DSR 계산기 내집마련 자금계획

주담대. 신용, 차량할부 대출 모두 DSR 적용을 받는다. 스트레스 DSR으로 주택 담보대출한도가 축소됨으로써 내 집마련 자금 계획을 세움에 있어 대출을 어느 정도 받을 수 있는지 DSR 계산기로 미리 알아보면 도움이 될 수 있다. DTI LTV 계산기와 함께 DSR 계산기를 알기 쉽게 풀어보겠다.

 

DSR은 소득에 따른 상환 능력 대비 대출 원리금 상환 부담 정도를 나타내주는 지표이다. 가계 부채를 줄이기 위한 목적의 제도이다. 요즘 들어 시중 가게대출이 3달 연속 감소세라고 하는데 이는 높은 금리 스트레스 DSR에 의한 주택담보 대출 규제 효과로 보인다.

 

DSR (Debt service ratio) 계산기

 

 

DSR은 모든 부채의 원리금을 연소득으로 나눠 산출하는 것으로 총부채원리금상환비율이라고 한다. 총부채원리금상환비율은 시중 은행 40% 시중은행 외 50%를 초과할 수 없다. DSR이 70% 이상으로 나오면 상환 능력이 없다고 본다.

 

DSR = 모든 금융 대출의 연간 원리금 상환액 / 연소득 X 100

 

[예시]

연소득 5000만 원인 갑에게 DSR 40%를 적용하면 원리금 상환 부담 능력은 2천만(=5000만 x 40%)원이다. LTV를 활용한 대출을 70% 까지 가능하더라도 원리금상환액이 연 2000만 원이 넘으면 70% 담보 대출이 불가능함을 의미한다.

그러므로 소득이 늘어나고 대출기간을 늘리고 금리를 낮춰야 더 많은 대출을 할 수 있게 된다.

 

DSR 40%라는 의미는 5000만원 연봉의 소득자가 상환할 원리금이 연 2000만 원이 넘을 경우 대출이 어렵다는 의미이다.

 

1. DSR이 적용되지 않는 대출은 다음과 같다

• 중도금 대출 이주비 대출
• 전세자금대출(전세보증금 담보 대출은 DSR적용)
• 주택연금대출
• 300만 원이하 소액 신용대출
• 300만 원 이하 소액 예적금담보대출 유가증권담보대출
• 정책목적에 따라 정보 공공기관 지방단치단체등 과 이차보전등 협약을 체결하여 취급하는 대출
• 자연재해지역에 대한 지원 등 정부정책 등에 따라 긴급하게 취급하는 대출
• 상속 또는 채권보전을 위한 경매참가등을 통해 불가피한 대출 채무인수

DSR적용 대출종류로는 주택담보 대출, 전세자금 대출, 신용대출, 내 CAR 대출이며, 전세 자금대출은 전세보증금을 담보로 취급하는 대출 및 이에 준하는 대출만 DSR적용 대상이다.

 

2. 대출가능 여부

현재 보유한 대출금액과 신청하고자 하는 대출 신청금액의 합계액에 따라 구분하면 다음과 같다.

• 1억 원이하 : 22년 1월부터 시행되는 차주 단위 DSR 적용대상이 아니다
• 1억 원 초과 : 22년 7월부터 총 대출금액 1억 초과 시 DSR 40% 이내에서 대출이 가능하다
• 2억 원 초과 : 22년 1월부터 총 대출금액 2억 원 초과 시 DSR 40% 이내애서 대출 가능하다.

3. 스트레스 DSR

스트레스 DSR 규제는 대출 후 상환 기간 중 금리 상승으로 인한 차주의 원리금 상환 부담 상승 가능성을 사전에 예측하여 일정 가산금리를 추가하여 DSR을 계산함으로써 대출 한도가 크게 줄어 현 DSR계산보다 더 적은 대출을 받게 된다. 스트레스 DSR은 24년 2월 26일부터 시행되고 있다.

 

스트레스 DSR = DSR + 가산금리(24년 상반기 0.38/ 24년 하반기 0.75%/ 25년 1.5% 적용 예정)

 

스트레스 DSR금리는 과거 5년 최저금리와 현금리 격차사이의 가산금리(스트레스금리)를 부과시킨다. 대출기간 중 금리의 급격한 상승으로 상환부담이 가중되는 문제점을 보완하기 위하여 가산 금리를 적용하는 것이다.

현재 적용되고 있는 스트레스 금리는 변동형 0.38%, 혼합형 0.23%, 주기형 0.11%이다.

 

DSR 계산기는 연소득, 주택담보대출금액, 주택담보대출기간, 주택담보대출금리, 주택담보대출상환방법(원리금균등 원금균등 일시상환), 보유대출 연이자 상환액, 보유대출 연원금상환액, 스트레스 DSR 스트레스 금리 유형 요소들이 계산을 하는데 필요하다.

