재건축단지 내 주택임대 2년 임대차기간 보장 될까? 안될까?

재건축 지역 단지 내 주택을 전월세 계약(이하 임대차) 할 경우 계약서에 '관리처분계획인가 시 임대차가 종료한다'는 약정으로 임대차 계약을 합니다. 이때 임차인은 주택임대차 보호법 상 2년간의 임대차기간 보장을 받을 수 있는지 여부입니다.

 

어떻게 생각하세요?

보장이 될까요? 안될까요?

 

결론은 될 수도 있고 안될 수도 있습니다.

 

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재건축 지역 주택, 아파트 등을 전세나 월세로 임차할 계획이 있거나 임대인으로서 임대를 할 계획이신가요? 그렇다면 이 글을 끝까지 읽어보시고 도움이 되시길 바랍니다.

 

재건축단지 내 주택임대 2년 임대차기간 보장

 

관리처분계획인가일 전 후 어느 시점에 계약을 하였는지에 따라 주택임대차 보호법상 2년 임대차기간 보장 여부를 판단할 수 있습니다 그러므로 임차를 하는 입장에서는 재건축 단지 내 진행상황을 알고서 계약을 해야 합니다.

 

임차인이 2년 거주 보장을 판단하기 위해서는 재건축 추진단계가 조합설립 단계인지 사업시행인가 단계인지 관리처분 인가 단계인지 현 계약시점에서 어느 단계에 있는지를 알아야 한다는 것입니다. 물론 계약에 관여하는 공인 중개사로부터 재건축 진행상황 설명을 듣겠지만 임차자의 입장에서는 계약 후 임차기간 2년이 보장되느냐 아니냐는 중요한 문제입니다.

 

재건축 지역 단지 내 아파트 등 주택임대의 2년 임대차 보장기간에 대하여 관리처분계획인가일 이전의 계약과 이후의 계약으로 구분하여 임대차 보장기간을 확인하겠습니다.

 

1. 관리처분계획인가일 이전의 임대차 계약

 

주택임대차 보호법은 임차인을 위한 법으로서 이법 규정(제10조)에 위반된 약정으로 임차인에게 불리한 것은 효력이 없습니다. 또한 '기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년(제4조 제1항)으로 봅니다.

 

예를 들자면

직업상 등의 사유로 1년 후 이사를 해야 할 것으로 예상이 되어 계약 당시 임차기간을 1년으로 정하였으나 사정이 바뀌어 이사할 필요가 없어져 그대로 그 집에서 살고자 하는 경우 임대인이 계약기간이 끝나감에 따라 집을 비워줄 것을 요구하더라도 임차인은 집을 비워주지 않고 임차기간 2년을 주장할 수 있다는 것입니다.

 

즉 임차기간을 1년으로 계약했더라도 임차인은 2년 임차기간이 보장된다는 것입니다.

 

여기서의 쟁점은 '관리처분계획인가시 임대차가 종료한다'로 정한 약정이 임차인에게 '불리하냐' '아니냐'입니다.

 

불리하다면 이 약정은 임차인에게 불리한 것으로 무효입니다. 이 의미는 임대차 종료 없이 2년간 임차기간이 보장된다는 것입니다. 이렇듯 '관리처분계획인가시 임대차가 종료한다'라는 약정은 특별한 사정이 없는 한  임차인에게 불리한 것으로 임차인은 무효를 주장할 수 있습니다.

 

그러므로 임대인의 입장에서는 특별한 사정을 만들어야 합니다. 다시 말해서 약정에 '관리처분계획인가시 임대차가 종료한다'라고 정하면서 그 대가로 보증금이나 월세를 파격적으로 저렴하게 하는 등의 약정을 함께함으로써 임차인만 불리한 것이 아니고 임대인으로서도 이득을 포기하며 임차인을 위한 행위가 있었음을 구체적으로 명시한 약정을 하는 것입니다.

 

따라서 재건축 지역에서 관리처분계획인가 전 주택 임대차 계약을 하더라도 임차인에게 일방적으로 불리한 약정이 없는 한 2년 임대차기간 보장을 받지 못하고 '관리처분 인가 시 임대차기간이 종료된다'라고 보아야 합니다.

 

2. 관리처분계획인가일 이후의 임대차 계약

 

관리처분 인가를 받은 경우에 지상권 전세권 설정계약 또는 임대차 계약의 계약기간에 대하여 주택임대차 보호법의 기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 한 임대차는 그 기간을 2년으로 보는 규정을 적용하지 않는다고 규정이 되어 있습니다.

 

주택임대차 보호법은 특별법으로서 임차인에게 불리한 것은 무효로 규정하고 있으나 도시 및 주거환경정비법은 주택임대차 보호법에 대하여 특별법의 지위를 가지므로 관리처분계획 인가일 이후의 주택임대차 경우에는 2년간의 주택임대차기간 보장을 받지 못함을 알아 야 할 것입니다

 

관리처분계획인가일 이후에는 임차인은 주택 철거계획에 따른 철거 이전까지가 최대로 거주할 수 있는 기간이므로 보증금 등의 싼 이점을 이용하여 전월세 계약을 재건축단지 지역에서 한 경우라면 계약 전 철거계획이 어떻게 되는지를 확인하고 계약을 한다면 도움이 될 것입니다.

 

임대인의 입장에서는 임대차 계약 약정사항에 재건축 진행단계 즉 관리처분 인가일 이후의 전월세 계약임을 명시함으로써 2년 보장 임대차 보장기간에 대한 다툼이 발생되지 않도록 하여야 할 것입니다.

 

재건축아파트

 

이상 재건축 지역 재건축단지 주택의 전월세 임대차 계약을 함에 있어 2년 임대차 보장기간의 보장에 대하여 알아보았습니다. 관리처분계획인가 쉽게 말해서 분양계획인가일 이전과 이후 계약에 있어 임대차 계약 약정을 어떻게 하느냐에 따라 2년간의 임차기간 보장과 관련한 분쟁이 발생이 될 수 도 있음을 전월세를 내놓는 분이나 구하는 분 모두가 알고 계셨으면 좋겠습니다.