임대차 계약갱신요구 무시한 임대인 실거주 매매거래 명도 분쟁

임차기간 만료 전에 거주 임차인이 계약갱신 요구를 하였음에도 불구하고, 이를 무시하고 임대인이 해당 부동산을 매매함으로써 매매거래 계약 후에 명도 문제로 법정 다툼이 진행 중인 아래의 판례를 보면서, 부동산 거래계약에서 임대차 계약갱신청구권 행사 여부 확인의 중요성을 알아보겠습니다.

 

부동산 거래의 목적은 무수히 많지만

실거주나 재건축 목적으로 매매계약을 하거나,

임대차 목적의 임대차 계약을 함에 있어서 거래당사자들에게 필요한 이야기이므로 끝까지 읽어보시기 바랍니다.

 

임대인이 임차인의 계약갱신 요구에 대하여 갱신 거절할 수 있는 9가지 사유가 주택임대차 보호법 제6조의 3에 규정되어 있는데 그중에서 재건축(제7항)과 실거주(제8항) 관련 조문은 다음과 같습니다.

 

제6조의3(계약갱신 요구등) 7. 임대인이 다음 각목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는경우 가. 임대차 계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간등을 포함한 철거 또는 재건축계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따를는 경우 나. 건물이 노후, 훼손 또는 일부 멸실이 되는 등 안전사고의 우려가 이있는 경우 다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우 8. 임대인(임대인의 직계 존속, 직계비속을 포함한다)이 목적주택에 실제 거주하려는 경우

 

부동산 거래계약 당사자는 임대차나 매매계약을 하기 전에 반듯이 계약갱신 요구 등의 주택임대차 보호법 제6조의 3 제7항과 제8항과 관련하여 다음과 같이 확인하고서 계약을 한다면 계약 후 분쟁 발생을 사전에 차단할 수 있을 것입니다.

 

임대차 계약의 경우

 

① 임차인은 계약 후 임차기간 중 철거, 재건축 등 예정이 있는지 확인하고,

② 임대인은 철거 재건축 등 예정이 있다면 그 사실을 의뢰 중개사에 알리며,

③ 공인중개사는 이러한 사실에 대하여 확인 설명을 하고, 철거 재건축의 일정 등을 구체적으로 계약서에 명시하여야 할 것입니다.

 

거주 임차인이 있는 매매계약의 경우

 

ⓐ 매도인은 임차인의 계약갱신 요구가 있었는지의 유무 등 임대차 상황을 중개사에게 알리고,

ⓑ 매수인은 실거주 재건축 등과 같은 매수 목적이 맞는지, 계약갱신 청구 행사 여부를 확인하며,

ⓐ 공인중개사는 거주 임차인의 계약 청구권 행사 여부 등 임차 현황, 철거 후 재건축의 계약이라면 명도책임이 매도인 매수인 중 어느 쪽으로 할 것인지 양당사자 합의사항을 확인 설명하고, 양당사자가 알고서 계약하는 것임을 계약서에 명시하여야 할 것입니다.

 

전월세 등 집을 구하려는 임차인,

주택을 임대하려는 임대인,

부동산 매매거래를 하려는 매수인과 매도인, 그리고 거래계약서를 작성하는 공인중개사 모두가

거주 임차인의 계약갱신청구권에 대하여 올바른 이해가 없이 계약을 할 경우에

거래당사자간의 분쟁에서 자유롭지 못하게 됨을 꼭 인지하여야 할 것입니다.

 

주택임대차 보호법상에 규정되어있는 계약갱신청구권은 주거약자인 임차인을 위한 것임을 잊지 마시기 바랍니다.

 

임대차 계약 청구권에 대한 자세한 내용은 첨부하는 이전 글을 보고 오면 좋을 것 같습니다.

2021.01.08 - [부동산정보/개발 · 관리] - 집주인과 세입자가 꼭 알아야 하는 임대차 계약갱신요구권의 모든 것

집주인과 세입자가 꼭 알아야하는 임대차 계약갱신요구권의 모든것

 

임대차 계약갱신 요구를 가벼이 여기거나 확실하게 알지 못하고서 부동산 매매거래 계약을 하면서 임차인과 임대인간의 분쟁이 종종 발생되고 있는 것 같습니다.

 

임대차 계약을 할 때 임차계약기간 중 목적 부동산에 대하여 철거, 재건축 등 예정이라면 구체적으로 계획과 일정을 임차인에게 알리고서 임차인이 충분히 인지한 상태에서 할 것이며,

 

거주 임차인이 있는 부동산을 임차계약기간 중에 매각할 예정인 임대인은 사전에 임차인에게 이러한 사실을 이야기하고 이해를 구하면서 합당한 합의를 해야 할 것입니다.

 

임대인은 임차인의 입장에서, 임차인은 임대인의 입장에서 서로를 배려하지 않는 한 분쟁은 피할 수 없는 것 같습니다.

 

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다음은 계약갱신청구권에 관련하여 법정 다툼을 하고 있는 것으로 1차로 원고 폐소 후 다음의 절차를 진행 중에 있는 사례입니다.

