전/월세 계약 확인 설명 신설 내용과 집 보는 팁

부동산임대차계약에 있어 임대인의 확정일자 부여일, 차임 보증금 등의 정보, 국세 및 지방세 체납관련한 정보제공의무, 중개보조원의 신분고지등 공인중개사가 중개대상물에 대한 설명의무(제21조 제1항) 신설 내용이 2024년 7월 10일부터 시행된다.

 

중개대상물 확인설명 신설 내용은 무엇이며, 전월세 집 보는 팁과 함께 임대차 계약 과정을 정리하였으므로 전월세집을 구하는 데 있어 참조하면 도움이 될 수 있을 것이다.

 

전월세 계약 확인 설명 신설 내용과 집보는 팁

 

 

임대차계약만료 후 전세보증금을 돌려받지 못하는 사고가 자주 발생되고 있다는 뉴스를 자주 접하면서 서민들의 주거 사다리 역할을 하는 다세대주택의 전세거래가 위축되고, 빌라 분양은 거의 이루어지지 않고 있다. 막연한 불안감보다는 문제점을 정확히 알고 문제 발생될 경우 대처 및 해결방법을 알아둘 필요가 있다.

 

1. 확인설명 신설 내용

임대차 계약서 작성하기전에 확인 설명해야 하는 신설 내용은 다음과 같다.

1. 관리비 금액과 그 산출내역- 관리비는 직전 1년간 월평균 관리비등을 기초로 산출한 총금액을 적되 관리비에 포함되는 비목들에 대해서 체크하고 기타 비목은 체크 후 비목 내용을 적어야 한다. 부과방식에 체크하고 기타 부과방식의 경우에는 그 부과 방식에 대하여 작성하여야 한다.
2. 임대인의 정보제시 의무- 확정일자 부여일, 차임 및 보증금등 정보, 국세 및 지방세 체납정보(납세증명서)
   임대차 계약을 함에 있어 공인중개사는 신규 임차인에게 국세 지방세 납세증명서 및 확정일자 부여현황을 요청할 수 있다는 사항을 설명하여야 한다.
   임대인은 요청받은 사항에 대하여 제시해야 할 의무가 있음에 유의해야 한다.
3. 최우선 변제금 -살고있는 집이 경매로 넘어갈 경우 법으로 보호받는 최소한의 안전장치 금액이다. 예를 들어 서울의 경우 임차보증금 1억 6천5백만 원 이하의 경우 5천5백만 원을 최우선적으로 변제받을 수 있다는 것을 설명하라는 것이다.
4. 전입세대확인서 열람, 교부에 관한 사항
5. 임대사업자 임대보증금 보증에 관한 사항

 

관리비 투명화에 관한 자세한 내용에 대하여 더 많은 정보를 알고 싶다면 이전글을 참조하기 바란다. 세금체납정보, 전입세대 열람 교부, 임대보증금 보증에 관한 사항에 대하여 정보제공을 의무화함으로써 거래 안전성을 좀 더 높일 수 있게 되었다.

 

/소액임차인의 보증금 범위와 최우선 변제금액/

• 최초 근저당권 설정 기준일로하며, 2023년 2월 21일 기준 임차보증금 범위 및 보증금 중 최우선 변제 일정액의 범위는 다음과 같다
• 서울특별시 : 1억6천5백만원 이하 5,500만 원
• 수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역(서울특별시 제외), 세종특별자치시, 용인시, 화성시 및 김포시 : 1억 4천5백만 원 이하 4,800만 원
• 광역시(수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역 제외), 안산시, 광주시 파주시, 이 천시 및 평택시 : 8,500만 원 이하 2,800만 원
• 그 밖의 지역 : 7,500만 원 이하 2,500만 원

/임차인의 임대인 미납지방세 열람 제도/

전세사기 방지를 위한 제도로서 지방세 징수법 제6조에 따라 전국 시군구 세무부서에 자격요건자인(임차인)이 직접 방문하여 지방세 체납액, 납기미도래 지방세, 신고기한 내 미납부 지방세에 대하여 열람할 수 있다.

 

계약일 이전에는 임대인 동의가 필요하며, 임차보증금이 1000만 원을 초과하는 임대차 계약을 체결한 임차인은 계약일부터 임대차개시일까지 임대인의 동의 없이 열람 가능하다. 열람첨부서류는 다음과 같다.

