신혼부부 전세집 마련 주택 미등기 전세

신혼부부 등이 전셋집을 마련함에 있어 선호하는 아파트 빌라 등 새 집은 미등기 전세일 가능성이 높습니다. 미등기 전세란 아파트, 주거용 오피스텔, 빌라 등 신축 주택 수분양자에게 소유권 이전이 되지 않은 상태에서 전세 계약을 하는 것입니다.

 

미등기 전세계약을 하는 경우에도 일반 전세계약과 마찬가지로 전세자금 대출이 가능한지, 계약 상대방을 누구로 해야 하는지, 계약금 등 전세보증금을 누구에게 지급을 해야 하는지와 같은 계약을 하면 주의해야 할 사항이나 확인해야 할 사항이 무엇인지 주 관심대상이 될 것입니다.

 

 

신혼부부 전셋집 마련 주택 미등기 전세

 

아파트 등 주택을 신축하면 땅 소유자인 시행사 또는 건축주가 건물 소유권 보존등기를 마친 이후 수분양자에게 소유권 이전 등기가 됨으로써 비로소 소유권 공시가 완료됩니다.

미등기 전세는 소유권 이전 등기가 완료되기 전 전세계약을 하는 것이므로 전세 계약 당사자인 소유자 확인뿐만 아니라 전세계약 진행할 때 여러 가지 확인할 사항들이 있습니다.

 

1. 미등기 전세도 전세자금 대출이 가능한가?

 

분양을 받은 아파트 입주는 시행사가 아파트 사용승인(준공 완료)을 받은 후 소유권 보존등기를 하고, 수분양자의 잔금 납부가 완료되면 할 수 있습니다. 이때 실질적으로 소유권 이전 등기는 입주 후 일정기간이 지나서 비로소 완료됩니다.

 

일반적으로 수분양자는 거주를 하지 않는 한 전세 계약을 하면서 전세보증금을 이용하여 잔금을 납부할 것입니다. 수분양자가 분양 잔금 납부를 완료하지 않는 한 아파트 입주를 할 수 없습니다. 미등기 전세계약을 한 전세권자도 마찬가지로 수분양자가 분양 잔금을 납부 완료하여야 비로소 전세계약을 근거로 입주할 수 있는 것입니다.

 

그러므로 신축 미등기 전세자금 대출은 수분양자인 임대인이 잔금 완료 후 해당 법무사가 등기신청이 완료된 이후 시점에서 이루어질 것이므로 물론 진행은 동시에 진행할 것입니다만 권리 순위에 있어 전세보증금은 후순위가 될 수밖에 없습니다.

 

미등기 전세는 결과적으로 전세권자가 임대인을 위하여 대출을 일으키며 이자를 납부하게 되고 임대인은 이자 한 푼 지급하지 않고 잔금 납부를 할 수 있게 되는 것이라 할 수 있습니다.

임대인에게는 유리하고 임차인은 후순위이므로 목적 부동산이 경매에 넘어갈 경우 보증금 전액 회수가 불가할 수 있는 위험 부담을 지게 됩니다. 이러한 위험 부담에 대하여 극복할 자신이 있거나 대안이 있는 경우라면 미등기 전세는 진행해도 될 것입니다.

 

이와 같이 미등기 전세는 소유권 이전등기 이전에 전세 계약을 하는 것으로 미등기 아파트 등의 주택도 전세자금 대출은 가능합니다만 전세자금 대출은 사용 승인일로부터 일정기간 (보통 1년)이 초과되지 않아야 합니다.

은행마다 조건과 제반 요구서류가 상이 할것이므로 미등기 전세를 얻으려는 사람은 전세대출 가능 여부를 전세 계약하기 전에 반듯이 시행사의 지정 은행 또는 자신의 주거래 은행에 미리 확인을 하여야 합니다.

 

 

2. 미등기 전세 계약 확인할 사항은 무엇인가?

 

미등기 전세는 수분양자에게 소유권 이전이 안되어 있으므로 등기부등본이 없어서 소유자 확인을 할 수 없습니다. 그러므로 분양계약서상 소유자가 계약 당사자인지, 분양 계약서는 진짜인지 가짜인지 여부가 검증 확인되지 않는 한 매매계약뿐만 아니라 전세계약은 위험에 노출됩니다.

실제로 계약금만 받고 연락 두절이 되는 매매나 전세 사기 사건이 발생되어 왔으므로 주의해야 합니다.

 

소유권 이전까지는 잔금 완료일로부터 보통 2-3개월 이상 소요되므로 소유권 이전 미등기 상태하의 전세 계약은 전세 계약자가 전세권을 설정하고 싶어도 할 수 없습니다. 혹시나 보증금을 떼일까 걱정을 할 수밖에 없는 것입니다. 그러므로 계약 전에 다음을 꼭 확인한 후 이상이 없다고 판단될 때 전세계약을 하여야 합니다.

 

첫째, 분양권 전매가 가능할 경우 소유자가 바뀌는 경우가 발생되므로 임대를 하려는 사람이 진정한 수분양자인지 확인은 필 수입니다.

 

소유자 확인은 분양계약서 자체만으로는 부족하므로 시행사 또는 대행사 사무실을 방문하여 분양 계약서 진위와 현 소유자 인적사항 전화번호를 반드시 확인하여야 합니다. 분양계약서 소지자가 실제 공급계약서를 작성하였는지 실제의 권리자 인지 확인을 해야 하는 것입니다.

