상가 점포 권리금 양수도 계약 유의 사항

권리금양수도

개업 공인중개사는 세무서에 컨설팅업 사업자 등록 없이 단순 중개업 민 등록한 경우에 현임차인과 새 임차인이 되려는 자와의 권리금 양수도 계약서를 반복적으로 유상 작성하였다면 행정사법에 저촉된다고 볼 수도 있기 때문에 주의할 필요가 있다.

 

권리금양수도에 관여한 중개업자가 수수한 용역 대가는 중개행위로 받는 초과 수수료 여지가 없는 용역수수료이지만 행정사법 위반 여지는 검토해 볼 필요가 있다. 개업공인중개사가 권리금 계약서를 작성한 것은 위법이라고 판시(대법원 2024도 1766 판결)한 바 있기 때문이다.

 

권리금 양수도 계약서 작성에 대해서 중개업자가 작성할 수 없는 이유와 문제 해결책 당사자간 계약의 중개업자 조력 사항 등을 좀 더 알아보겠다.

 

상가점포 권리금 양수도 계약 유의 사항

 

 

개업 공인 중개사가 알 선 후 상가권리금 계약서를 작성한 것은 행정사법 위반으로 보기 어렵다고도 할 수 있으나 반복적으로 권리금 계약서를 유상 작성한 경우에는 위법(대법원 2024도 1766 판결)하다고 판시한 바 있으므로 세무서에 컨설팅업 사업자 등록을 하지 않은 중개업자라면 행정사법에 저촉된다고 볼 수 있기 때문에 유의하여야 한다.

 

1. 권리금양수도 계약서 작성

개업공인중개사는 세무서에 컨설팅 사업 등록을 하지 않고 권리금양수도 계약서 작성을 할 수 없다. 행정사법에 저촉될 여지가 있을 뿐만 아니라 컨설팅 업무에 따른 국토부 유권 해석이 있기 때문이다.

 

권리금등 부동산 관련 컨설팅업무는 현재 자유업으로 세무서에 사업자 등록을 한 후 영업이 가능하다. [2015.5.27 국토부]

 

개업 공인중개사가 권리금 조정 용역을 제공하고 그에 대하여 받는 수수료는 얼마를 받던 중개업법에서 정하고 있는 초과수수료로 볼 수 없다 [2006년 대법원 판례 선고 2005도 6054 판결]고 판시하였고, 개업공인중개사가 권리금 조정 행위를 수행하고 권리금 양수도 계약만으로는 중개행위를 하였다고 보기 어렵다(국토부 유권해석 2015.5.27)고 하였다.

 

이는 권리금은 공인중개사법에 따른 중개대상물에 해당되지 않는다고 해석하기 때문이다.

 

다만 행정사법 제2조 제1항 제2호에 의하면 타인의 위임을 받아 권리 의무나 사실 증명에 관한 서류의 작성 업무를 수행한다고 규정하고 있고, 행정사법 제36조 제1항 제1호는 '이법을 위반하여 각 호의 업무를 업으로 한 사람은 3년 이하의 징역 또는 3천만 원 이하의 벌금에 처하도록 규정하고 있다는데 유의할 필요가 있는 것이다.

 

2. 권리금 양수도 계약서 작성 문제해결

상가 점포 권리양수도 계약서에 대하여 공인중개사가 직접 작성할 수 없는 문제 해결 방법은 행정사를 따로 불러 비용을 지불하고 행정사로 하여금 계약서를 작성하게 하던가 아니면 헌법에서 규정하고 있는 계약 자유 원칙에 따라 당사자간 계약으로 진행함으로써 해결할 수 있다.

 

행정사를 활용하는 데 있어 문제점은 해당 상가 점포에 대하여 아무런 내용도 알지 못하는 행정사를 불러 비용을 따로 지불하면서 계약할 고객은 단 한 사람도 없을 것이므로 당사자 계약으로 진행할 것이다.

 

당사자간 권리양수도 계약으로 진행을 할 때에 공인중개사 인장 날인을 하지 않지만 계약에 따른 체크 사항과 그에 따른 조력을 100% 하겠다고 안내하고, 고객 판단에 따라 행정사 또는 당사자간 권리양수도 계약 중 하나를 선택하도록 진행하면 될 것이다.