 

1. 임대인 동의가 필요한 경우
   • 본인(법인 대표이사) 신청 시 : 열람신청서, 임대인동의서, 신분증 사본(임차인 임대인), 건물등기사항증명서, 법인등기사항증명서
   • 동거가족(법인 직원) 신청 시 : 열람신청서, 임대인동의서, 신분증 사본(임대인 신청인), 주민등록등본, 건물등기사항증명서, 빕인 경우 위임장 재직증명서
2. 임대인 동의가 필요 없는 경우
   • 본인(법인 대표이사) 신청시 : 열람신청서, 신분증사본(임차인, 신청인), 임대차계약서 사본, 건물등기사항증명서, 법인등기사항증명서
   • 동거가족(직원) 신청 시 : 열람신청서, 신분증사본(신청인), 임대차계약서사본, 주민등록등본, 건물등기사항증명서, 법인경우 위임장 재직증명서

중개보조원은 공인중개사법 제18조의 4에 따라 현장안내등 중개업무를 보조하는 경우 중개의뢰인에게 본인이 중개보조원이라는 사실을 미리고지하도록 함으로써 중개보조원으로 인한 부동산 거래사고 예방에 기여할수록 하였다.

 

중개보조원이란 공인중개사가 아닌 자로서 개업공인중개사에 소속되어 중개대상물에 대한 현장 안내 및 일반 서무등 중개업무와 관련된 단순 업무를 보조하는 자로서 계약서 작성은 할 수 없다는 점 알고 있어야 한다.

 

2. 집 보는 팁

중개보조원이나 개업공인중개사와 함께 임대차 목적물 집을 볼 때에 신축 주택의 경우에는 누수 결니 등과 같은 하자가 발생되는 경우가 종종 일어나므로 집을 볼 때에는 현관 화장실 주방 방 옵션순으로 다음과 같은 사항들에 대하여 꼼꼼하게 살펴보아야 한다.

 

/현관/

현관문 열림과 닫힘의 상태, 도어록 작동 상태, 현관문 도장 상태, 현관문틀 주위 도배 및 마감상태, 신발장 설치상태를 확인한다.

 

/화장실/

양변기 세면기 설치 상태 파손 마감 누수 여부, 수도꼭지 거울 수건걸이, 휴지걸이 부착상태, 벽타일 탈락 파손 여부, 문틀 주위 코팅 시공 상태를 확인한다.

 

/주방/

싱크대 상하부 문짝의 열림과 닫힘 상태, 싱크대 걸레받이설치상태, 가스레인지후드 작동 및 배기구 연결상태, 싱크대 수도꼭지 설치상태를 확인한다.

 

/방/

유리창문 고정상태, 걸레받이 재료분리대 설치상태, 바닥모서리 접착상태, 도배 접착상태 훼손 및 오염 여부, 천장벽등 부위 마감상태, 장판의 오염 흠집등의 상태, 바닥면 요철 여부, 도배 접착상태 훼손 오염여부, 벽 천 장면 도장 마감상태, 내부선반 고정상태를 확인한다.

 

/옵션/

세탁기 냉장고 에어컨 붙박이장 등작동 및 하자 유무를 확인한다.

 

3. 전월세 계약 절차

부동산 임대차 계약 과정은 다음과 같다.

 

/임대차 계약 준비물/

부동산이 신탁되어 있는 경우 신탁원부를 확인하고 신탁사의 임대차 동의를 받아야 하고, 대리 계약 시에는 본인발급용 인감증명서와 인감도장이 날인된 위임장을 첨부해야 한다. 계약서 작성을 위한 준비물은 다음과 같다.

• 임대인 : 신분증 도장 등기권리증 국세 지방세 완납증명서 확정일자 부여 현황
• 임차인 : 신분증 도장 계약금( 계약금은 총보증금의 10%로 하며 양당사자의 협의하에 따라 변경될 수 있다)
• 공인중개사 : 등기사항증명서 건축물대장 공동주택 가격확인원 토지이용계획확인원 토지대장 지적도 임야도 그 밖의 필요하다고 인정되는 자료

등기권리증 준비는 진정한 소유자임을 확인하기 위함이고, 등기사항증명서의 소유권외 근저당 설정과 권리사항변동확인을 잔금일에 최종적으로 확인하고 계약서 특약사항으로 잔금일 다음날까지 근저당 설정등 권리변동을 하는 경우에 대한 책임을 명시하고 계약해제 손해배상에 관한 안전장치를 하여야 한다.

