상가 임대차 계약갱신 요구권 임대인 거절

상가건물 임대차 임차인 계약갱신요구권은 최초 임대차기간 포함 전체 기간 10년을 초과하지 않는 범위에서 2018년 10월 16일 이후 최초로 상가건물 임대차 계약을 체결 갱신된 임대차에 적용됩니다. 기간 정함이 없는 임대차 계약갱신요구권의 임대인 거절 가능 여부를 알아봅니다.

 

기간 정함이 없는 상가 임대차 계약갱신 요구권 임대인 거절

 

상가건물 양수인(임대인)이 묵시적 갱신하에서 임차기간 정함이 없는 상태인 임차인에게 임대차 계약 해지를 통보하면서 임차목적물 명도를 요구한다면 임차인은 계약갱신 요구권을 행사하여 임대인의 명도 요구에 불응할 수 있는가? 임대인 입장에서는 임차인의 계약 갱신 요구권을 거절할 수 있는가? 의 문제입니다.

 

반응형

 

 

임차인(tenant) A는 2018년 부터 2019년 까지 서울 00지역 중심가에 있는 상가건물 일부를 보증금 9억2천만원에 임차하여 현재까지 일반음식점 장어집을 운영하고 있다. 장어집이 맛집으로 유명해지면서 장사가 잘되자 최초 임대차 계약을 갱신하면서 앞으로는 임차기간 정함없이 임차하기로 건물주인 임대인(lessor) B와 합의하고 최근까지 계속 동일한 건물에서 장어집을 운영해 오고 있는 중이었다. 그런데 최근에 건물주가 C로 바뀌면서 A가 멀쩡하게 운영하고 있는 장어집 자리에 프렌차이즈 카페를 오픈 하려고 하니 나가 달라는 말을 듣게 되었다. 코로나19로 가게 수익마져 하락한 상황에서 딴곳으로 가게를 이전 하기가 어려워 고민을 하다가 A는 건물주 C에게 상가건물임대차보호법 에서 보장하는 계약갱신요구권을 주장하며 가게를 비울 수 없다고 하였다. 하지만 C는 A의 계약갱신요구권을 받아들일 수 없다며 거절을 하였다.

 

위 사례의 임차인 A와 임대인 C 주장 중 누구의 의견이 옳을까요?

 

⑴ 임차인 A의 계약갱신요구권에 대하여 임대인 C는 거절할 수 없다.

 

임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 1개월 전에 계약갱신을 요구할 경우 임대인이 정당한 사유 없이 임차인의 요구를 거절하지 못하도록 한 계약갱신 요구권은 상가건물 임대차 보호법을 통해 보호하는 정당한 임차인의 권리이므로 새로 바뀐 임대인이더라도 기존 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 명분이 없다.

 

⑵ 임차인 A의 계약갱신요구권에 대하여 임대인 C는 거절할 수 있다.

 

지역에 따라 다르지만 법으로 정하는 보증금액을 초과하는 경우에는 상가건물 임대차라 할지라도 상가건물 임대차 보호법이 적용되지 않는다. 그러므로 법정 보증금액을 초과하는지에 따라 C는 상가건물 임대차 보호법상의 계약갱신요구권을 거절할 수 있다.

 

⑶ 임대차 계약 기간을 정하지 않은 경우 계약갱신요구권 발생 여지가 없다.

 

법으로 정하는 보증금액을 초과하는 상가건물 임대차라 할지라도 상가건물 임대차 보호법에서 정한 임차인의 계약갱신요구권은 보장된다. 다만 계약갱신요구권은 임대차기간이 정해져 있음을 전제로 하기 때문에 B의 기존 계약을 승계한 C 사이의 임대차 계약과 같이 그 기간을 정하지 않은 경우에는 계약갱신요구권이 발생할 여지가 없을 뿐이다.

 

답(答)은?

 

⑴번, ⑵번, ⑶번 중 어느 것일까요?

 

 

답(答)은 하단의 판례에 있습니다.

 

 

상가건물 임대차의 계약갱신 요구, 기간 정함 없는 임대차의 해지, 적용범위, 기간에 대한 상가건물 임대차 보호법 규정은 다음과 같습니다.

 

첫째, 상가건물 임대차 계약갱신 요구 등 [상가건물 임대차 보호법 제10조]

 

임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있습니다.(개정 2018.10.16)

임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못합니다. 다만 재건축 예정 등 8가지의 경우는 거절할 수 있습니다

갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 보며, 차임과 보증금은 제11조(5%,1년)에 따른 범위에서 증감 청구할 수 있습니다.