 

대출이자가 고정금리인 경우에는 DSR은 적용되지 않는다. DSR 계산기는 대출한도를 사전에 알아보는데 도우미로 활용하되 정확한 대출 관련 상담은 해당 은행에서 상담을 하여야 할 것이다.

 

LTV (Loan to value ratio) 계산기

담보대출비율은 부동산 가액에 따른 대출을 받을 수 있는 비율(담보인정)을 말한다. 규제지역 비규제지역 다주택자 여부에 따라 70%- 20%, 생애최초 주택구입의 경우 80% 까지 담보 비율이 적용된다고 보면 된다.

 

LTV = 주택 가액 X 담보 비율

 

[예시]

Q] 현금 4억을 보유한 甲 이 투기과열지구 조정대상지역이 아닌 지역에서 감정가액 11억 인 주택을 구입하고자 한다. 부족한 자금은 은행에서 대출을 이용하고자 한다면 은행으로부터 얼마까지 대출 가능할까? 해당 은행에서 적용하는 LTV는 60%라고 가정한다.

 

A] LTV 60%를 적용하여 6억 6천(=11억 X 60% )까지 대출 가능하므로 은행에서 최대로 6억 6천 대출받고 부족한 4천만 원은 다른 곳으로부터 자금을 마련해야 한다.

 

LTV 상한은 투기과열지구 조정지역에 따라 다음과 같다.

• 9억 이하
  서민실수요자 무주택자 경우 투기과열지구 50% 조정대상지역 60% 기타 지역 70%
  1 주택(일시 2 주택) 자 경우 투기과열지구 40% 조정대상지역 50% 기타 지역 70%
  2 주택이상 투기과열지구 조정대상지역 모두 30% 기타 지역 60%
• 9억 이상
  9억 이하분 투기과열지구 40% 조정대상지역 50%
  9억 초과분 투기과열지구 20% 조정대상지역 30%
• 15억 이상
  투기과열지구에서는 적용 불가하며
  조정대상지역은 9억 초과와 동일하다.

 

DTI (Debt to income) 계산기

연소득에서 차지하는 가능한 총부채 상환액 비율로서 주택담보대출 한도를 설정하기 위함이다. 소득 대비 원리금 부담 가능정도가 어느 정도인지를 보고서 대출가능 금액을 정하는 비율이다.  주택의 경우 원금과 이자. 그 외에는 이자만 고려한다. 총부채 상환 상한은 규제지역 40%, 조정대상지역 50%, 그 외 지역은 60%이다.

 

DTI = (주택담보대출 연간 원리금 상환액 + 기타 부채의 연간 상환액) / 연소득 X 100

 

[예시]

Q] 연소득 5000만 원인 甲 이 투기과열지구 조정대상지역이 아닌 지역에서 감정가액 11억 인 주택을 구입하면서 담보대출 6억 6천만 원을 연 5%이 이자로 6억 6천만 원을 받고자 한다.

이 지역의 DTI는 60%가 적용된다고 할 때 갑의 상환능력 대비 대출이 가능할까?

 

A] 은행은 대출하여 주지 않을 것이다.

甲의 연이자 부담금액은 3천3백만 원(=6억 6천만 원 X 5% )이다. 소득이 5000만 원이고 DTI가 60% 이므로 갑(甲)의 원리금 상환 부담가능액은 3천만 원이므로 이자 만으로도 상환 부담 능력을 오버하여 대출을 받은 결과가 나오기 때문이다.

 

원리금균등 상환의 경우는 소득과 대출 기간을 늘리고 낮은 금리로 대출하지 않는 한 DTI를 적용하여 대출금 한도를 더 늘릴 수 없으므로 소득 기간 금리 조정을 해야 할 것이다.

 

흰구름과 주택이잘어울려있다

 

기존의 고금리 대출에 대하여 채무통합을 할 필요가 있거나 기대출 고정금리가 변동금리로 전환 및 추가 생활 안정 자금이 필요한 경우라면 꼼꼼히 살펴볼 필요가 있다.

 

 

마치며..

주택담보대출등 내 집마련에 있어 DSR 계산기 LTV 계산기 DTI 계산기를 활용하여 자신의 부채 상환 능력 비율을 계산해 보는 것은 내 소득대비 대출한도를 미리 알 수 있게 함으로써 필요할 때에 도움이 될 것이다. 다만 부동산 계산기는 참고용으로만 활용하고, 은행별 대부 조건이 다를 것이므로 주택자금 마련을 위해 대출이 필요할 때는 해당 금융기관과 상담을 하여야 한다는 점에 유의하여야 한다.