헌집 줄게 새집 다오 재건축 추가 분담금

헌 집 줄게 새집다오 재건축 재개발에 있어 추가분담금을 예상하는 것은 투자판단이나 소유자인 조합원으로서 분양에 참여 여부를 결정하는 주요 요소이다. 헌 집 줄게 새집다오 재건축 추가분담금에 대하여 알아두면 삶에 도움이 되고 부자가 되기 위한 한 걸음 앞설 수 있을 것이다.

 

재건축에서는 무상 지분율과 관련하여 대지지분 크기부터 파악을 해야 된다. 새집(분양)은 대지지분에 무상지분율을 적용하기 때문이다. 무상지분율은 대지지분을 기준으로 추가 분담금 없이 조합원이 분양을 받을 수 있는 평형을 나타내는 면적 비율이다.

 

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헌 집 줄게 새집다오 재건축 추가 분담금

 

무상지분율을 알면 무상으로 배정받을 수 있는 평수와 넓은 평형으로 갈 때 추가 분담금을 예측할 수 있다. 무상 지분율은 조합원의 금전적인 부담에 직결되는 것으로써 용적률 분양가 공사비에 따라 좌우된다.

 

예를 들어 해당 재건축 정비구역 내 무상지분율이 125%이고, 갑(甲) 소유 헌 집 아파트의 대지 지분이 66㎡라고 하면 82.5㎡ (= 66 x 125%) 면적으로 추가 분담금 없이 새집 아파트에 입주할 수 있다.

 

* 새집면적(분양) = 대지지분 x 무상지분율

* 대지지분 = 대지권의 목적인 토지면적 x 대지권 비율

 

무상지분율은 개발순이익(총 분양수입- 총공사 지출비)을 평당 분양가로 나누어 환산된 전체 무상지분면적을 다시 총 대지면적으로 나누고 백분율로 표시한 것이다.

 

대지지분은 정비구역 아파트 단지 전체 면적에 대한 가구수별로 나누어 등기사항에 표시된 면적이다. 대지지분이 많다는 것은 헌 집의 용적률이 낮아서 더 많은 새집을 지을 수 있다는 것으로 추가부담금이 없거나 적을 수 있어 사업성이 좋다는 것이 된다.

 

대지지분을 확인 할때는 등기사항 증명서상 토지 전체면적과 대지권 비율의 분모가 같은지 같지 않은지 확인을 하는 것이 중요하다. 토지면적이 여러 개 일 경우도 있는데 이때는 대지권이 소유권인지 지상권 혹은 임차권 대지권이지 확인이 필요할 때가 있으므로 소유권에 관한 대지지분을 적용해야 한다는 점에 주의하여야 한다

 

1, 새집 입주 추가 분담금

 

첫째 지분에 의한 추가 분담금 예측이다.

 

위 예시에서 볼때 해당 정비구역 내 헌 집 갑(甲)의 대지지분은 20평(66㎡)이고 무상 지분율이 125% 이므로 새집 아파트의 분양평수는 25평(82.5㎡) 임을 알 수 있었다.

 

만약에 대지지분 20평의 조합원인 갑(甲)이 아파트 분양신청(관리처분)을 30평으로 하였다면 5평(= 분양신청 30평 - 무상지분 평수 25평)에 대한 추가 분담금을 내야 하는 것이고, 25평을 분양 신청하였다면 추가부담금 없이 헌 집 주고 새집으로 무상 입주할 수 있는 것이다.

 

이때 평당 분양가가 3,200만 원으로 가정하면 30평 분양신청을 하였을 때 160,000,000(= 5평 x 32,000,000) 원 추가부담을 하게 된다.

* 추가분담금 = [분양신청면적 - 무상지분면적] x 평당 분양가

 

따라서 대지지분과 무상 지분율을 파악을 하면 추가부담금을 내야 하는지 아니면 새집과 함께 환급(청산금)을 얼마나 더 받을 수 있는지 대략적으로 예측을 할 수 있는 것이다.

 

 

둘째, 종전자산 평가에 의한 추가부담금 예측이다.

 

종전자산 평가금액(감정가)과 비례율 새집 분양 가격을 알면 추가 분담금을 알 수 있다.

 

새집 30평의 분양가가 9억6천만원이고, 헌 집 평가액(종전자산평가액)이 7억 2천7백만 원, 비례율이 110%이라고 할 때 권리가액은 약 8억 (=7억 2천7백만 원 x 110%)이다

 

그러므로 30평을 분양 신청하였다면 약1억6천만 원( = 분양가 9억 6천만 원 - 권리가액 약 8억)의 추가부담을 하게 된다.