임대인이 임대차 갱신 요구 기간 이내에 임차인에게 갱신거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보며, 이 경우에 임대차의 존속기간은  1년으로 봅니다..

이 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지 통고를 할 수 있고 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생합니다.

 

둘째, 기간의 약정이 없는 임대차의 해지 통보 [민법 제635조]

 

임대차기간의 약정이 없는 때에는 당사자는 언제든지 계약해지의 통고를 할 수 있으며, 상대방이 해지의 통고를 받은 날로부터 토지 건물 기타 공작물에 대하여는 임대인이 해지를 통고한 경우에는 6월, 임차인이 해지를 통고한 경우에는 1월이 경과하면 해지의 효력이 생깁니다

 

셋째, 상가건물 임대차 적용범위 [상가건물 임대차 보호법 제2조]

 

상가건물 임대차는 사업자등록 대상이 되는 상가 건물 임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 임대차에 적용됩니다. 일정 기준 보증금액 초과 여부에 따라 달리 적용이 됩니다.

 

* 보증금액 초과하는 경우 적용되지 않는 경우

보증금액이 서울특별시 9억 원, 수도권과밀억제권등 6억 9천만 원, 광역시등 5억 4천만 원, 기타 지역 3억 7천만 원을 초과하는 임대차의 경우는 적용되지 않습니다.

 

* 보증금액 초과하는 경우에도 적용되는 경우

대항력, 계약 만료 전 6월에서 1월 사이 계약갱신 요구, 전체 임차기간 10년 이내 계약갱신 요구, 전임 대차와 동일 조건의 계약갱신, 차임과 보증금액의 증감 청구, 권리금 회수 기회 보호, 권리금 적용제외, 표준 권리금 계약서 작성, 권리금 평가기준의 고시, 차임의 연체(3기)와 해지, 계약갱신 임시특례, 감염병의 예방 및 관리에 관한 법률에 따른 폐업으로 인한 임차권의 해지권, 표준계약서 작성 권고는 일정 금액 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여도 적용됩니다.

 

넷째, 상가건물 임대차 기간 등 [상가건물 임대차 보호법 제9조]

 

임대차기간을 정하지 아니하거나 기간을 1년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 1년으로 보며 1년 미만으로 정한 기간의 유효함은 임차인만 주장할 수 있으며 임대차가 종료되었더라도 임차인은 보증금을 돌려받을 때까지 임대차 관계는 존속되는 것으로 봅니다. [상가건물 임대차 보호법 제9조]

 

계약갱신요구권 행사 건물 명도 판례

 

[판례 1] 건물명도(인도) (대법원 2021.12.30. 선고 2021다 233730 판결)

 