 

찐 소유자로서 옵션을 포함한 분양대금 등 연체 사실이 없는지 꼼꼼하게 확인을 한 이후가 아니라면 계약을 하면 안 됩니다. 분양계약서상 수분양자로서 소유자 확인이 되더라도 잔금 지급일까지 중도금 잔금 등 미납이 되어 있다면 계약이 해지될 수 있기 때문입니다.

 

공인중개사 등의 전문가 도움 없이 무턱대고 계약을 하였다가는 보증금을 날 릴 수 있다는 점 알고 있어야 할 것입니다. 신규 주택 분양시장에서 흔히 일어나는 전세 사기는 계약금을 편취 후 도망가는 사고입니다.

 

둘째, 임대인이 문제없이 잔금을 납부하고 소유권을 이전받을 수 있는지 확인하여야 합니다.

 

분양 대금뿐만 아니라 옵션 등에 대한 미납금이 있는지 반드시 확인을 하여야 합니다. 미납이 있는 경우 가압류 가처분 등의 제한이 있을 수 있고 경우에 따라서는 분양 계약이 해제될 위험이 있을 수 있기 때문입니다.

 

중도금 대출 금액이 얼마인지 잔여금은 얼마인지, 분양대금은 연체 없이 제때 내고 있었는지 또는 연체로 인하여 가압류 가처분은 없는지, 이로 인하여 분양계약 해지 염려는 없는지에 대하여 시행사 또는 분양 대행사를 통하여 반드시 확인을 하여야 하는 것입니다.

 

가압류 가처분이 설정되어 있다면 소유권 이전등기를 할 수 없습니다. 이러한 경우에는 분양 계약자와 체결한 전세 계약은 무효가 되므로 반드시 잔금 시점에 보증금으로 잔금 완납 조건을 특약으로 명시하고, 잔금과 동시에 시행사에 잔금이 납부 완료가 되었는지 확인을 하여야 하는 것입니다.

전세보증금과 수분양자인 임대인의 융자금액 합이 일정 이상 넘는지 여부도 확인을 할 필요가 있습니다.

 

대출규제와 금리인상 여파로 잔금 미납 위험이 높아지고 있으므로 신규 입주 아파트 전세는 특별히 주의를 하여야 할 때라고 할 수 있습니다. 잔금 미납 등의 이유로 분양 계약이 해지되는 등 소유권 확보를 못하거나 소유권에 관한 제한이 발생할 경우 계약 무효 손해배상 위약금 청구를 할 수 있도록 전세계약에 특약사항을 명기하여야 할 것입니다.

 

셋째, 전세계약 후 보증금은 위험부담을 줄이기 위해서 에스크로우 제도를 이용할 필요가 있습니다.

 

미등기 전세계약(매매 계약 포함)은 소유주 전화번호 확보 후 소유자 확인을 거쳐 소유자와 직접 입회하에 계약하여야 합니다. 또한 계약금 등은 반듯이 계약서상 실제 수분양 소유자 또는 지정은행으로 송금해야 합니다. 위험 부담을 줄이기 위해서는 에스크로우 제도를 이용하면 좋습니다.

 

이렇게 하는 이유는 임대인이 전세보증금을 잔금 납부에 사용하지 않고 다른 데에 유용하면 분양 대금이 미납됨으로써 계약 해지가 되는 경우가 발생할 우려가 있으므로 이를 예방하기 위한 것으로 이점은 특히 주의하여야 합니다.

불가피하게 거래 중개사에게 일임을 하는 경우 책임지고 하도록 하고, 불이행에 대한 무효 특약과 손해배상 책임에 대하여 구체적으로 계약서에 명기하여야 합니다.

 

전세보증금으로 잔금을 납부할 예정이라면 잔금 날 은행 등 동행하는 등의 방법으로 실제 납부하는지 확인을 하여야 합니다. 임대인(수분양자)이 중도금 대출을 받고, 전세보증금으로 잔금을 치르게 되는 경우에는 전세보증금이 반듯이 잔금으로 대신되는지 납부은행에 동행하여 확인을 하여야 하는 것입니다.

 

전세보증금이 은행에 입금되도록 시행사 또는 대행사의 지정 법무사 및 소유자와 잔금 처리 은행을 함께 방문 확인과 동시에 소유권 이전 진행이 동시 이행되도록 하여야 할 것입니다.

 

고목

 

에스크로우제도는 권리 이전과 대금 지급을 제3의 독립적인 ESCROW회사가 대행하는 것으로 권리를 이 전하는 사람과 이전받으려는 사람 사이에서 권리를 이전받으려는 사람에게서 돈을 받아서 갖고 있다가 이전시키려는 권리가 완료된 것을 확인 후 돈을 건네주는 제도입니다.

 

 

이상 신혼부부가 전세집을 마련하는 데 있어 주택 전세를 구하면서 맘에 드는 집에 대하여 미등기 전세계약을 하여야 하는 경우 전세보증금 대출관계와 전세계약 시 확인을 할 사항에 대하여 알아보았습니다. 미등기 전세계약을 함에 있어서 보증금을 떼일지 모른다는 불안감 등을 해소하는 데 있어 위 글이 도움이 되었으면 좋겠습니다. 다음 기회에는 미등기 전세의 전세보증금 반환보증과 주택임대차 보호법 적용에 대하여 다시 알아보겠습니다