맹지 탈출 도로 이해관계인 사용승낙

토지 사용승낙이 필요하지만 사용승낙을 받지 못하여 건축허가신청을 할 수 없고, 결국 건축행위를 할 수 없다면 큰 문제가 됩니다. 그러나 맹지 탈출 도로 이해관계인 토지 사용 승낙이 필요할 것이라고 보았지만 사실상 이해관계인 사용승낙이 필요 없는 것도 있습니다.

 

해당 통로가 도로관리대장에 등제되어 관리되는 근거가 없어도 이미 건축법상 도로로 지정되어 있다면 건축허가를 위한 이해관계인의 토지사용승낙 사정은 달라질 수 있기 때문입니다.

이해관계인의 동의 없이 도로를 지정할 수 있는 요건 등 건축법상 도로의 지정 폐지 변경에 대하여 이해를 하면 맹지 탈출에 도움이 될 것입니다.

 

맹지 탈출 도로 이해관계인 사용승낙

 

 

건축법상 도로 지정 변경 폐지의 경우는 이해관계인 동의를 받아야 하지만 동의가 필요 없는 경우도 있습니다. 건축행위를 함에 있어 맹지 탈출을 위해서 이해관계인 사용승낙이 필요한 경우와 필요 없는 경우를 이해하기 위해서는 건축법상 도로의 정의를 정확하게 아는 데에서부터 출발할 수 있을 것입니다.

 

건축법상 도로(건축법 제2조 제1항 11호)는 보행과 자동차 통행이 가능한 너비 4미터 이상(통행 불가능한 경우와 막다른 도로 예외)의 도로로서 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 도로법 사도법 그 밖의 관계 법령에 따라 신설 또는 변경에 관한 고시가 된 도로이거나, 건축허가 또는 신고 시 시도지사 또는 시장 군수 자치구청장이 위치를 지정 공고한 도로 또는 예정 도로입니다.

 

1. 이해관계인의 승낙이 필요한 경우

 

첫째, 도로의 지정의 경우입니다.

 

건축법상 도로 지정을 하기 위해서 허가권자인 시도지사 시장 군수 구청장은 건축허가 또는 신고 시에 위치를 지정 공고하도록 규정되어 있습니다. 허가권자가 도로의 위치를 지정 공고를 하려면 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 그 도로에 대한 이해관계인의 동의를 받아야 하는 것입니다.

 

여기서 이해관계인이란 토지소유자뿐만 아니라 사용자 관리자 그리고 이용자가 해당될 수 있으며, 다만 도로가 개설되기 전 또는 도로가 지정되기 전이라면 토지 소유자만 해당될 것입니다.

건축허가가 접수되면 건축법 도로의 통로에 해당하는 부분은 건축법 도로로 허가권자가 지정할 권리와 의무가 있게 됩니다.

 

둘째, 도로의 폐지 및 변경의 경우입니다.

 

허가권자가 지정한 도로를 폐지 또는 변경하려면 그 도로의 이해관계인의 동의를 받아야 합니다. 또한 그 도로에 편입된 토지의 소유자, 건축주 등이 허가권자에게 지정된 도로의 폐지나 변경을 신청하는 경우에도 이해관계인 모두의 동의를 받아야 합니다.

 

2. 이해관계인의 승낙이 필요 없는 경우

 

첫째, 도로의 지정의 경우입니다.

 

도로 지정을 할 경우에 이해관계인이 해외에 거주하는 등의 사유로 이해관계인의 동의를 받기가 곤란하다고 인정하거나, 주민이 오랫동안 통행로로 이용하고 있는 사실상의 통로로서 해당 지방자치단체의 조례로 정하는 것인 경우에는 허가권자는 건축심의위원회의 심의를 거쳐 도로로 지정할 수 있습니다.

 

주민이 장기간 통행로로 이용하고 있는 사실상의 도로로서 허가권자가 이해관계인의 동의를 얻지 아니하고 위원회의 심의를 거쳐 도로로 지정(건축법 제45조 제1항)할 수 있는 것은 ① 복개된 하천 구거(도랑) 부지, ② 제방도로, ③ 공원 내 도로, ④ 도로의 기능을 목적으로 분할된 사실상의 도로, ⑤ 사실상 주민이 이용하고 있는 통행로를 도로로 인정하여 건축허가 또는 신고하였으나 도로로 지정한 근거가 없는 통행로(서울시 건축조례 제27조)가 이에 해당됩니다.

 

둘째, 도로대장에 등제되어 있지 않은 경우의 토지사용승낙입니다.

