10년 지난 소액임대차 계약갱신청구권

10년 지난 소액 임대차는 계약갱신청구권 제외하고 계약 기간 중에는 상가임대차 보호법을 적용합니다. 상가임대차 보호법 계약갱신요구권은 최초 계약일로부터 10년까지이므로 10년 지난 소액 임대차 계약갱신청구권은 해당 안 됩니다. 다만 당사자간 합의에 의한 갱신은 가능합니다.

 

계약갱신요구권의 청구기간이 지나면 갱신 요구 청구는 할 수 없는 것입니다.

그러므로 건물주가 현재의 건물을 철거하고 건물을 신축할 계획이 있으면 계약 종료를 하고 명도 요구를 해야 합니다.

 

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보증금이 초과하는 경우에도 상가 임대차 보호법은 적용이 되며 차임의 증액은 민법 628조에 따릅니다.

 

민법 제628조(차임 청구권)

임대물에 대한 공과 부담의 증감 기타 경제사정으로 인하여 약정 한차임이 상당하지 아니하게 된 때에는 당사자는 장래에 대한 차임의 증감을 청구할 수 있다.

 

계약기간 중 차임의 증감을 청구하였음에도 임차인이 묵시적 갱신도 갱신이라고 하며 임대료 인상 합의도 안 해주면서 나가지도 않고 버티는 경우는 명도소송을 진행하여 해결해야 합니다.

 

임대차보증금 부당이득금 [대법원 2018.3.15 선고 2015다 239508,239515 판결]

"임대차 계약을 할 때에 임대인이 임대 후 일정 기간이 경과할 때마다 물가 상승 등 경제사정의 변경을 이유로 임차인과의 협의에 의하여 차임을 조정할 수 있도록 약정하였다면 그 취지는 임대인에게 일정기간이 지날 때마다 물가 상승 등을 고려하여 상호 합의에 의하여 차임을 증액할 수 있는 권리를 부여하되 차임 인상요인이 생겼는데도 임차인이 인상을 거부하여 협의가 성립하지 않는 경우에는 법원이 물가 상승 등 여러 요인을 고려하여 정한 적정한 액수의 차임에 따르기로 한 것으로 보아야 한다."

"한편 임대인이 민법 제628조에 의하여 장래에 대한 차임의 증액을 청구하였을 때에 당사자 사이에 협의가 성립되지 아니하여 법원이 결정해주는 차임은 증액 청구의 의사표시를 한때에 소급하여 그 효력이 생기는 것이므로 특별한 사정이 없는 한 증액된 차임에 대하여는 법원 결정 시가 아니라 증액 청구의 의사표시가 상대방에게 도달 한때를 이행기로 보아야 한다."

 

위 판례와 같이 임차보증금 부당 이득금 증액 청구 효력은 증액 청구 의사표시가 상대방 임차인에게 도달 한때에 효력이 발생하는 것이지 법원에서 판결로 결정해준 때가 아님도 알고 있다면 상호 분쟁에서 자유롭게 될 것입니다.

 

따라서 임대인은 차임을 올릴 수밖에 없는 이유를 들어 임차인에게 통지를 하고 임차인이 거부를 하면 이때 비로소 법원에 소를 제기하여 판결을 받으면 됩니다.

임대인에게 차임 증액 청구권이 있듯이 임차인에게는 감액청구권이 있습니다. 코로나로 어려운 이때 임차인 입장에서는 차임 감액 청구를 할 수 있지만 감액 청구를 요구한 임차인은 거의 없을 것 같습니다.

 

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정리하면 10년이 지난 임대차의 경우 계약갱신청구권은 소멸하여 계약기간 갱신 요구는 할 수 없으며, 임대인이 신축을 하고자 할 때는 계약을 종료하고 명도를 요구하면 되고 차임증감의 청구는 임대인 임차인 모두 가능하다는 것입니다.