토지투자 왜 자연녹지지역을 알아야 할까?

토지투자는 왜 자연녹지지역일까? 자연녹지지역에 투자하는 이유를 알아봅니다. 본인이 현재 투자목적으로 땅을 소유하고 있거나 경매나 매매 등으로 소유하고 싶은 땅이 있다면 제일 먼저 고려해보아야 할 것은 무엇일까요?

 

개발 가능성이 있는가 개발한다면 소요기간은?

건축행위 가능한가?

가능하면 어떤 건물을 지을 수 있을까?

 

 

 

고려해 볼 사항은 여러 가지가 있겠지만 무엇보다도 그 땅에 대하여 어떤 이용가치가 있는지, 어떻게 개발을 할 수 있는지, 개발을 할 수 있어도 개발기간이 얼마나 소요될지, 건물은 지을 수 있는지 등등을 알아야 앞으로의 전망이나 현재의 가치를 확인하고 투자 적정성을 판단할 수 있을 것입니다.

 

토지투자에 대한 관심은 주로 계획관리지역과 자연녹지지역 그리고 농림지역인데 이중 농림지역은 경지정리가 안된 상대농지를 주의 깊게 살펴보아야 합니다. 경지정리가 된 지역이라면 농업목적 외 어떠한 행위도 할 수 없기 때문에 그렇습니다.

 

또한 투자 시 고려할 점은 현재의 토지모양이 아닌 미래가치를 잘 판단해 보아야 하는데 주변 환경 입지 교통 등을 분석하여 앞으로 어떻게 변화되고 활용될 것인지 예측을 해봄으로써 미래가치 수익이 발생될 것인지 아닌지를 가름해 볼 수 있는 것입니다.

 

일반적으로 토지 가치를 높여주는 것은

• ① 도로의 신설 등의 개발 호재
• ② 대규모 수용하는 개발지의 주변
• ③ 인구의 유입이 많은 지역
• ④ 규제가 풀리는 지역
• ⑤ 용도 변경 가능성이나 변경되는 지역 등입니다.

 

위와 같은 지역은 못생긴 땅, 맹지, 경관이 좋지 못하더라도 입지나 개발, 교통환경에 따라 가치는 천차만별 차이가 나기 마련입니다

녹지지역은 건축행위 제 한 등 많은 개발행위 제한이 따르므로 인하여 개발 가능성이 낮은 것이 사실인데, 왜 투자자자들은 자연녹지지역에 관심을 가질까요?

 

그것은 녹지지역의 자연경관 보존을 유지하기 위해서는 개발 가능성이 낮은 것은 사실이지만 녹지지역은 도시지역 내에 있으므로 도시지역이 확장될 때 자연녹지지역이 주거지역 등과 같이 용도가 변경되면 건폐율 용적률이 상승하게 되고 자연스럽게 지역의 지가가 크게 상승될 것이므로 적은 투자로 높은 수익을 기대할 수 있기에 그렇습니다.

 

그러므로 이런 지역에서의 토지투자 최상의 고려사항은 개발 가능성 확인과 개발기간이 어느 정도 소요될 것인가를 파악하는 것일 겁니다.

 

오늘은 이에 일반 투자자자들 모두가 알고 있는 내용들이지만 다시 한번 도시지역의 4가지 용도지역 중 투자자들의 관심이 높은 제한적이지만 개발이 가능한 자연녹지지역에 대하여 정리해 봅니다

 

자연녹지지역의 가치 이해

 

녹지지역이란 도시계획구역 안에 자연환경을 보전하거나 개선하고 공해나 재해를 방지하여 양호한 도시경관의 향상을 목적으로 설치한 지역으로 계획관리지역보다 더 강한 규제가 적용되는 지역으로 녹지지역은 보전녹지지역 생산녹지지역과 자연녹지지역으로 구분됩니다.

 

이중 자연녹지지역은 자연환경 농지 산림을 보호하고 도시의 무질서한 확산을 방지하기 위해 국토의 이용에 관한 법률로 지정한 녹지지역의 하나로서 불가피한 경우 녹지공간의 보전을 해치지 않는 범위 안에서 제한적으로 개발이 가능한 지역입니다.

 

자연녹지지역 건축 행위는 각 지자체 조례에 따라 차이가 있으나 자연녹지지역의 건폐율은 20% 이하 용적률은 100% 이하의 제한을 받아 보통 4층 이하의 건물만을 건축할 수 있다고 보면 되겠습니다.

 

자연녹지지역에서의 건축할 수 있는 건물들 단독주택
제1,2종 근린생활시설
종합병원 병원 치과병원 한방병원을 제외한 의료시설
교육연구시설(직업훈련소 학원 제외)
노유자시설, 수련시설, 운동시설
창고
동물 및 식물 관련 시설
분뇨 및 쓰레기 처리시설
교정 및 국방시설
방송통신시설
묘지 관련 시설
관광휴게시설 만을 건축할 수 있습니다

 

자연녹지라고 해서 모두 개발될 가능성이 있는 것은 아닙니다.

자연녹지는 장차 도시개발이 확대됨에 따라 단계적으로 개발될 유보 지적 성격도 있고, 도시지역의 자연경관을 유지하기 위해서 필요하기 때문에 실제 개발 가능성이 없는 녹지 지역도 있습니다.

 

긍정적인 면으로 도시지역이 확장된다면, 자연녹지가 주거지역이나 상업지역으로 용도가 변경되는 경우도 있지만, 변경 여부는 해당 지자체만 알 수 있으므로 투자 시에는 최악의 시나리오까지도 생각해 보아야만 합니다. 개발 가능성이 없는 자연녹지 지역이라면 투자금이 장기간 묶이게 됩니다.

 

자연녹지는 건폐율 20% 용적률 100% 이내에서 지자체 조례로 정한 범위 내에서 개발 가능하지만, 또한 지자체마다 경사 몇% 이상, 고도 몇 미터 이상, 임목도(나무가 얼마나 있는지) 몇 % 이상은 개발행위를 금하고 있기도 합니다.

 

따라서 자연녹지라고 해도 현지 지형을 살펴야 하고, 지자체 조례를 검토해 봐야 하고, 개발 가능지라고 해도 도시 확산의 속도에 비추어 일정 기간 내 개발될 잠재력이 있는지 평가해 봐야 합니다.

 

양평두물머리

 

또한 자연녹지지역은 건폐율/용적률도 타 용도지역에 비해 적으면서도, 건축 시 제한사항도 많으므로 투자목적을 정확히 정하고, 건축이 목적인 경우에는 해당 지자체에 문의하여 해당 업종의 건축과 영업이 가능한지 반드시 확인하여야 합니다.

 

 

 

따라서 도로여건, 기존 도심과의 연계성, 주변여건 등을 고려하여 1차적으로 판단 후, 해당 지역이 인구가 증가하거나 새로운 도시계획의 수립으로 도시지역이 팽창하는 지역인가 철저하게 분석하고 판단해 보아야 할 것입니다. 실제로 도시계획이 잡혀있어도 개발의 진행은 수년간 정체되는 사례도 있으니 유의하여야 합니다.