 

허가권자가 도로관리대장에 등재하여 관리를 하고 있지도 않으면서 소유자 동의 없이 허가 신청자로 하여금 도로를 사용할 수 있도록 건축허가를 내줄 수 있는가의 문제입니다.

 

'소유자는 법률의 범위 내에서 그 소유물을 사용 수익 처분할 권리가 있다'(민법 제211조)고 명시하여 토지소유자의 배타적 사용수익권을 갖도록 하고 있습니다.

그러나 배타적 수익권이 있음에도 불구하고 건축위원회 심의를 통해 건축법의 도로로 지정할 수 있는 경우에 토지소유자의 토지사용승낙 없이도 건축허가가 가능하게 될 수 있는 것입니다.

 

건축법상 도로 지정을 하여 도로관리대장에 등제 관리하여야 함에도 불구하고 이를 등재 관리를 하지 않았다면 건축법 제45조 제3항의 의무를 이행하지 않은 것입니다만 해당 도로가 과거부터 사용해 온 사실상의 건축법상 도로인 경우 허가 신청자는 허가권자에게 도로 지정을 조례로 정하도록 요구할 수 있기 때문입니다.

조례로 정해진 후 건축심의 위원회의 심의를 거쳐서 건축법상 도로가 되면 토지소유자의 동의 없이 도로를 이용 건축허가가 가능하여 토지소유자의 사용승낙 없이 건축할 수 있는 것입니다.

 

셋째, 도로 변경의 경우 민법 제219조 주위 토지 통행권에 해당하는 경우에는 소유자는 이해관계인의 사용승낙을 안 받아도 되는 경우가 있습니다.

토지소유자가 필요에 따라 도로를 단독으로 변경할 수 있다는 의미입니다.

 

3. 도로 폐지 또는 변경

 

도로를 지정하거나 변경하면 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 도로관리대장에 이를 적어서 관리하여야 합니다(제45조 3항)만 도로대장이 있을 수 도 있고 없을 수도 있다는 점을 알고서 담당공무원을 설득할 수 있다면 이해관계인의 승낙이 필요하지 않을 수도 있습니다. 이때는 법조문 등 관련 자료를 제시하며 설득하여야 할 것입니다.

 

참고로 도로관리대장의 역사입니다

62년 1월 20일에 처음으로 건축법이 제정되었습니다. 그 이후 법 개정으로 81년 10월 8일 도로관리대장 등재 의무가 생겼으므로 81년 이전에는 관리대장이 없습니다. 94년 7월 21일 법정 양식이 사용하게 됨에 따라 그 이전에는 도로관리대장이 있을 수 도 있고 없을 수도 있으며, 99년 2월 8일 현행 법정 양식을 사용하도록 개정 현재에 이르고 있습니다

 

도로의 지정 공고는 건축허가 시 하여야 하며 지정과 동시에 해당 도로가 건축법상 도로임을 인접대지의 이해 관계인에게 알리기 위하여 건축허가와 별도로 시군구 게시판(홈페이지)에 공고하여야 합니다.

2009년 8월 13일부터 토지이용계획 확인서에 건축법 도로를 고시하도록 하고 있으므로 토지 이용계획 확인서에 추가기재가 되어 있으면 토지사용승낙으로 도로로 사용되고 있으나 토지 분할을 하지 않아서 도로 구분이 안되어 있더라도 건축법상 도로가 있음을 알 수 있게 됩니다. 이와 같이 도로관리대장만이 건축법 도로 위치를 지정하는 근거는 아니라는 점 알고 있으면 좋겠습니다.

 

사용승낙을 받아 건축법의 도로 지정을 요청하면 건축법 도로로 허가권자는 도로를 지정하게 되며 이때부터 토지소유자의 배 타작 사용수익권은 포기 또는 제한이 됩니다. 즉 공도가 된다는 말입니다. 이를 폐지 변경하는 경우 이해관계인 모두의 동의가 필요한 것이어서 사실상 폐지 변경은 불가하다고 보면 됩니다.

 

보행도로

 

건축허가 접수되면 건축법 도로의 통로에 해당하는 부분은 건축법 도로로 허가권자가 지정할 권리와 의무가 있습니다. 상기 그림은 허가권자가 지정한 도로를 사용하지 않고 사유지 통로를 사용하고 있는 현장입니다.

 

 

맹지 탈출 도로 이해관계인의 사용승낙이 필요한 것으로 보았으나 사실상 사용승낙이 필요 없어 건축허가에 문제없이 맹지 탈 출가 능한 경우를 살 펴보았습니다. 건축행위를 함에 있어 도로의 중요성은 수백 번 이야기해도 지나침이 없는 것이며 도로를 정복하면 누구나 부동산 박사라 할 수 있을 것입니다.