건물명도(인도) [대법원 2021. 12. 30., 선고, 2021다233730, 판결] 【판시사항】 상가건물 임대차보호법 제2조 제1항 단서에 따라 대통령령으로 정한 보증금액을 초과하는 임대차에서 기간을 정하지 않은 경우, 임차인이 같은 법 제10조 제1항에서 정한 계약갱신요구권을 행사할 수 있는지 여부(소극) 【판결요지】 상가건물 임대차보호법(이하 ‘상가임대차법’이라고 한다)에서 기간을 정하지 않은 임대차는 그 기간을 1년으로 간주하지만(제9조 제1항), 대통령령으로 정한 보증금액을 초과하는 임대차는 위 규정이 적용되지 않으므로(제2조 제1항단서), 원래의 상태 그대로 기간을 정하지 않은 것이 되어 민법의 적용을 받는다. 민법 제635조 제1항, 제2항 제1호에 따라 이러한 임대차는 임대인이 언제든지 해지를 통고할 수 있고 임차인이 통고를 받은 날로부터 6개월이 지남으로써 효력이 생기므로, 임대차기간이 정해져 있음을 전제로 기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 행사하도록 규정된 임차인의 계약갱신요구권(상가임대차법 제10조 제1항)은 발생할 여지가 없다. 【참조조문】 상가건물 임대차보호법 제2조 제1항,제9조 제1항, 제10조 제1항, 민법 제635조 제1항, 제2항 제1호 【전문】 【원고, 피상고인】주식회사 웨어밸리 (소송대리인 법무법인(유한) 율촌 담당변호사 김도형 외 2인) 【피고, 상고인】피고 1 외 1인 (소송대리인 변호사 최광석) 【원심판결】서울서부지법 2021. 4. 30. 선고 2020나41990 판결 【주 문】상고를 모두 기각한다. 상고비용은 피고들이 부담한다. 【이 유】상고이유를 판단한다. 1.「상가건물 임대차보호법」(이하 ‘상가임대차법’이라고 한다)에서 기간을 정하지 않은 임대차는 그 기간을 1년으로 간주하지만(제9조 제1항), 대통령령으로 정한 보증금액을 초과하는 임대차는 위 규정이 적용되지 않으므로(제2조 제1항 단서), 원래의 상태 그대로 기간을 정하지 않은 것이 되어 민법의 적용을 받는다. 민법 제635조 제1항, 제2항 제1호에 따라 이러한 임대차는 임대인이 언제든지 해지를 통고할 수 있고 임차인이 그 통고를 받은 날로부터 6개월이 지남으로써 효력이 생기므로, 임대차기간이 정해져 있음을 전제로 그 기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 행사하도록 규정된 임차인의 계약갱신요구권(상가임대차법 제10조 제1항)은 발생할 여지가 없다. 2. 원심은 판시와 같은 이유로, 피고들은 상가건물을 상가임대차법 제2조 제1항 단서에 따라 대통령령으로 정한 금액을 초과하는 보증금으로 임차했는데, 최초 계약한 기간이 끝나 이를 갱신하면서 앞으로는 기간을 정하지 않고 임차하기로 당시 임대인과 합의했고, 그 임대인의 지위를 승계한 원고의 해지통고를 받은 날로부터 6개월이 지났으므로 임차한 건물을 인도할 의무가 있다고 판단하였다. 원심판결 이유를 위에서 본 법리에 비추어 보면, 이러한 원심의 판단에 상고이유 주장과 같이 상가건물 임차인의 계약갱신요구권에 관한 법리를 오해한 잘못이 없다. 3. 그러므로 상고를 모두 기각하고 상고비용은 패소자가 부담하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법관 김선수(재판장) 박정화 노태악 오경미(주심)

 

 

[판례 2] 건물의 명도(인도) (대법원 2020.11.5. 선고, 2020다 241017 판결)

 