 

/임대차 신고/

임대차 계약의 양당사자인 임대인과 임차인은 계약일로부터 30일 이내 임대차 계약신고를 하여야 한다.

신고 대상 금액은 보증금 6천만 원 월세 30만 원을 초과하는 임대차 계약의 경우 신고를 한다. 갱신 계약의 경우 임대차계약서가 준비되지 않더라도 입급증등 입증자료가 있을 경우 이를 인정 신고 수리가 된다.

신고와 함께 확정일자를 동시에 해결하는 것이 임차인의 권리보호를 위하여 좋다.

 

알고 있어야 할 임대차 계약 신고 주요 내용

• 신고의무 : 임대인 임차인 모두 계약일로부터 30일 이내 공동 신고. 위임신고 가능하며, 계약서 제출 시 임대인 또는 임차인 중 한 명만 신고해도 공동신고 처리가 된다.
• 신고 주택 : 단독 다가구, 아파트 연립 다세대, 주거용 오피스텔, 기숙사 고시원, 그밖에 주거목적으로 사용하는 건물
• 신고 지역 : 서울특별시 인천광역시 경기도, 광역시, 군 단위를 제외한 도, 세종특별자치시, 제주특별자치도
• 신고 금액 : 보증금 6천만 원 또는 월세 30만 원을 초과하는 임대차 계약
• 과태료 : 지연사례포함 미신고 또는 거짓신고 시 100만 원 이하의 과태료

 

/중도금/

중도금을 납부하기로 정하는 경우 중도금 지급한다.

 

/전세자금 대출/

필요시 대출상담사 출장 진행 또는 은행을 방문하여 상담 대출 진행을 할 수 있다. 대출을 원할 경우 집을 알아본 후 등기사항증명서를 준비하여 은행을 방문 상담을 받아본다.

대출이 어느 정도 되는지 조회를 해본 후 계약서를 작성하고 이사 날짜 확정을 한 다음 전입세대열람 내역을 발급받은 후 대출신청을 한다. 대출 신청을 한 다음 대출 심사를 기다려 잔금을 치른 다음 전입 신고하고 이사를 한다.

 

/임대차 잔금 및 전입/

임대인 : 수도 전기 가스 정화조의 공과금 및 관리비 정산 영수증, 임대보증금 지급 영수증 및 도장

임차인 : 임대차 계약 잔금

 

잔금일에 맞춰 등기사항증명서를 재 확인하여 목적 부동산 물건의 권리 변동 유무를 확인한다.

잔금과 이사는 동시 이행관계이다. 이사는 임대차 계약 잔금 지급 후 가능하다. 계약금 잔금 등 임대차 계약의 대금 일체는 등기사항증명서상의 소유자에게 입금을 한다.

임차인은 잔금일에 전입신고 및 확정일자를 득하여 임대차 보호법에 의한 법적보호를 받을 수 있도록 한다.

 

싱글침대방

 

전세보증금의 미반환 우려등 수요 요인으로 임대차 거래 중 아파트선호비중은 증가하고 있고, 연립 다세대 주택 전세가격은 하락세중이다. 전세사기 우려로 전세에 대한 선호도가 줄면서 월세와 전세가격 움직임이 상이하였으나 2023년 하반기부터 전세 재상승하며 격차는 감소하였다. 올상반기 부동산 임대차 시장은 역전세 우려가 지속되는가운데 월세부터 상승세이다.

 

 

마치며..

이상 전월세 임대차 계약 과정과 함께 필요확인할 사항과 확인설명 신설내용, 집 보는 팁에 대하여 알아보았다.공인중개사는 은행대출 소개, 이사업체 알선, 인테리어 업체 알선, 청소대행업체 알선 업무 등을 연계하여 원스톱 서비스를 제공할 수도 있으므로 필요하면 이용할 수 있을 것이다.