 

당사자간 계약서 작성할 때에 계약서 인적사항 기재는 반듯이 양수도 당사자의 자필로 기재를 하여야 함에 유의하기 바란다.

 

3. 개업공인중개사 조력사항

 

권리금 조정이 마무리되어 당사자간 권리 양수도 계약서를 작성할 때 해당 중개업자는 신규 임차인에게 다음과 같은 내용을 충분하게 설명해야 한다.

 

1. 공부 확인 : 등기부등본 건축물관리대장 토지이용계획확인서

등기부등본에서는 실 소유자와 권리 제한사항을, 건축물대장에서는 불법건축물 여부와 입점하려는 업종의 용도 적합성, 토지이용계획확인서는 통해서는 규제사항 등을 볼 수 있다. 건축물대장을 통하여 바닥면적과 업종 용도 일치 여부를 확인하여야 한다.

 

2. 실권리자 확인 : 계약서 영업허가 신고 등록증 사업자 등록증, 점포 주인 신분증

양도의뢰인과 상가 점포 실 임차인이 다를 수 있으므로 영업등록증이나 사업자 등록증과 신분증을 대조하여 본인 유무를 확인한다. 주민등록 신분증 위조 확인은 정부 24 또는 1382 전화를 하여 진위 확인을 할 수 있고, 운전면허증 진위는 경찰청 efine홈에 접속하여 확인할 수 있다.

 

3. 행정처분 등 확인 : 권리양수도 계약에서 확인할 사항 중 바질 수 없는 것이 행정처분 유무를 확인하는 것이다.

불법확장, 주차장을 영업장으로 사용, 주류판매를 할 수 없음에도 주류판매 적발에 의한 행정처분, 안전설비미비로 인한 행정처분 등 여부를 해당 관청에 확인을 해야 한다.

 

신고업종 등록업종 허가업종에 따라 확인해야 할 관련 법규는 다음과 같다.

주차장법에 의한 용도변경 제한

하수도법에 의한 용도변경 제한

건축법 : 위반 건축물 / 건축법 49조 직통계단/ 상가건물 업종별 면적 제한/학교보건법(학교환경위생정화구역 지정)에 따른 용도 변경제한

에너지 절약계회서 제출 대상 대형건물에 의한 용도변경제한

장애인 편의시설 설치시설에 따른 용도 변경 제한

지구단위 계획에 의한 용도변경 제한

도시지역 용도지역별 행위제한에 따른 용도변경 제한

 

4. 건물주 의사 확인 : 철거 개발 리모델링 계획 임대료(부가세 관리비) 인상 여부등에 대하여 임차인의 말에 의존하기보다는 건물주 의사확인이 꼭 필요하다. 때에 따라서 건물주가 업종제한을 하는 경우가 있으므로 반드시 확인해야 한다.

 

5. 다중이용시설 해당 여부 : 다중시설 업종의 경우에 반듯이 소방필증을 갖추고 있는지 유무확인은 필 수이다. 소방법에 의한 용도변경 제한 사항이 있을 수 있으므로 주의한다.

 

6. 인수 불가능 비품 확인 : 정수기 카드기 포스 냉장고 등 렌털 품은 양도되지 않으므로 인수 불가능 비품 확인을 하여야 한다.

 

7. 승계 불가능한 권리 확인 : 담배 판매권 로또 판매권등은 승계되지 않는다. 담배판매권은 손님 유입에 상당한 기여를 하므로 주의하여야 한다. 슈퍼 편의점의 경우 담배판매권은 매우 중요하다.

 

[사진=산채나물들]

 

이상 권리금 양수도 계약과 관련하여 개업공인중개사가 권리금 양수도 계약서를 작성할 수 없는 이유와 이에 따른 문제해결 방법 그리고 당사자간 권리양수도 계약을 할 때 중개업자의 조력을 받을 수 있는 내용들에 대하여 알아보았다.

 

 

이러한 상가점포 권리양수도 문제점을 잘 알고 있는 전문공인중개사의 조력을 받고 그에따른 보수지급은 중개수수료가 아니라 용역수수료이며, 용역수수료를 수수 받기 위해서는 컨설팅 관련 사업자 등록이 필요하다는 정도는 알고 있어야 할 것이다.