자연녹지지역 투자가치 확인 요소

노후 저녁이 여유로운 삶을 위한 방편으로 전원주택 펜션등과 같은 건축물을 건축하고자 하거나 또는 땅 투자에 관심을 갖고 있는 분들이 자연녹지지역에서 개발행위에 따른 투자가치 분석에 필요한 확인할 제 요소들을 정리해 보겠다.

 

자연 녹지지역은 제한적으로 개발이 허용되는 지역으로 도시계획 조례로 따로 정한 경우를 제외하고 4층이하 건물만을 건축이 허용되며 건폐율과 용적률은 각각 20% 100% 미만이다.

 

자연녹지지역 투자가치 확인 요소

 

 

 

자연녹지지역에서의 투자 및 개발행위를 목적으로 한 가치분석을 할 때에는 도로여건, 기존 도심과 연계성, 주변 여건 등을 확인하여 1차적으로 판단을 한 다음에 해당 지역이 인구유입으로 팽창가능한 지역 선택을 고려해야 한다.

 

1. 자연녹지라고 해서 모두 개발될 가능성이 있는 것은 아니다.

자연녹지는 장차 도시개발이 확대됨에 따라 단계적으로 개발될 유보지적인 성격도 있고, 도시지역의 자연경관을 유지하기 위해서 필요하기 때문에 실제 개발 가능성이 없는 녹지 지역도 있기 때문이다.

 

2. 개발가능성이 없는 자연녹지지역은 투자금이 장기간 묶이게 된다.

긍정적인 면으로 도시지역이 확장된다면, 자연녹지가 주거지역이나 상업지역으로 용도가 변경되는 경우도 있지만, 변경여부는 해당 지자체만 알 수 있으므로 투자 시에는 최악의 시나리오까지도 생각해 보아야 한다.

 

3. 해당 지자체의 개발행위 제한사항을 확인하여야 한다.

자연녹지는 건폐율 20% 용적률 100% 이내에서 조례로 정한 범위 내에서 개발 가능하지만, 그 외에도 지자체마다 경사 몇 % 이상, 고도 몇 미터 이상, 임목도 (나무가 얼마나 있는지) 몇 % 이상은 개발행위를 금지하고 있기도 하므로 반듯이 제한사항을 확인하여야 한다.

 

4. 일정 기간 내에 개발될 잠재력을 평가해야 한다.

따라서 자연녹지라고 해도 현지 지형을 살펴야 하고, 지자체 조례를 검토해 봐야 하고, 개발 가능지라고 하여도 도시 확산의 속도에 비추어 일정 기간 내 개발될 잠재력 유무를 확인할 필요가 있다.

 

5. 투자 목적에 부합되는 건축물 건축이 가능한지 확인해야 한다.

자연녹지지역은 건폐율/용적률도 타 용도지역에 비해 적으면서도 건축 시 제한사항도 많으므로 투자 목적을 정확히 정하고, 건축이 목적인 경우에는 해당 지자체에 문의하여 해당 업종의 건축과 영업이 가능한지 반드시 확인하여야 한다.

 

6. 해당지역이 인구 유입으로 팽창 가능한지 판단해야 한다.

지역이 인구가 증가하거나 새로운 도시계획 수립으로 도시 지역이 팽창하는 지역인가 철저하게 분석이 필요하다. 실제로 도시계획이 잡혀있어도 개발 진행은 수년간 정체되는 사례도 많으므로 직접 건축하여 생활을 영위할 목적이 아닌 투자 목적이라면 유의하여야 한다.

 

바다가보이는정자

 

개발가능한 건축물시설 종류 및 행위 제한은 이전글 '토지 투자 왜 자연녹지지역을 알아야 할까?' 및 '자연녹지지역 보전관리지역 토지이용규제정보서비스' 참조하면 도움이 될 것이다.

 

 

 

 

녹지지역은 자연녹지지역 보전녹지지역 생산녹지지역 나누며 이 가운데 자연녹지지역이 투자자의 관심지역이 되는 이유와 행위제한은 '이전글'에서 다뤘으므로 여기서는 생략하였다.