* 추가부담금 = 분양 가격 - 권리가액(=종전자산 평가액 x 비례율)

 

* 권리가액 = 종전자산 평가(감정가)액 x 비례율

* 비례율 = (종후 자산 총가액 - 총 사업비) / 종전 자산 총가액

 

권리가액이란 헌 집을 제공한 조합원으로서 누리는 이익(손실)이 반영된 금액이다. 헌 집의 종전자산평가액에 비례율을 적용한 것이 권리가액이다

 

비례율은 사업성을 나타내는 지표로서 개발이 완료되었을 때 주택(아파트)과 대지 총가액에서 사업에 투입된 총 투입비용을 뺀 금액을 다시 사업 전 주택과 대지의 총액으로 나눈 것으로 비례율이 높을수록 사업성이 높아 조합원에 돌아가는 이익이 커지게 되는 것으로 사업성이 좋다고 하는 것이다.

 

조합원 분양가액에서 권리가액을 빼서 남으면 남는 만큼 돌려받고 모자라면 추가로 비용을 부담하게 된다. 추기 비용 부담을 추가분담금이라고 하는 것이다. 만약 초과이익이 3000만 원 이상 되면 이익의 최대 50%를 세금으로 국가에서 가져가는데 이를 초과이익 환수라고 하는 것이다.

 

이와 같이 조합원 분양가가 조합원의 권리가액보다 크거나 아파트 분양 면적이 무상 지분 면적보다 커서 조합원이 추가로 부담금을 내야 하는 것이 추가분담금이다. 반대로 권리금액이 조합원 분양가보다 크거나 원하는 분양면적이 조합원 무상 지분면적 보다 적으면 조합원이 돌려받게 되는데 이를 청산금(이익금)이라고 한다.

 

 

2. 조합원 추가 부담금은 공사비이다.

 

조합원 분양가에서 권리 가액을 제외한 추가 분담금이 공사 계약금이 된다. 착공 시 계약금 10% 착공 후 4-5개월 간격으로 중도금을 6차례 정도 나누어 내는 경우가 일반적이라 할 수 있으나 조합의 금융 사업비 상태에 따라 무이자 또는 후불제를 선택할 수도 있다.

 

조합원 상황에 따라 대출 실행 가부를 결정 짓고 대출을 하는 경우 조합원은 자서를 하여야 한다. 만약에 시공사 선정 시 시공사에서 사업을 수주하기 위하여 잔금 100% 조건을 내세울 수도 있으므로 이런 경우는 자서 없이 잔금 100% 납부 조건으로 할 수 도 있는 것이다.

 

재건축은 사업 진행에 미치는 많은 요인이 있기 때문에 무조건 신속한 사업 진행만이 답이 될 수 없다 하겠다. 특히, 추진주체가 조금이라도 옆길로 눈을 돌리면 그로 인하여 발생되는 피해는 고스란히 조합원의 부담이 되는 것이다.

 

정비구역 재건축 단지 내 조합원 간 의견 합치가 안되어 사업기간이 늘어지면 공사비 등이 증가하게 되며 사업성이 떨어져 사업 초기 예상하는 분담금액이 증가하게 되어 분쟁의 원인이 되므로 추진 주체는 조합원의 의견이 충분히 반영하여 사업을 추진하여야 하는 것이다.

 

보통 재건축과 재개발을 혼돈하는 경우가 많은데 재건축은 아파트 단지와 같이 기반시설이 양호한 곳에서 개별성을 갖고서 조합이 사업을 진행하는 것이고 재개발은 기반시설 등 주거환경이 열악한 주택들을 수용이나 환지의 방식으로 공공성을 갖고서 개발을 하는 것이므로 혼돈을 하여서는 아니 되겠다.

 

재건축은 정비구역이 지정되고 이후에 조합설립 등 재건축 추진에 동의하지 않고 반대하면 조합원 자격이 없어 추후 현금청산 대상자가 되지만 재개발은 자신의 찬반 의사와 무관하게 조합원이 된다는 점에서 커다란 차이가 있다

 

끝으로 투자자로서 개발지 임장은 개발 후 미래 청사진을 상상하며 임해야 하며, 사업 진행 사항, 예상기간, 비대위 활동과 강성 유무의 성향 파악, 현금청산자 비율, 조합정관에 따른 근생, 과소 필지 소유자의 입주권 가능 여부 외부 투자자들의 승계 비율 등의 정보 입수가 필요할 것이다.

 

고목

 

이상 헌 집 줄게 새집다오 재건축 추가분담금에 대하여 알아보았다. 위 무상지분율 종전자산평가액 등 기본 개념만이라도 숙지함으로써 투자나 분양에 참여 판단 여부 기초로서 활용함으로써 알아두면 삶에 도움이 되고 부자가 되기 위한 한걸음 앞설 수 있을 것이라 하겠다.