 

다툼의 내용은

거주 임차인이 계약기간 만료 이전에 임대인에게 계약갱신 요구를 한 상태에서 임대인이 임차목적 부동산을 매각하였고,

매수자는 소유권 이전을 하기 전 매매계약에 터 잡아 실거주를 이유로 기존 임차인에게 명도를 요구하였으나,

기존 임차인은 임대인인 전 소유자에게 계약기간 만료 이전에 계약갱신 청구를 하였으므로 명도해 줄 이유가 없으며 계속해서 거주하겠다는 이유로 다툼이 있는 것입니다.

 

판결 사실로 미루어 볼 때

 

실거주 목적으로 문제의 부동산을 매매거래 계약한 매수인은

자신이 실거주할 것이므로 임차인이 당연히 집을 비워줘야 한다고 믿는 주택임대차 보호법의 해석의 오류 또는 알지 못함으로써,

목적 부동산에 거주하고 있는 임차인이 아무런 문제 제기 없이 목적 부동산을 명도해 줄 것으로 생각하여 계약을 하기에 앞서서 매도인에게 임차인이 계약갱신 요구를 했었는지 확인하지 않고 계약을 한 것으로 보입니다.

 

임차인의 입장에서는 임대차의 유효함을 임대인에게 주장할 수 있고, 유효함을 주장하고 있는 한 신규 소유자는 임대차를 승계하며 목적 부동산을 양수했다고 보아야 할 것입니다.

 

양수인은 기존 임차인에게 명도를 요구할 것이 아니라 매도자에게 주장을 하여야 한다고 보며, 실거주를 못함으로써 입게 되는 손해에 대한 배상 요구도 매도자 측에게 하여야 마당 한 것으로 보입니다.

 

중개사의 입장에서는 계약서를 작성하기 이전에 사전에 임차인이 계약갱신청구권을 사용하는지 여부를 임대인에게 확인하여야 하고, 매수인에게 계약갱신청구권 사용 여부에 따라 실거주를 할 수도 있고 없음을 설명하여하는 책임이 있습니다.

 

그러나 확인 설명을 했는지 못했는지는 판결문으로는 확인할 수 없지만 만약 알고서 하지 않았거나 모르고 하지 않았더라도 거래계약에 참여한 공인중개사는 확인 설명의무를 성실히 하지 못한 일정한 책임이 있을 것으로 보입니다.

 

만약 임대차 계약갱신 청구사실을 거래 당사자에게 확인 요구 및 설명을 했으나 매도인 매수인 양당사자가 위험을 감수하며 계약서 작성을 요구하였다면 이러한 사실을 확인설명서에 기재하고, 계약서를 작성하였어야 할 것입니다.

 

판결문만으로는 이러한 사실이 확인이 안 되므로 문제제기만 하는 것으로 하겠습니다

 

아무쪼록 당사자들 간 원만한 해결이 되어 서로 아쉬움 없는 윈윈의 결과가 있었으면 좋겠습니다.

 

수원지법 2021.3. 11 선고 2020가단569230 판결 [판결의 요지] 임대인 甲 등이 임차인 乙과 체결한 임대차계약의 기간이 만료하기 전에 丙 등과 임대차목적물인 부동산에관한 매매계약을 체결한 다음, 乙 이 임대차계약 갱신을 요구하는데도 丙등에게 위 부동산에 관한 소유권이전등기를 마쳐 주었고, 그 후 兵 등이 자신이 실제 거주할것이라는 이유로 乙의 계약갱신요구를 거절하며 乙을 상대로 부동산의 인도를 구한 사안이다. 주택임대차보호법 제6조의3에서 정한 계약갱신요구권은 임차인이 거주할 수 있는 기간을 안정적으로 연장하여 임차인의 주거권을 더욱 강화하기 위해 도입된 것으로서, 임차인의 계약갱신요구 시 임대인은 정당한 사유 없이 거절하지 못한다고 규정하고 있어 위 계약갱신요구권은 임차인이 계약갱신의 의사를 표시하므로써 바로 그 효과가 발생하는 형성권이라고 할것이고, 주택임대차보호법 제6조의3제1항 단서 제8호에서 정한 게약갱신 거절 사유인 '임대인(임대인의 직계존속,직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는경우'는 나머지 각호와 달리 임차인측에서 예측하기 어려운 임대인의 주관적 사유로서, 임차인이 계약갱신요구권을 행사하였음에도 이후 임차목적물이 양도되어 그 양수인이 자신의 실제 거주를 이유로 계약갱신을 거절할 수 있다고 한다면 주거권 강화를 위한 주택임대차보호법의 개정취지가 퇴색되므로, 실제거주를 이유로 한 갱신한 가능여부는 임차인이 계약갱신을 요구할 당시의 임대인을 기준으로 봄이 타당한데, 乙이 계약갱신요구권을 행사할 당시의 임대인 甲 등에게는 주택임대차보호법 제6조의3제1항의 단서 각호의 정당한 사유가 존재하지 아니하므로, 위 임대차계약은 乙의 계약갱신요구권 행사로 인하여 주택임대차보호법 제6조의3제3항에 따라 갱신되었고, 그 후에 임차목적물을 양수한 丙 등은 자신이 실제거주할것이라는 이유로 계약갱신을 거절할 수 없다