건물명도(인도) [대법원 2020. 11. 5., 선고, 2020다241017, 판결] 【판시사항】 [1] 2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정된 상가건물 임대차보호법 부칙 제2조에서 정한 ‘이 법 시행 후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차’의 의미 및 개정 법률 시행 후에 개정 전 법률에 따른 의무임대차기간이 경과하여 임대차가 갱신되지 않고 기간만료 등으로 종료된 경우가 이에 포함되는지 여부(소극) [2] 상가건물의 임대인인 甲이 임차인인 乙과의 합의에 따라 총 7년으로 연장된 임대차기간이 만료되기 3개월 전 乙에게 임대차계약을 갱신할 의사가 없음을 통보하자 乙이 임대차계약의 갱신을 요구한 사안에서, 위 임대차계약은 2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정된 상가건물 임대차보호법 시행 이후에 기간만료로 종료되어 갱신되지 않았으므로 乙은 임대차계약에 적용되는 의무임대차기간이 10년이라는 이유로 임대차계약의 갱신을 요구할 수 없다고 한 사례 【판결요지】 [1] 상가건물 임대차보호법(이하 ‘상가임대차법’이라고 한다)은 제10조 제1항과 제3항의 규정에서 갱신요구권에 관하여 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구하면 제1항 단서에서 정하는 사유가 없는 한 갱신을 거절하지 못하고, 전 임대차와 같은 조건으로 다시 계약된 것으로 보도록 정하고 있다. 구 상가건물 임대차보호법(2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 것을 말하고, 위 법률로 개정되어 같은 날부터 시행된 상가임대차법을 ‘개정 상가임대차법’이라고 한다) 제10조 제2항은 갱신요구권은 최초 임대차기간을 포함하여 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 않는 범위에서만 행사할 수 있다고 정하였는데, 개정 상가임대차법 제10조 제2항은 이에 대해 10년을 초과하지 않는 범위에서만 행사할 수 있다고 정하고, 그 부칙 제2조는 “제10조 제2항의 개정규정은 이 법 시행 후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차부터 적용한다.”라고 정하고 있다. 위 규정들의 문언, 내용과 체계에 비추어 보면, 개정 상가임대차법 부칙 제2조의 ‘이 법 시행 후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차’는 개정 상가임대차법이 시행되는 2018. 10. 16. 이후 처음으로 체결된 임대차 또는 2018. 10. 16. 이전에 체결되었지만 2018. 10. 16. 이후 그 이전에 인정되던 계약 갱신 사유에 따라 갱신되는 임대차를 가리킨다고 보아야 한다. 따라서 개정 법률 시행 후에 개정 전 법률에 따른 의무임대차기간이 경과하여 임대차가 갱신되지 않고 기간만료 등으로 종료된 경우는 이에 포함되지 않는다. [2] 상가건물의 임대인인 甲이 임차인인 乙과의 합의에 따라 총 7년으로 연장된 임대차기간이 만료되기 3개월 전 乙에게 임대차계약을 갱신할 의사가 없음을 통보하자 乙이 임대차계약의 갱신을 요구한 사안에서, 임대차계약 체결 당시 임차인의 갱신요구권이 인정되는 의무임대차기간은 구 상가건물 임대차보호법(2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 것) 제10조 제2항에 따라 5년인데, 乙이 임대차 갱신을 요구한 때에는 이미 의무임대차기간 5년을 경과하였으므로 위 임대차계약은 甲의 적법한 갱신거절 통지로 인하여 2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정된 상가건물 임대차보호법(이하 ‘개정 상가임대차법’이라고 한다) 시행 이후에 기간만료로 종료되어 갱신되지 않았고, 따라서 위 임대차계약에는 개정 상가임대차법 제10조 제2항이 적용되지 않기 때문에 乙은 임대차계약에 적용되는 의무임대차기간이 10년이라는 이유로 임대차계약의 갱신을 요구할 수 없다고 한 사례. 【참조조문】 [1] 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항, 제2항, 제3항, 부칙(2018. 10. 16.) 제2조, 구 상가건물 임대차보호법(2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 것) 제10조 제2항 [2]상가건물 임대차보호법 제10조 제1항, 제2항, 제3항, 부칙(2018. 10. 16.) 제2조, 구 상가건물 임대차보호법(2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 것) 제10조 제2항 【전문】 【원고, 피상고인】원고 【피고, 상고인】피고 【원심판결】대구지법 2020. 6. 10. 선고 2020나302583 판결 【주 문】상고를 기각한다. 상고비용은 피고가 부담한다. 【이 유】상고이유를 판단한다. 1. 「상가건물 임대차보호법」(이하 ‘상가임대차법’이라고 한다)은 제10조 제1항과 제3항의 규정에서 갱신요구권에 관하여 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구하면 제1항 단서에서 정하는 사유가 없는 한 갱신을 거절하지 못하고, 전 임대차와 같은 조건으로 다시 계약된 것으로 보도록 정하고 있다. 구 상가건물 임대차보호법(2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 것을 말하고, 위 법률로 개정되어 같은 날부터 시행된 상가임대차법을 ‘개정 상가임대차법’이라고 한다) 제10조 제2항은 갱신요구권은 최초 임대차기간을 포함하여 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 않는 범위에서만 행사할 수 있다고 정하였는데, 개정 상가임대차법 제10조 제2항은 이에 대해 10년을 초과하지 않는 범위에서만 행사할 수 있다고 정하고, 그 부칙 제2조는 “제10조 제2항의 개정규정은 이 법 시행 후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차부터 적용한다.”라고 정하고 있다. 위 규정들의 문언, 내용과 체계에 비추어 보면, 개정 상가임대차법 부칙 제2조의 ‘이 법 시행 후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차’는 개정 상가임대차법이 시행되는 2018. 10. 16. 이후 처음으로 체결된 임대차 또는 2018. 10. 16. 이전에 체결되었지만 2018. 10. 16. 이후 그 이전에 인정되던 계약 갱신 사유에 따라 갱신되는 임대차를 가리킨다고 보아야 한다. 따라서 개정 법률 시행 후에 개정 전 법률에 따른 의무임대차기간이 경과하여 임대차가 갱신되지 않고 기간만료 등으로 종료된 경우는 이에 포함되지 않는다. 2. 원심판결 이유와 기록에 의하면 다음과 같은 사실을 알 수 있다. 가. 원고는 2012. 7. 20. 피고에게 차임을 연 250만 원으로 정하여 이 사건 건물을 임대하였다. 나. 피고는 2012. 8. 28. 사업자등록을 마친 후 이 사건 건물에서 참기름 등 제조업을 하여 왔다. 다. 원고는 2014. 7. 30. 피고와 이 사건 임대차계약의 차임을 연 300만 원으로 증액하고 임대차기간을 2019. 7. 20.까지 연장하기로 합의하였고, 이러한 내용을 반영한 임대차계약서를 작성하였다. 라. 원고는 2019. 4. 6. 피고에게 이 사건 임대차계약을 갱신할 의사가 없음을 통보하였고, 같은 날 피고는 원고에게 이 사건 임대차계약의 갱신을 요구하였다. 3. 이러한 사실관계를 앞서 본 법리에 비추어 살펴보면, 이 사건 임대차계약 체결 당시 임차인의 갱신요구권이 인정되는 의무임대차기간은 구 상가건물 임대차보호법 제10조 제2항에 따라 5년인데, 피고가 2019. 4. 6. 원고에게 이 사건 임대차의 갱신을 요구한 때에는 2012. 7. 20.부터 시작된 이 사건 임대차계약의 기간이 이미 위 의무임대차기간 5년을 경과하였으므로 이 사건 임대차계약은 원고의 적법한 갱신거절 통지로 인하여 개정 상가임대차법 시행 이후인 2019. 7. 20. 기간만료로 종료되어 갱신되지 않았다. 따라서 이 사건 임대차계약에는 2018. 10. 16.부터 시행된 개정 상가임대차법 제10조 제2항이 적용되지 않기 때문에 피고는 이 사건 임대차계약에 적용되는 의무임대차기간이 10년이라는 이유로 이 사건 임대차계약의 갱신을 요구할 수 없다. 원심은 판시와 같은 이유로 개정 상가임대차법이 시행되는 2018. 10. 16. 이후 이미 이 사건 임대차계약의 기간이 의무임대차기간인 5년을 경과하여 피고는 더 이상 이 사건 임대차계약의 갱신을 요구할 수 없고 그에 따라 이 사건 임대차계약은 기간만료로 종료되어 갱신되지 않았으므로 개정 상가임대차법 제10조 제2항이 적용되지 않는다고 판단하였다. 이러한 원심판단은 정당하고, 거기에 상고이유 주장과 같이 채증법칙 위반이나 사실오인, 상가임대차법의 적용 범위에 관한 법리를 오해하는 등의 잘못이 없다. 4. 그러므로 상고를 기각하고 상고비용은 패소자가 부담하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법관 김선수(재판장) 이기택(주심) 박정화 이흥구

