상가가격 분석기초 분양가격 산정하기

적정가격 산정,1층평균단가산정, 지하1층30-40% 또는 40-50%, 층 1층 35-45%, 3층 1층 20-25% 25%선을 넘지 말아야 한다. 최상층인 스카이층을 제외한 4층이상은 20% +-

 

강남언주 신규오피스텔 유닛

 

상가가격 분석기초 분양가격 산정하기

상가의 유형?
근린상가 복합상가 주상복합상가 테마쇼핑몰 스트리트형상가 로 구분이된다

 

상가분양가격 산정 고려사항은?
사업지 입지, 주변상가 매매가 임대가의 상대적 비교 검토, 정면 측면 후면 내부입지 호실과 출입구 고객동선 보정치 적용, 신규상품 프리미멈 고려 시행사 수익성
1층분양가 책정이 가장 중요
스카이층 전망 조망권확보 차별화된구조

 

상가임대가산정

주변시세참고하되 기준수익률7%로함, 신구상가 프리미업 감안 수익류을 약간 높인다

9-10%이상은 무리가 될수도 있으나 대출금을 적용산정하거나 기대임대수익률 적용할경우 는 가능/상권형성된곳 주변경쟁상가 임대가 형성된곳은 가능/ 주변시세 수익률 6%이하 입지 상가 수익률 7%아래로 산정 임차인을 구할 수 있다

 

이럴경우 분양가를 조금 낮추어서 수익률을 맞추는방안을 시행사와 협의

결론 임대가 산정은 분양매매가의 60%임대가로 산정 이중 20-30%를 임대보증금으로 나머지 7-80%의 1%를 월세로 환산한다

중급상권지 입지의 예 분양가 5억일경우

임대가는 3억-3억5천(60-70%)

이중25%선인 7,500만원을 보증금으로 하고 나머지22,500만원의1% 225만원을 상가 월세로 한다

이경우의 수익률은 7%가 된다

월세가 부담스럽다면 월세10만원당 1,000만원으로 산정 하여 보증금에 산입 적용한다

강남지역의경우 수익률이 1%도 나오지 않더라도 투자자가 몰리며 상가도 분양이 잘되는 이유는 수익성상품보다는 그보다 더 큰 시세차익이라는 커다란 투자 수익이 발생되기 때문이다

 

대형 쇼핑몰은

분양가격외 개발비가 있는데 개발비는 분양가에 포함되지 않으므로 상가 분양시 피분양자는 본인이 부담해야 하는 놓치기 쉬운 개발비를 분명히 알고 있어야 추후 발생할지도 모르는 분쟁을 피할 수 있다

여기서 상가 개발비란 보통 전문 테마상가 대형쇼핑몰 등 을 분양 받을 때 분양가 이외에 시설비나 인테리어비용 등 업종에 맞게 들어 가는 비용이다

테마상가 쇼핑몰은 입지여건도 중요하고 상가규모 무시할 수 없지만 상권이 자리잡기까지 광고 전단지 각종이벤트에드는 홍보지 인테리어 비용까지 포함시켜 피분양자에게 비용을 부담시키게 된다

 

수수료매장

상가임대시 임대가를 산정하지 않고 임대상가의 월매출액에 대하여 일정한 %를 적용하여 산정하며 대부분 장기 계약을 한다 이방법은 메이져 (1군)업체들이 상가 임대시 선호하는 방식이며 주로 패밀리레스토랑 같은 엥커업종들을 상가에 입점시킬때 주로 사용한다

따라서 상가임대평수도 대형이며 상가소유주 입장에서는 신뢰 할수 있는 업체의 브렌드업종을 장기간 유치할 수 있어 안정적이라 할 수 있다