가계약 체결 거래신고 기준일에 대하여

부동산 매매거래를 함에 있어서 가계약을 체결 후 정식 계약을 나중에 한 경우에 부동산 거래신고 기준일이 되는 거래계약 체결일인 사실상 거래 계약 체결일을 가계약 체결일로 할 것인지, 정식 계약서를 교부한 날자로 할 것인지에 대한 이야기입니다.

 

개업 공인중개사에 의한 중개거래를 하면서 00년 3월 1일 가계약을 체결하고 00년 3월 10일 공인중개사가 중개대상물 확인설명서 및 거래계약서를 작성하여 교부한 경우 부동산 거래신고의 기준이 되는 거래 계약의 체결일은 언제로 하여야 하는지에 대한 문제입니다.

 

가계약 체결 거래신고 기준일에 대하여

 

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가계약에서 부동산 거래신고 기준이 되는 거래계약체결일은 가계약서에 중요사항이 명시가 되어 있는지 여부에 따라 판단할 수 있습니다.

 

부동산 거래신고는 부동산 매매계약을 체결 한 경우에 그 실제 가격 등을 거래 계약체결일로 부터 30일 이내에 그 권리의 대상인 부동산 등의 소재지를 관할하는 시장 군수 구청장에게 거래당사자가 공동으로 해야 합니다. 다만 개업 공인중개사가 거래계약서를 작성 교부한 경우에는 개업공인중개사가 신고를 하여야 합니다.

 

부동산거래신고는 의무사항으로 부동산 거래계약 체결 후 30일 이내 거래신고를 하지 않으면 과태료 처분을 받게 됩니다. 그러므로 거래신고 기준일 판단이 되는 거래계약체결일은 매우 중요한 요소입니다. 거래계약체결일은 사실상 거래 계약이 체결된 날을 의미합니다.

 

사실상 거래계약 체결된 날이란 매도인이 매수인에게 부동산을 이전할 것을 약정하고 매수인이 그 대가로서 금원을 지급하는 것에 대하여 쌍방 당사자의 합의가 이루어진 날을 의미하는 것으로써 단순히 금액 일부를 송금하는 행위를 의미하지 않는다(대법원 판례 2017다 20371)고 하였습니다.

 

매매목적물 매매대금 등 계약의 중요 사항에 대한 합의가 없이 단순하게 가계약금을 주고받는 것은 거래 계약이 성립되었다고 볼 수 없다는 것으로써 가계 약일은 사실상 거래계약체결일을 의미하지 않는 것입니다.

 

반대로 가계약이라고 하더라도 매매목적물과 매매대금 잔금 지급 등에 관한 사항 등 중요사항에 대하여 쌍방 당사자의 합의가 있는 경우에는 가계약 일자를 사실상 거래계약 체결일로 보아서 가계약 일자는 부동산 거래신고 기준일이 되며, 이때부터 30일 이내 부동산 거래신고를 하여야 함에 주의를 해야 하는 것입니다.

 

여기서 중요사항이란 매매목적물 매매대금 중도금 등과 같은 것임을 알 수 있을 것입니다.

 

중요사항에 대한 쌍방 당사자 합의가 있었는지 없었는지에 따라 가계약 일자가 부동산 거래신고 기준일이 될 수도 있고 안될 수도 있음을 비춰볼때 가계약의 경우 단순히 가계약금을 주고 받을 것이 아니라 매매 목적물 매매대금 잔급지급일과 같은 중요사항을 명시한 가계약서를 작성하고 나중에 공인중개사를 통하여 확인설명서와 거래계약서를 교부 받게되었다면 부동산거래 신고 기준일은 가계약서를 작성한 날이 거래신고 기준일이 된다는 점이 핵심이라 하겠습니다.

 

통상적으로 매매계약은 재산권 이전과 대금지급에 대하여 매도인 매수인 당사자 쌍방이 합의하면 성립되며 특별한 방식이 필요한 것은 아닙니다.

계약서는 계약 성립 사실을 증명하는 하나의 수단에 불과한 것입니다.

부동산 매매계약체결일은 매도인은 부동산을 매수인에게 이전할 것을 약정하고, 매수인은 그대가로서 매도인에게 금원 지급한다는 것에 대하여 쌍방 당사자간 합의가 이루어진 날을 의미하는 것입니다.

 

부동산 매매에 대한 가계약 작성할 당시에 매매목적물과 매매대금이 특정되고 중도금의 지급 방법 등에 관한 합의가 있었다면 그 가계약서에 잔금 지급시기가 기재되지 않고 정식 계약서가 작성되지 않았더라도 부동산 매매계약이 성립하는 경우가 있게 됩니다(대법원 2006 11 24 선고 2005다 39594 참조)

 

그러므로 부동산 거래신고를 함에 있어 기준일인 거래계약체결일을 판단할 때는 계약서에 기재된 날이 아니라 거래 당사자간 매매계약이 성립한 날이 기준이 된다 할 것입니다.

 

따라서 위 예시에 대해서 가계약 당시에 중요사항에 대한 합의가 있었다면 부동산 거래신고 기준일인 거래계약체결일은 확인설명서 작성 및 거래 계약서를 작성 교부한 3월 10일로 볼 것이 아니라 가계약을 체결한 3월 1일로 보아서 부동산 거래신고는 3월 1일로부터 30일 이내 하여야 한다는 것입니다.

 

오죽헌 한옥

 

부동산 거래신고는 거래계약체결일로부터 30일 이내에 거래당사자 공공 또는 공인중개사가 하며, 거래 기준일로부터 30일 이내 신고를 하지 아니하면 과태료 처분을 받습니다.

거래신고기준일은 거래계약체 결인인 사실상 거래계약체결일이며, 가계약을 체결한 경우는 매매목적물 매매대금 잔급 일등과 같은 중요사항이 명시되지 않은 체 단순히 가계약금을 주고받은 것은 사실상 거래계약 체결로 보지 않는다는 것에 유의를 하여야 할 것입니다.