 기록하였다고 한다.

 

심리지수가 95 미만으로 심리지수는 하강 국면임을 나타내는 것이고 115 이상이 되어야 상승국면으로 보는 것으로 빚내서 집을 살 터닝포인트는 심리지수가 95 이상 115 이내의 보합 국면으로 접어들어 안정될 때까지 시간이 많이 필요함을 의미한다고 볼 수 있겠다.

이러한 점으로 볼 때 거래가 이어져 거래 절벽이 해소되기까지는 그 기간을 장담할 수 없을 것이다. 빚내서 집사라는데 금리가 안정적이지 않는한 매수심리를 무시한 구호일 뿐이라 하겠다.