 

상가건물 임대차 계약갱신요구권 등에 대하여

 

상가건물 임대차 보호법은 주거 약자 임차인을 보호하기 위한 특별법으로 임차인에게 불리한 계약은 무효입니다. 계약갱신청구권 행사는 임대차 계약기간이 끝나갈 때 임대인과 대화가 잘 안 될 때 요구하는 권리입니다.

 

묵시적 갱신의 경우 계약갱신요구권을 사용한 것으로 보지 않습니다. 몇년을 묵시적 갱신을 사용했는지와는 무관 1회에 한하여 갱신요구권을 사용할 수 있으며 현재의 계약 만료 전 6월에서 1월 내에서 명시적으로 요구한 경우에만 계약갱신청구권을 사용한 것으로 봅니다.

계약갱신청구권 행사는 구두 전화 등 명시적으로 요구하여야 합니다. 내용증명, 전화는 녹음, 문자 폭등은 회신을 받아 놓거나 내용증명 방법으로 계약갱신청구권을 행사하는 것이 좋습니다.

 

건물과일출

 

임대인이 임차인의 계약갱신요구권을 거절할 수 있는 법제 6조의 제3항에 9가지 경우가 규정되어 있습니다. 그중 상가건물을 철거 재건축을 예정으로 하는 경우에는 철거 재건축 일정을 구체적으로 계약서 및 확인설명서에 명시하여야 합니다.

부동산 매매거래계약에서 임대차 계약갱신청구권 행사 유무, 임차 현황 및 선순위 보증금, 매수인 실거주 목적 적합 여부 확인 및 재건축 목적 매수일 경우 임차인 명도책임을 매도인 매수인 중 누구로 할 것인가를 정하는 것은 필 수입니다.